Las renovaciones importantes siempre han sido objeto de controversias y preguntas. Por eso, decidimos hablar un poco sobre este tema.
Sobre reparaciones mayores
Por mi cuenta renovación importante presenta un trabajo integral sobre cambios significativos en el diseño de la instalación. Se trata de una tarea bastante compleja y costosa que llevan a cabo exclusivamente especialistas calificados, ya que el trabajo realizado durante el proceso de revisión garantiza idealmente no solo la estética, sino también el funcionamiento seguro del edificio.
¿Qué se incluye en una revisión importante? Pueden ser trabajos completamente diferentes, cuya composición y orden se determinan después de analizar el informe técnico sobre el estado de los sistemas de ingeniería y estructuras de construccion, documentación de diseño y presupuesto y los deseos de los propietarios.
Una de las principales áreas de reparación mayor es la reparación de muros y fachadas, que incluye los siguientes tipos de trabajos:
· aislamiento de zócalos, fachadas;
· sustitución de los revestimientos de balcones y ventanas por ventanas de PVC;
· acristalamiento de logias y balcones;
· reparación de zócalos, fachadas;
· reparación de logias y balcones con posterior restauración de revestimientos de baldosas, impermeabilización, reparación de mamparas y vallas;
· reparación de escaleras de incendios;
· instalación de marquesinas sobre logias y balcones pisos superiores, accesos a accesos y sótanos;
· reparación de zona ciega;
· reparación de paredes exteriores de huecos de ascensores;
· reparación y reposición de drenaje externo.
Otra área es la reparación de sótanos y cimientos de viviendas, que incluye:
· reparación de cimientos;
· reparación de entradas a sótanos;
· antiséptico elementos estructurales los edificios;
· sellar las intersecciones de los sistemas de ingeniería con las fundaciones.
Además, se pueden realizar reparaciones de áticos y tejados:
· reposición, reparación, tratamiento contra incendios, tratamiento antiséptico estructuras de madera;
· reparación o sustitución de paletas;
· restauración de las condiciones de temperatura y humedad;
· sustitución y reparación de paletas;
· sellado, reparación de conductos de aire, chimeneas y otros sistemas similares;
· reparación, sustitución de rejas de parapeto;
· reparación y sustitución de elementos drenaje interno etc.
Durante una reforma importante, las escaleras también se pueden reparar reemplazando los escalones y las barandillas. aterrizajes etc. Además, una parte importante del trabajo en el ámbito de las reparaciones mayores se dedica a las plataformas de entrada y los revestimientos de puertas. Esta categoría incluye las siguientes actividades:
· sustitución y reparación de iluminación;
· reparación, sustitución de puertas de entrada;
· reparación, sustitución de puertas de depósitos de basura;
· reparación, refuerzo, sustitución parcial de escalones de escalera, plataforma de entrada, etc.
Sistemas de ingeniería internos. edificio de apartamentos
Reparar calefacción central:
· sustitución y reparación de canalizaciones, tuberías y conexiones a sistemas de calefacción;
· instalación dispositivos de calefacción con termostatos automáticos adosados e incorporados;
· sustitución o reparación de cortinas térmicas;
· reconstrucción del sistema de control del panel;
· ajuste del sistema de calefacción;
· instalación de válvulas de equilibrio automático en ramales, bandas, anillos sistemas de calefacción etc.
Instalación de ventilación (reemplazo de rejillas, limpieza del sistema de ventilación)
Organización del suministro de agua fría y caliente:
· sustitución y reparación de tuberías y calentadores de toallas, si pertenecen a sistemas domésticos comunes;
· instalación válvulas de cierre;
· sustitución de tuberías de distribución;
· instalación de contadores, etc.
Por supuesto, el trabajo en el campo de las reparaciones mayores no termina ahí, y es muy importante entender que para realizarlas solo deben involucrarse profesionales.
Muchas personas inexpertas que quieren empezar a renovar su casa están interesadas en la pregunta de por qué. Esto no es sorprendente, ya que aquellos que no han encontrado un problema similar no saben absolutamente nada sobre este tema. Algunas personas no sospechan que, por ejemplo, la renovación de un apartamento puede ser realizada no sólo por el propio propietario, sino también en parte por el servicio público. Dependerá de lo que haya que hacer y de lo crítica que sea la situación. Si el apartamento está ubicado en en condición de emergencia, entonces siempre existe la oportunidad de solicitar ayuda al ayuntamiento. Lo mismo se aplica a situaciones en las que se planifican renovaciones de edificios.
¿Qué es la reparación?
Para responder correctamente a la pregunta de en qué se diferencian las reparaciones de las reparaciones mayores, es necesario comprender el proceso en sí. ¿Qué es la reparación? El concepto de “reparación” originalmente significaba “reemplazo”. Y si confías en esto, comprenderás la esencia del proceso. Cualquier acción encaminada a mejorar el aspecto y la funcionalidad de la habitación se considera reparación. Debes entender que el propósito de algunos procesos es actualizar algo, mientras que otros son reemplazarlo. La diferencia entre estas obras radica en diferentes tipos proceso designado. Aquí aparecen conceptos como reparaciones mayores y actuales. Para comprender la diferencia, es necesario estudiar cada uno de ellos por separado.
¿Cuál es la diferencia entre renovación y renovación importante?
