llevando a cabo revisión- una pregunta que concierne a cada sociedad gestora y a cualquiera de los vecinos. En este artículo veremos cómo principios generales organización de reparaciones importantes, así como ciertas sutilezas no obvias que ayudarán a la sociedad gestora a desarrollar el proceso de manera más eficiente y a menores costos.
Cómo se organizan y llevan a cabo las reparaciones importantes
Elementos estructurales, sistemas de ingenieria Y equipamiento Edificio de apartamentos se desgastan gradualmente y, por lo tanto, requieren intervenciones periódicas para restaurar su condición normal. Estos trámites conforman la remodelación prevista en cada edificio de departamentos. Consideraremos el procedimiento para llevarlo a cabo con los últimos cambios en este artículo.
Principios generales de la revisión de MKD.
Los edificios de apartamentos se presentan con una lista de servicios sanitarios y requerimientos técnicos. Si las reparaciones actuales no permiten que el edificio cumpla con los documentos reglamentarios, se lleva a cabo una revisión importante. Durante el mismo, se restauran o reemplazan los principales elementos y estructuras del MKD.
El procedimiento para realizar reparaciones importantes requiere la coordinación obligatoria de actividades en una reunión general de la casa. Hasta hace poco, los vecinos aprobaban todo lo relacionado con:
- lista de trabajos realizados;
- coste estimado;
- plazos;
- fuentes de financiación;
- personas que aceptan trabajo de propietarios de apartamentos.
En el otoño de 2017, se revisaron significativamente las reglas para realizar reparaciones importantes. Según ellos, por ejemplo, la OSS ya no participa en la aprobación de presupuestos de reparación de capital. Esto se aplica incluso a aquellos casos en los que el fondo de reparación de capital se forma en una cuenta especial.
La necesidad de realizar reparaciones importantes en las propiedades residenciales está regulada por ley. Debe realizarse en edificaciones con el siguiente desgaste:
- de madera: del 65 por ciento;
- piedra: del 30 al 70 por ciento.
¿Cómo se lleva a cabo una revisión importante?
Hay que recordar que en el concepto de reparaciones mayores se distingue entre su implementación completa y selectiva. Se lleva a cabo de forma selectiva sólo para una parte de los elementos del MKD que necesitan una actualización urgente. Según los documentos reglamentarios, se debe realizar una revisión completa 30 años después de que la casa comenzó a utilizarse; se deben realizar reparaciones selectivas después de 20 años. Para elementos estructurales de edificios. fecha específica El servicio está determinado por el material de fabricación. Por ejemplo, cimientos, paredes y techos pueden durar de 30 a 80 años, y decoración de interiores– de 3 a 30 años.
Durante el proceso de construcción, cada casa recibe un pasaporte técnico, que muestra, entre otras cosas, el estado de sus elementos. La necesidad de revisión del MKD determinado, entre otras cosas, basándose en la información de este documento. Si es necesario reparar la casa lo decide una comisión especial formada por especialistas de diferentes departamentos. Inspeccionan preliminarmente los edificios y toman una decisión sobre la necesidad de realizar determinadas actividades.
Los residentes también pueden influir en si es necesario realizar edificio de apartamentos trabajos de reparación importantes. Los propietarios tienen derecho a rechazar determinados trabajos si consideran que la casa puede prescindir de ellos. Sin embargo, en relación con los ascensores, las comunicaciones críticas y los elementos importantes del edificio, las obras deberán realizarse sin el consentimiento de los propietarios de los apartamentos.
Recaudación de fondos para financiar reparaciones importantes
Renovación importante de edificios de apartamentos. edificios residenciales se lleva a cabo a expensas de los fondos recaudados de los residentes en forma de contribuciones mensuales obligatorias. Los propietarios de apartamentos eligen una de las opciones para formar un fondo de reparación de capital:
- en un operador regional (en una caldera común);
- en una cuenta especial relativa únicamente a una casa específica.
La principal ventaja de utilizar una cuenta especial es la libertad de disponer de los fondos recaudados en ella. En este caso, los propios residentes determinan cuándo se realizarán reparaciones importantes en el edificio de apartamentos. No dependen de decisiones sobre el orden de trabajo tomadas a nivel regional. La desventaja de su propia cuenta es la necesidad de dedicar tiempo y esfuerzo a abrirla y mantenerla. El trabajo con una cuenta especial se describe en detalle en un artículo de experto de nuestra revista.
Si los propietarios de apartamentos no eligen un método independiente para recaudar fondos para reparaciones importantes, los fondos que pagan regularmente de forma predeterminada se envían al operador regional. RO acumula fondos y es responsable de las reparaciones importantes de la propiedad común en el edificio de apartamentos, pero no participa en la realización del trabajo en sí. El reoperador atrae a los contratistas necesarios y se asegura de que cumplan con los plazos y los requisitos de calidad.
Muchos creen que los fondos enviados por RO se pierden para la sociedad gestora y la Asociación de Propietarios. Sin embargo, en realidad este no es el caso. Las propias organizaciones gestoras bien pueden convertirse en contratistas, es decir, aquellas que realizan reparaciones importantes. En este caso, pueden ganar dinero realizando un trabajo, incluso si los fondos se recaudan en la cuenta del operador regional. Cómo hacerlo exactamente se describe en el artículo del editor jefe de la revista "Gestión de un edificio de apartamentos". Del material aprenderás:
- qué hay que hacer para participar en la preselección;
- cómo se llevan a cabo las subastas electrónicas;
- ¿Qué criterios se utilizan para seleccionar al ganador?