Ahora imaginamos de manera abstracta que el proceso se puede planificar no solo en un apartamento, sino también en una casa privada, y además se lleva a cabo con mucha más frecuencia que en una capital. Se realiza según sea necesario, y esto incluye todos los trabajos que periódicamente se realizan en la sala para sustituir alguna pieza o eliminar deficiencias. Las obras pueden afectar a una parte de la habitación o abarcar todo el edificio, pero sin afectar a las estructuras principales. Si estamos hablando acerca de sobre reparaciones importantes, ya se está realizando aquí reemplazo completo estructura o parte de una estructura. Para imaginar correctamente la diferencia en la práctica, podemos dar un ejemplo: por ejemplo, volver a techar una casa es una revisión importante, mientras que instalar parches en el techo es algo actual, o una diferencia importante es que esta última opción no requiere grande costos financieros a diferencia del primero. Ahora veamos cada tipo por separado.
Mantenimiento
Si estamos cansados de un interior aburrido o es necesario actualizar algo en la apariencia de la habitación, entonces estamos hablando de planificar una actualización cosmética. La reparación de apartamentos o casas con un fin similar puede incluir los siguientes tipos de trabajos:
- cubrir las paredes con papel tapiz nuevo;
- blanquear o pintar losas de techo;
- sustitución de estructuras de puertas y ventanas;
- instalación de otro tipo, etc.);
- colocación de azulejos;
- desmontaje y cambio de revestimientos de suelos;
- todos los tipos.
La principal diferencia con la opción de capital es que todo el trabajo no afecta las estructuras principales de un apartamento o casa. Para realizar este tipo de reparaciones no se necesitan permisos, pudiendo realizarlas tanto el propio propietario como las cuadrillas contratadas por él.
Gran renovación
Cuando se habla de este tipo de trabajo, los expertos se refieren cambios globales en el diseño de una casa o apartamento, incluido el impacto muros de carga. Uno de los matices más importantes Lo que distingue las reparaciones de las revisiones mayores es que realizar proceso global el permiso debe obtenerse de los servicios pertinentes. El tipo de servicio depende de qué tipo de trabajo vas a realizar. Por ejemplo, si quiere demoler una pared, necesitará el permiso del arquitecto del edificio, si va a cambiar una tubería de calefacción, necesitará el consentimiento de la red de calefacción, etc. ¿Qué se puede clasificar como trabajo de este tipo? ¿tipo?
- cambiar el diseño de un apartamento o edificio;
- trabajo global con paredes, suelos y techos;
- reemplazo completo de la tubería;
- sustitución de todos los elementos del circuito eléctrico;
- colocación de baldosas en paredes y suelos;
- actualizar todos los elementos sanitarios de la casa;
- instalación ventanas adicionales o puertas;
- Diseño de orificios de ventilación.
Si se planean tales reparaciones en el apartamento, luego de recibir todos los permisos, puede comenzar a trabajar usted mismo o contratar trabajadores. si se trata locales publicos o un edificio, entonces se requiere un proyecto preparado previamente y un presupuesto para el trabajo. El plan debe detallar los siguientes puntos:
- una lista de todos los elementos que necesitan reparación o reemplazo;
- una lista de trabajos que deben realizarse;
- valoración del precio de cada obra;
- una lista de materiales necesarios para las reparaciones y su costo;
- indicación servicios adicionales(transporte, trabajadores);
- cronograma y calendario de reparaciones por etapas.
tipos de reparaciones
La renovación de edificios o apartamentos se puede realizar de diferentes formas, según la cantidad de trabajo y las capacidades del propietario. EN Últimamente Cada vez oímos más a menudo la palabra “renovación de calidad europea”. Este no es un tipo de renovación. Esta palabra simplemente significa el hecho de que el trabajo se lleva a cabo de acuerdo con los requisitos adoptados en los países europeos. Si hablamos de tipos, distinguimos:
- "Opción económica". Solo trabajo necesario para que la habitación luzca fresca.
- "Opción Estándar". Aquí sumamos trabajo de sustitución de cableado y algunos elementos de comunicación.
- "Reparar Lux". La gente llama a este tipo "reparación llave en mano". El trabajo del diseñador se suma al trabajo de los contratistas. Este tipo de reparación rara vez la realiza el propio propietario, ya que requiere mucho esfuerzo y conocimiento.
Estimados
Se requiere un presupuesto para las reparaciones actuales si el trabajo se planifica en edificio publico o si será realizado por un contratista. Según la estimación, un proyecto completo reparar. El presupuesto en sí se realiza después de que se hayan identificado todos los tipos de trabajo que deben realizarse. La documentación de estimación incluye muchos actos:
- estimaciones locales;
- cálculo de estimación local;
- estimación de objetos;
- cálculo de estimación de objetos;
- estimación resumida;
- lista resumida de costos.
Sobre la base de estos documentos, se redacta un acta y se determina el costo de la reparación planificada.
Seleccionar un contratista
Ya sea que esté planeando renovar un edificio de apartamentos o una casa privada, elegir un equipo de trabajadores es un procedimiento muy responsable. Puedes confiar en la publicidad en Internet o en los consejos de amigos, pero recuerda que es mejor elegir personas cuyo trabajo hayas visto con tus propios ojos. ¿Cuáles son las opciones posibles? Todos los trabajos de reparación pueden ser realizados por:
- Compañía de construcción.
- Equipo de trabajo de construcción privado.
- Maestro único.
Cada opción tiene sus pros y sus contras. Por ejemplo, una empresa constructora tiene suficiente experiencia y garantiza la calidad con su nombre. Pero recurriendo a trabajadores privados se puede ahorrar dinero. La elección del contratista corresponde íntegramente al propietario de la vivienda, quien, tras sopesar todos los pros y los contras, debe decidir solución correcta. Nos limitaremos a un consejo: si tienes la oportunidad económica, no te arriesgues, contacta con especialistas experimentados para no tener que rehacer todo de nuevo.
Para mantener el estado normal de cualquier inmueble, se requieren trabajos de mantenimiento y reparación. Si hay daños graves a la propiedad, se requieren reparaciones importantes. En otros casos, el trabajo actual será suficiente. A continuación, veremos la renovación actual del local, qué es y quién debe realizarla.
¿Qué dice la ley sobre la realización de reparaciones rutinarias en un edificio de apartamentos? Foto No. 1
Cualquier propiedad debe ser mantenida por sus dueños (dueños) en condiciones adecuadas. Las disposiciones del Código de Vivienda indican que los propietarios de los locales soportan la carga de su mantenimiento. Por ello, en caso de ser necesario, deberán realizar en los mismos los trabajos de reparación requeridos.
Además, participan en los costos de mantenimiento de la propiedad común en edificio de varios pisos(en adelante denominado MKD). Estos incluyen tarifas por reparaciones programadas de rutina realizadas por organizaciones de servicio. Las personas que ocupan locales en virtud de contratos de arrendamiento tienen la obligación de realizar reparaciones rutinarias.
El propietario realiza trabajos de capital más serios. Debido a esto gran importancia Tiene una distinción entre estas obras. Al asignar responsabilidades para la reparación de locales, es importante determinar qué trabajo pertenece a qué tipo de reparación. La legislación civil y de vivienda no responde a esta pregunta.
La información relevante se puede obtener de las normas del Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia:
- Resolución del Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia de 27 de septiembre de 2003 N 170 "Sobre la aprobación de las Reglas y Normas para la operación técnica del parque de viviendas".
- Manual metodológico para el mantenimiento y reparación del parque de viviendas MDK 2-04.2004.
Relación de trabajos relacionados con las reparaciones actuales del local.
¿Qué trabajo se incluye en la lista de tareas obligatorias al realizar reparaciones de rutina? Foto No. 2
Cabe señalar que una lista específica de actuales trabajo de reparación En el interior no hay apartamentos (otros locales residenciales). Por definición, dicho trabajo está asociado a la eliminación de los problemas que han surgido y a la mejora del estado del local. Dicho trabajo no deberá producir cambios importantes en las instalaciones ni afectar estructuras portantes, asume un reemplazo completo del equipo de ingeniería.
El trabajo actual incluye pintar pisos, paredes, empapelar, blanquear techos, reemplazar plomería, reemplazar ventanas, radiadores, reemplazar tuberías, reparar cableado y enchufes. En cuanto a reparaciones áreas comunes y otras cosas en el MKD, aquí se establece una lista aproximada de dichos trabajos.
Según el Reglamento aprobado por el Comité Estatal de Construcción el 27 de septiembre de 2003, se reconocen como vigentes los siguientes tipos de obras:
- enlucido y pintura de paredes y techos;
- restauración de revestimientos de suelos;
- reparación de escaleras, vallas, barandillas;
- sustitución y reparación de empastes de puertas y ventanas;
- rellenar baches, grietas y hendiduras;
- aislamiento partes individuales locales durante la congelación;
- reparación y sustitución parcial de tuberías, grifos, mezcladores, bombas;
- restauración de equipos de gas;
- reparación de elementos del vertedero de residuos;
- fortalecer las particiones existentes;
- sustitución y reparación de ventiladores y otros equipos de ventilación;
- sustitución de lámparas en accesos y zonas comunes;
- reparación de averías en redes eléctricas.
Y este no es todo el trabajo previsto en estas normas. Su forma completa se puede ver en el Apéndice No. 7 de este Reglamento, Apéndice No. 2 MDK 2-04.2004.
Al mismo tiempo, los propietarios de apartamentos en edificios de apartamentos, al celebrar contratos con empresas gestoras, pueden determinar tipos específicos de trabajo.
Frecuencia de trabajo
¿Con qué frecuencia se deben realizar las reparaciones rutinarias de un edificio de apartamentos? Foto No. 3
Para el estado satisfactorio del local, es importante evaluarlo periódicamente y realizar oportunamente trabajos de mantenimiento. La mayor parte del trabajo se lleva a cabo según lo previsto con fines preventivos. Su volumen y lista se determinan durante las inspecciones de locales específicos en función de las condiciones existentes en el momento de la inspección.
Por Decreto del Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia del 27 de septiembre de 2003 N 170, la frecuencia de los trabajos de reparación actuales se determina en un plazo de 3 a 5 años. Es importante considerar características técnicas los propios locales (edificios) y afectando su estado. Condiciones externas. Como regla general, se elabora de antemano un plan para realizar dicho trabajo basándose en la información obtenida como resultado de las inspecciones. El MKD debe estar familiarizado con este plan, así como con el presupuesto del trabajo propuesto.
Sin embargo, la necesidad de realizar dichos trabajos puede surgir antes de la fecha prevista en el plan. Esta necesidad puede surgir en situaciones de emergencia, cuando se reciben quejas de los residentes de edificios de apartamentos sobre cualquier mal funcionamiento.
¿Quién debería realizar las reparaciones de rutina?
En cuanto al trabajo rutinario dentro de los apartamentos (otros locales), sus propietarios (inquilinos) deben realizar dicho trabajo de forma independiente. Para estos fines, también pueden recurrir a organizaciones de terceros, pero las reparaciones correrán igualmente por su cuenta.
Las reparaciones de la propiedad de un edificio de apartamentos deben ser realizadas por organizaciones de servicios y (o) contratistas atraídos por ellas.
Dependiendo del método de gestión elegido, HOA o sociedad gestora:
- desarrollar un plan para trabajos de reparación en curso;
- determinar el procedimiento para su implementación;
- celebrar contratos para su implementación;
- notificar a los propietarios sobre el costo y el alcance del trabajo.
Respuestas a las preguntas más frecuentes.
Respuestas a preguntas. Foto No. 4
Las acciones de las organizaciones de servicios para las reparaciones rutinarias de propiedad común siempre plantean muchas preguntas. A continuación, veremos las preguntas más frecuentes.
¿Qué trabajo continuo deben realizar las sociedades gestoras? Vale la pena repetirlo listas de muestra Los trabajos en MKD relacionados con los actuales están contenidos en el Decreto del Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia del 27 de septiembre de 2003 N 170, MKD 2-04.2004. Además, en el contrato con la sociedad gestora se incluye una relación específica de obras. Por tanto, primero conviene estudiar el acuerdo celebrado con la sociedad gestora y luego otros documentos reglamentarios.
Pueden ellos residentes de edificios de apartamentos¿Solicitar a la sociedad gestora información sobre los costes de las reparaciones actuales y las organizaciones que las llevaron a cabo? Esto es posible gracias a las disposiciones del artículo 161 del Código de Vivienda de RF. Prevé la apertura de información sobre las actividades de la sociedad gestora, incluida la reparación de bienes comunes. Los propietarios tienen derecho a recibir información sobre el contratista y otras características del trabajo realizado.
¿Cuál es la diferencia entre trabajos de reparación de capital y de rutina? Los trabajos actuales tienen como objetivo mantener un estado satisfactorio de los locales y evitar su desgaste prematuro. Estos incluyen restauración o reparación. elementos individuales locales, eliminando daños menores. El trabajo de capital afecta las estructuras portantes e implica un reemplazo completo de los sistemas de ingeniería, equipos y otros elementos básicos.
¿Qué hacer si la sociedad gestora no realiza reparaciones de rutina? Si la sociedad gestora no realiza el trabajo continuo requerido, no debe ignorarse. Nadie quiere pagar por servicios que en realidad no se realizan. Si se descubre tal hecho, primero se debe presentar una denuncia ante el propio Código Penal. Si esto no ayuda, puede presentar una queja ante la inspección de vivienda o ante Rospotrebnadzor. La autoridad final para resolver este asunto puede ser el tribunal. Puede intentar resolver este problema a través de la Fiscalía.
Los conceptos de reparaciones corrientes y reparaciones mayores se incluyen en vida diaria propietarios de locales residenciales. De ellos depende la apariencia de los edificios y estructuras, la conciencia de la gente sobre la influencia de cada propietario en los procesos que ocurren en el sector de vivienda y servicios comunales, es necesario distinguir claramente estos conceptos, conocer su propósito y el papel previsto por el legislador;
Una serie de actos legislativos adoptados en la Federación de Rusia ayudan a aclarar el término "reparaciones actuales". Estos incluyen el Decreto del Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia de 27 de septiembre de 2003 No. 170 "Sobre la aprobación de las Reglas y Normas para la Operación Técnica del Parque de Viviendas", Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia.
La definición de "reparación de rutina" caracteriza el trabajo sistemático relacionado con la corrección de defectos menores y mal funcionamiento.
El objetivo es mantener las estructuras de ingeniería del edificio en buen estado de funcionamiento. Las actividades incluyen listas de trabajos para reemplazar o reparar equipos existentes, fortaleciéndolos para evitar una mayor destrucción. Un ejemplo es fortalecer la estructura de un techo agregando vigas.
Las reparaciones actuales tienen las siguientes características:
- planificación. El plan se elabora con varios años de antelación, tras inspeccionar todo el territorio e inventariar los principales elementos estructurales;
- sistematicidad. Solo mantenimiento constante Mantener un edificio y sus estructuras de ingeniería en buen estado de funcionamiento aumenta su vida útil.
Las medidas preventivas las lleva a cabo el director de campaña o contratista.
Este tipo El trabajo puede ser no sólo preventivo, sino también urgente, imprevisto. Su objetivo es eliminar urgentemente un defecto recién identificado con el fin de restaurarlo. Los problemas los descubren los residentes de la casa personalmente o durante los trabajos de reparación en curso.
Las reparaciones importantes tienen más tareas a gran escala en comparación con el actual.
Implica restauración o sustitución completa:
- Elementos de diseño de edificios.
- Sistemas de ingeniería.
- Comunicaciones.
El objetivo es eliminar el desgaste del edificio que afecta al funcionamiento de los sistemas.
El trabajo capital se manifiesta en una remodelación completa del edificio, la instalación de nuevos redes de servicios públicos, más duradera y confiable, modernización de los equipos existentes, pero no durante la construcción de nuevas ampliaciones.
Por tipo se divide en:
- revisión integral;
- revisión selectiva.
En el primer caso, se produce una restauración única de los elementos desgastados del edificio. Se realiza en edificaciones cuyos elementos estructurales (excepto cimientos, muros y pilares de soporte) se han vuelto inutilizables. Selectivo es adecuado en situaciones en las que el edificio se encuentra en condiciones satisfactorias, pero es necesario realizar una reconstrucción profunda de uno o dos tipos de trabajo, por ejemplo, reemplazar el techo o reparar la fachada.
El objetivo de una reforma importante no es mantener parcialmente la casa en buenas condiciones, sino restaurar las características lo más cercanas posible al nuevo edificio.
Ejemplos de trabajo son:
- renovación completa del exterior de la casa;
- sustitución de sistemas de ingeniería internos, por ejemplo, tubos de calefacción, alcantarillado, redes eléctricas.
La peculiaridad del trabajo es que se lleva a cabo en una renovación compleja y simultánea de todos los sistemas de un edificio.
Los muros y cimientos, como estructuras de soporte de carga, se consideran no sujetos a reparaciones importantes. Su desgaste lleva al reconocimiento de la casa como sujeta a demolición o reconstrucción completa.
La similitud de los conceptos permite confundir los dos tipos de trabajo.
La diferencia entre una revisión importante y una actual es fácil de entender si se comparan los criterios:
| Criterio | ||
| Costo | Cuesta menos | Requiere mucho dinero |
| Periodicidad | Anualmente según sea necesario | En promedio una vez cada 15-25 años |
| Realizado por quien | Empresa gestora, Asociación de Propietarios o ciudadanos que gestionan la casa ellos mismos. | Una empresa gestora, una asociación de propietarios o ciudadanos que gestionan la casa de forma independiente o mediante contrato: un contratista |
| Por tipo de trabajo: Base | Reparación y refuerzo en piezas. | Reparación completa en todo el perímetro. |
| Techo | Fortalecer las vigas, eliminar defectos del revestimiento si el techo comienza a gotear, reparar canalones. | Restaurar las capacidades funcionales reemplazando la cubierta, las vigas, el sellado y el aislamiento. |
| fachada del edificio | Corrección de elementos arquitectónicos, reparación de juntas (si están deformadas), impermeabilización, pintura. | Acabado completo fachada, posiblemente con reemplazo de material |
| Ascensor | Solución de problemas | Renovación completa o sustitución del hueco y del equipo del ascensor |
| Puertas y ventanas | Reemplace los componentes individuales según sea necesario | Reemplazo |
| Sistemas de ingenieria | Reemplazo parcial o fortalecimiento de deficiencias existentes | Trabajos de restauración |
Las reparaciones actuales van acompañadas de acciones como reparar, reemplazar, fortalecer, reparar y cambiar la apariencia. No realizan cambios radicales; eliminan la manifestación de un problema específico que ha surgido.
Revisión: más completa y profunda. Afecta a varios elementos interrelacionados de la casa a la vez.
Para comprender en qué se diferencia la reparación actual de un ascensor de una importante, es necesario comprender que el ascensor pertenece a una propiedad común. Esto se define en la legislación, la ley 185-FZ del 21 de julio de 2007. Los propietarios lo usan apartamentos residenciales, viviendo en ellos bajo contrato de alquiler, propietarios locales no residenciales. Si hay un documento, un acto que indique que el hueco del ascensor, ascensor o motor electrico no se puede reparar en Orden actual- Se están realizando obras de capital. En la mayoría de los casos, es necesaria una revisión después de 5 a 15 años de funcionamiento. Los ascensores de mercancías y de pasajeros funcionan de forma diferente en cuanto a intensidad y capacidad de carga. El plazo de reparación también depende de la calidad de los trabajos de reparación programados actualmente en los equipos de ascensores, especialmente en lo que respecta al motor eléctrico.
Reparaciones actuales y mayores en área local tener el siguiente objetivo - dar estéticamente agradable apariencia. Pero difieren según criterios adicionales.
El trabajo en curso consistirá en:
- restauración parcial de la acera y césped;
- mejora de pasos para el transporte, vías internas para automóviles;
- pintar parques infantiles;
- reparación de pozos de agua.
Al mismo tiempo, las obras de capital consistirán en la restauración completa de la carretera, la restauración de los parques infantiles y la reparación de las vallas.
Financiar todo tipo de trabajos no es tarea fácil. Depende del tipo de trabajo realizado y del tipo de construcción. Una casa privada se repara únicamente a expensas de su propietario. EN edificio de apartamentos Estamos hablando de propiedad común de los propietarios.
El artículo 44 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia (LC RF) determinó que reunión general Los propietarios de un edificio de apartamentos residenciales deciden realizar reparaciones y se resuelven los problemas de financiación. Debe tener en cuenta las diferencias significativas características del soporte material para capital o reparaciones rutinarias de propiedad común en un edificio de varios pisos.
Los costos del trabajo en curso son bajos. Se producen a través de Dinero, transferido mensualmente por cada propietario de local residencial en la casa, según la columna mantenimiento de local residencial. El dinero se acumula en una cuenta especial. empresa de gestión, y tiene proposito especial- trabajos de reparación actuales. La cuenta se repone con los ingresos recibidos por el alquiler de parte de los locales de la casa, por ejemplo, tiendas en las plantas bajas.
El 80% del dinero del fondo se gasta en trabajo programado, el resto se guardan en caso de trabajo imprevisto.
Reparaciones importantes según el inciso 2 del art. 158 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia se paga en función de la decisión tomada en la reunión de propietarios. En la reunión están presentes representantes de la sociedad gestora que delinearán un plan de trabajo completo. La tarifa por reparaciones mayores se determina a nivel de gobierno del sujeto.
El fondo se repone mediante aportaciones mensuales en la columna de reparaciones capitales. La oferta monetaria acumulada se convierte en la base para crear un presupuesto de reparación. Los subsidios estatales desempeñan un papel igualmente importante, aunque no siempre se conceden. El lugar donde se forma el fondo juega un papel importante. Si esto organización gestora, entonces las reparaciones se realizan únicamente a expensas de los propietarios de la casa; la sociedad gestora está obligada a pagar las facturas. Si tiene la base material y técnica, podrá realizar el trabajo de forma independiente. La transferencia de fondos a un operador regional cambia el orden. El operador regional celebra un acuerdo con un contratista para realizar el trabajo.
Al contabilizar los fondos en la Sociedad Gestora, se dividen por fuentes de financiación. Los procedimientos contables difieren al transferir dinero desde organización presupuestaria o propietarios/inquilinos de locales en un edificio de apartamentos. La contabilidad fiscal de los fondos recibidos también es diferente. Todas las transacciones contables se pueden verificar con el fin de discutir abiertamente los resultados o el progreso de los trabajos de reparación.
Las reparaciones de mantenimiento se realizan con frecuencia, normalmente una vez cada seis meses. El nombre mismo sugiere que es periódico, incluso casi constante. Debe realizarse en la entrada cada tres a cinco años. El trabajo no programado es urgente.
El trabajo se realiza:
- en caso de goteras en el techo, dentro de 1 día;
- reparar sistemas de alcantarillado- 5 dias;
- daño a la pared - 1 día;
- La restauración de unidades de ventanas y puertas depende de la época del año: hasta tres días;
- el suministro de energía se restablece a más tardar después de 7 días, en caso de un accidente grave;
- la organización de suministro de recursos resuelve los problemas con las tuberías de gas, el suministro de agua y los equipos eléctricos en un plazo de 24 horas;
- reparación de equipos de ascensores - 1 día.
La presencia de propietarios en un edificio residencial con atrasos en el pago del dinero al fondo para las reparaciones actuales no será motivo para negarse a realizar los tipos de trabajo planificados.
La frecuencia de los trabajos de reparación mayores se establece de acuerdo con las normas departamentales. construyendo códigos 58-88 (r) del Comité Estatal de Arquitectura “Reglamento sobre la organización y reconstrucción, reparación y Mantenimiento edificios, equipamientos comunales y socioculturales”, introducido el 01/07/1989.
Se tiene en cuenta que cada edificio es un conjunto de elementos estructurales; cada elemento tiene su propio período de funcionamiento.
Por ejemplo, existen diferentes períodos de funcionamiento:
- cimientos o muros de carga: hasta 150 años;
- techos - de 15 a 80 años;
- pisos - de 20 a 80 años.
Las fachadas exteriores y la decoración interior tienen una vida útil aún más corta. Entorno climático desfavorable - zona alta humedad o frío constante: tienen un efecto negativo en el edificio, reduciendo el tiempo de funcionamiento. Esto se tiene en cuenta a la hora de elaborar el plan. obras de capital Para reparaciones.
Las reparaciones importantes y actuales tienen diferencias significativas entre sí. Sin embargo, su implementación resuelve un tarea importante- mantener las condiciones de funcionamiento del edificio para prolongar su vida útil.
Contenido Edificio de apartamentos prevé la implementación de medidas encaminadas al mantenimiento técnico del estado satisfactorio de la propiedad. Este ámbito está regulado por leyes y reglamentos urbanísticos, que establecen listas de obras y operaciones de reparación y restauración relacionadas. Al mismo tiempo, la naturaleza de dichas actividades puede ser diferente, por lo que conviene distinguir entre reparaciones importantes y actuales, aunque tienen muchas similitudes. Para el usuario medio de una vivienda, comprender las complejidades de la renovación de una vivienda es importante tanto desde el punto de vista de la propia seguridad, la facilidad de uso de la vivienda y desde el punto de vista económico.
Información general sobre la rehabilitación de edificios.
Para comprender la esencia de las reparaciones actuales y los aspectos que las distinguen de las reparaciones mayores, conviene empezar a considerar el tema de una manera más amplia. Por tanto, la renovación de edificios es ante todo un proceso de cambio. Parámetros técnicos objeto y sistemas y componentes adyacentes para mejorar su características de presentación. Es decir, las reparaciones actuales suponen, de alguna manera, una mejora del estado del edificio dentro de límites aceptables. Sin embargo, tales eventos no deben confundirse con la restauración.
El proceso de cambio de los datos técnicos de una estructura puede incluir diferentes tipos obras, no solo reparaciones, sino también construcción. El hecho es que la restauración de edificios, estructuras y estructuras a menudo implica una revisión completa de una u otra parte; por ejemplo, puede ser necesario realizar trabajos de acabado“desde cero”, reemplazando techos o actualizando el cableado eléctrico. Estas operaciones no pueden atribuirse estrictamente a reparaciones, ya que en la construcción requieren los mismos recursos y costos financieros. Y, sin embargo, no se puede decir que las reparaciones actuales sean una construcción en literalmente. Estos conceptos están sólo parcialmente relacionados, pero sus objetivos y propósitos son diferentes. En la construcción, la tarea es construir una casa y, al realizar reparaciones, llevar las características del objeto a su estado original. Otra cosa es que los medios para lograr tales objetivos en ambos casos pueden superponerse.
Definición de reparaciones actuales.
Ahora podemos llegar a una definición más clara de las reparaciones actuales. Según normativa, se trata de un conjunto de medidas cuya finalidad es restablecer las características operativas de un edificio mediante la sustitución o renovación técnica de sus recursos. componentes. Una característica de tales reparaciones es el uso de reparaciones mínimas (en comparación con reparaciones importantes) medios tecnicos y costos financieros. En otras palabras, las reparaciones actuales son la implementación planificada de operaciones técnicas destinadas a restaurar una casa que no tenga violaciones graves. Es decir, los equipos que realizan dichas reparaciones no afectan la construcción de los elementos capitales del edificio, pero interfieren con los sistemas de ingeniería con restricciones. Sin embargo, en la práctica, no existe una delimitación estricta del campo de actividad de los especialistas, especialmente en los casos en que el proceso de restauración de una estructura implica inevitablemente la necesidad de reparar un sistema adyacente.
Lista de eventos laborales
La identificación de actividades laborales específicas le permite determinar con mayor precisión las áreas cubiertas por las reparaciones actuales del hogar. En particular, implica realizar las siguientes operaciones:
- Operaciones para restaurar la funcionalidad de las comunicaciones de ventilación en el sótano.
- Fortalecimiento base, lo que a menudo también implica la eliminación de procesos de deformación locales.
- Refuerzo de suelos, Trabajos de pintura, eliminación de defectos y daños menores, restauración parcial de componentes de acabado individuales.
- Fortalecimiento estructura de celosía cubiertas, sustitución de comunicaciones de drenaje, eliminación de defectos en cubiertas de tejados, auditoría y, en su caso, reparación de sistemas de ventilación y aislamiento, así como realización de tratamientos antisépticos.
- Aislamiento de juntas de paredes, sustitución de secciones individuales de revestimiento, reparación de componentes arquitectónicos, restauración técnica de fachadas y pintura.
- Reemplazo o restauración de elementos revestimientos para el suelo, escaleras, logias, entradas.
- Restauración o sustitución de componentes individuales de puertas y ventanas. Sin embargo, los trabajos de reparación actuales en en este caso no afectan la expansión de las aberturas.
- Restaurar el aspecto original de la decoración interior;
- Eliminación de averías en hornos, operaciones de reparación en sistemas de suministro de agua y calefacción.
- Restablecer el funcionamiento de los vertederos de basura.
- Restauración y, en su caso, instalación de componentes eléctricos y de ventilación.
- Mejora del entorno: restauración de caminos, aceras, vallas, etc.
- También es posible realizar operaciones especiales de reparación para eliminar averías en equipos que forman parte de la infraestructura de la vivienda.
¿Qué se tiene en cuenta a la hora de elaborar una lista de obras?
En cada caso, se podrán prever un determinado conjunto de acciones de reparación que mejorarán el estado técnico de la instalación. La formación de dichas listas de obras se basa en los resultados de la inspección de los edificios. En particular, se comprueba el estado de los elementos estructurales, sistemas internos etc. Pero es importante no olvidar que las reparaciones actuales son un código urbanístico en ejecución técnica real, por lo que, tanto en la etapa de ejecución de la obra como durante la inspección del sitio, los contratistas autorizados deben realizar sus funciones de acuerdo con ciertos estándares. . Esto se aplica especialmente a situaciones en las que un equipo, una red de comunicación o un elemento estructural se consideran inadecuados para su uso posterior. Como regla general, estas decisiones se toman después de exámenes apropiados.
Gran renovación
Las reparaciones importantes incluyen una gama más amplia de operaciones técnicas, que también tienen como objetivo restaurar las características operativas originales de la casa. La gama de medidas en este caso puede afectar a elementos más críticos y estructuralmente importantes del edificio. Sin embargo, las grandes renovaciones también tienen sus limitaciones. En particular, no se aplica a estructuras portantes. Pero, a diferencia de las reparaciones actuales, estas actividades pueden incluir trabajos de restauración completa de la infraestructura técnica y de ingeniería. Podrían ser redes de calefacción, suministro de agua, etc. Aunque tanto las reparaciones importantes como las actuales implican eliminar fallas en las comunicaciones de ingeniería, los niveles y la escala de las actividades de trabajo son diferentes. Es importante tener en cuenta las características de la revisión en relación con los objetos lineales. Las tareas en tales casos también tienen como objetivo restaurar el estado anterior de funcionamiento de los edificios, pero al mismo tiempo no se permite cambiar la categoría y clase del objeto.
Trabajos de reparación importantes
En muchos puntos se pueden encontrar las medidas ya mencionadas, pero es importante entender que la revisión es más profunda y exhaustiva. Al mismo tiempo, las reparaciones actuales son en gran medida restauraciones parciales y superficiales. condición técnica edificio. Entonces, una revisión importante implica realizar las siguientes operaciones:
- Trabajos de restauración en relación con los sistemas de ingeniería internos. Este rubro incluye las comunicaciones para el suministro de electricidad, gas y agua.
- Sustitución o reparación de canalizaciones y red, así como elementos de alcantarillado.
- Reparación y, si es necesario, sustitución completa de huecos de ascensores y equipos relacionados.
- Restauración de tejados, incluido el reemplazo, sellado y aislamiento de cubiertas de tejados.
- Reparación de sótanos, que están incluidos en la lista de propiedad de la casa.
- Una amplia gama de trabajos de acabado de fachadas, incluido el aislamiento térmico.
- Instalación de dispositivos de medida colectiva y sistemas de control.
También vale la pena señalar que si la renovación actual de una casa excluye la modernización de las redes de calefacción central y suministro de agua, entonces esta es una de las áreas más populares en la lista de trabajos de revisión. Sin embargo, existen muchas otras diferencias que deben considerarse por separado.
Diferencias entre reparaciones actuales y mayores.
Cabe señalar de inmediato que no existe un límite claro entre estos tipos de reparaciones. Además, personas responsables A menudo hacen pasar una forma de reparación por otra. Y sin embargo una fila diferencias fundamentales se puede encontrar si miras situaciones especificas. Por ejemplo, las reparaciones actuales son principalmente medidas para mantener en buenas condiciones los equipos y estructuras de la casa. Una revisión importante puede implicar una actualización o restauración completa de los sistemas de ingeniería, techos, etc., mientras que la actual implica sólo una restauración parcial y superficial. En caso de cubierta para techos Esto podría ser instalar un parche o reemplazar un elemento de cobertura.
Las diferencias más notables están en el trabajo con sistemas de ingenieria y elementos estructurales importantes. Las mismas operaciones con cableado eléctrico o suministro de gas se realizan solo como parte de una revisión importante, aunque las actividades en curso pueden incluir la reparación de algunas unidades y componentes. Si hablamos de trabajar con elementos arquitectonicos edificios, entonces, por regla general, es imposible prescindir de una intervención a gran escala en la estructura y la decoración exterior.
También hay diferencias de otro tipo: las económicas. Sin mencionar que las reparaciones importantes son más caras por razones obvias; tienen una clasificación de costos diferente; Para entender la diferencia en este aspecto, conviene entender la pregunta: ¿las reparaciones actuales son costos directos o indirectos? Dado que el pago por ello está incluido en la lista general. utilidades, entonces los costos de este tipo serán indirectos. Sin embargo, las reparaciones mayores son una partida aparte, por lo que el pago de las mismas será directo, aunque también con algunas condiciones.
¿Quién hace las reparaciones?
Dado que las reparaciones se pueden realizar en relación con diferentes objetos, los esquemas para organizarlos difieren. El modelo más común es cuando tanto las reparaciones actuales como las importantes las realiza la sociedad gestora. Es decir, se concluye un convenio con una organización especializada que se responsabiliza de mantener un estado técnico aceptable de la casa. Sin embargo, los costos de dichos servicios corren a cargo de los residentes. Al mismo tiempo, si las reparaciones actuales deben ser pagadas por el inquilino, entonces la responsabilidad de pagar las reparaciones importantes recae en el propietario. Esta es la principal diferencia respecto a seguridad financiera de estos eventos. Además, la asociación de propietarios también puede actuar como organizadora de la reparación, pero también puede contratar a artistas para realizar trabajos puntuales.
La categoría de reparaciones importantes y actuales también incluye trabajos dentro del apartamento. A diferencia de las actividades laborales realizadas en relación con la propiedad común de la casa, en este caso se supone una organización individual de las reparaciones. Esta diferencia ayudará a responder una pregunta importante: ¿la reparación actual es un servicio o un trabajo? Como puede ver, puede ser tanto un servicio prestado por la sociedad gestora como actividades laborales directas que realiza el propietario sin ayuda externa.
Reparaciones e inversiones
Desde el punto de vista contabilidad Las reparaciones generalmente se designan como una partida de gastos. Es decir, no se aplica a las inversiones de capital. Dicho esto, existen formas comunes de renovación que pueden clasificarse como inversiones. En particular, esto incluye la modernización, la reconstrucción y el reequipamiento técnico. La diferencia en tales calificaciones no es difícil de entender: las actividades que posteriormente afectarán el bienestar económico del objeto están relacionadas con la inversión de capital. Por ejemplo, si durante la reconstrucción se aumentó el área del edificio, esto sin duda afectará el aumento de su atractivo en el mercado en relación con el período de su estado original. En algunos tipos, las reparaciones actuales son una inversión de capital, pero sólo a largo plazo a través de la depreciación contable. Lo mismo ocurre con las reparaciones importantes, incluso en mayor medida, ya que implican una intervención más profunda en el cambio de los parámetros operativos de la instalación.
Pero ¿por qué entonces los expertos no reconocen estas reparaciones como inversiones de capital? Para responder, podemos dar un ejemplo de la misma reconstrucción. Este tipo de trabajos pueden mejorar radicalmente las características de un edificio añadiendo o introduciendo nuevos elementos estructurales, mientras que las reparaciones actuales o importantes sólo devuelven el objeto a su condición técnica original.
Conclusión
Mantener el estado operativo de cualquier edificio es el objetivo principal de su mantenimiento técnico. Es este aspecto el que es importante tener en cuenta a la hora de responder. próxima pregunta: reparaciones actuales: ¿qué es? En primer lugar, es un medio para aumentar la fiabilidad de un objeto. Para ello, los especialistas fortalecen estructuras, restauran la integridad de los pisos, actualizan tabiques, etc. Tampoco se puede descartar la viabilidad estética de las reparaciones. En esta parte podemos destacar el diseño de fachadas, mejora de la zona adyacente, renovación de materiales de revestimiento y otro tipo de trabajos. Por cierto, en esta parte la revisión no está tan representada como la actual. Pero sólo en combinación, ambos tipos de medidas de reparación garantizan un funcionamiento duradero y seguro de los edificios.