Si los fondos se recaudan en una cuenta especial de una casa en particular, se considera que su propietario organización de gestión, HOA o cooperativa. En este caso, el Código Penal tiene más libertad para disponer propios fondos, ya que las cuestiones de su asignación para trabajos de reparación las deciden los propios residentes en la OSS. Sin embargo, esto no significa que la sociedad gestora siempre tenga suficiente dinero para todo.
A menudo sucede que la Inspección de Vivienda del Estado emite una orden sobre la necesidad de reparar, por ejemplo, un tejado, y el dinero acumulado Dinero no es suficiente para esto. Naturalmente, a los inspectores no les preocupan las preguntas sobre cómo la sociedad gestora financiará los trabajos de reparación. El resultado que es importante para la Inspección Estatal de Vivienda es el cumplimiento de la orden. En su ausencia, la organización responsable se enfrentará a multas y otras sanciones.
Si no hay suficiente dinero, puedes pedirlo prestado. Se aborda este tema en el que se discuten los siguientes puntos:
- ¿Cuáles son las reglas generales para financiar reparaciones capitales?
- ¿Cómo se realiza la financiación si el trabajo se realiza antes de lo previsto?
- cómo obtener un préstamo bancario para reparaciones importantes;
- cómo se otorgan los préstamos a los propietarios.
La cuestión de los préstamos para reparaciones importantes surge cada vez con más frecuencia, porque no sólo las autoridades reguladoras, sino también los propios residentes quieren ver resultados de inmediato. Algunas sociedades gestoras y asociaciones de propietarios están adoptando la práctica de utilizar exclusivamente fondos prestados. Primero realizan los trabajos de reparación necesarios y solo entonces comienzan a recaudar fondos para ellos. En el caso de la Asociación de Propietarios “Kalininets” de la región de Rostov se describe cómo organizar exactamente este proceso, en el que las contribuciones periódicas de los residentes se utilizarán para reembolsar el préstamo para las reparaciones ya realizadas.
Muchos creen que recaudar fondos de los residentes para reparaciones importantes y acumularlos en la cuenta es un proceso interminable, que se lleva a cabo desde la puesta en servicio de los edificios de apartamentos (ajustados para edificios nuevos) hasta la demolición del edificio. En realidad, funciona un poco diferente. En algunos casos, incluso se puede suspender la recaudación de dinero, pero esto sólo se aplica a las casas en las que los fondos se acumulan en una cuenta especial.
Para las cuentas especiales, las autoridades regionales determinan el tamaño mínimo del fondo de la República Kirguisa y, si se alcanza, la recaudación puede suspenderse temporalmente. También es importante aquí la opinión de los propietarios, quienes tienen derecho a incrementar el monto de las aportaciones para poder realizar algún tipo de trabajo en la casa. trabajo adicional. El tema de la suspensión de los pagos por reparaciones importantes se analiza con más detalle en un artículo especial. Entre otras cosas, puede encontrar respuestas a las siguientes preguntas:
- 5 casos en los que no se recaudan fondos;
- cuánto necesita acumular para suspender el cobro de aportes;
- por cuánto tiempo se suspende el cobro de aportes;
- ¿Es posible dejar de recaudar fondos?
Como excepción, cabe mencionar las casas a las que el Estado está obligado a proporcionar asistencia financiera en la realización de reparaciones importantes. Desde finales de 2017, se ha previsto un procedimiento especial para los edificios de apartamentos que necesitaban reparaciones importantes incluso antes de que se privatizara el primer apartamento. Hay pocas casas de este tipo en el país, pero existen y sus propietarios pueden contar con la ayuda del gobierno. Cómo se organiza exactamente este proceso y qué cantidad de ayuda se puede recibir se describe en un artículo de la revista MKD Management de agosto de 2018.
La lista de trabajos relacionados con la revisión de edificios y estructuras industriales figura en el Apéndice No. 8 del Decreto del Comité Estatal de Construcción de la URSS del 29 de diciembre de 1973 N 279 “Sobre la aprobación del Reglamento sobre la realización de reparaciones preventivas programadas de instalaciones industriales. edificios y estructuras”.
La lista de trabajos realizados durante las reparaciones importantes del parque de viviendas figura en el Apéndice No. 8 de la Resolución del Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia del 27 de septiembre de 2003 N 170 “Sobre la aprobación de las Reglas y Estándares operación técnica despensa de casa."
Relación de trabajos relacionados con reparaciones mayores de naves y estructuras industriales.
Según la cláusula 3.11. Resolución del Comité Estatal de Construcción de la URSS del 29 de diciembre de 1973 N 279 "Sobre la aprobación del Reglamento sobre la realización de reparaciones preventivas programadas de edificios y estructuras industriales", la revisión de edificios y estructuras industriales incluye aquellos trabajos durante los cuales estructuras desgastadas y partes de Los edificios y estructuras se reemplazan por otros más duraderos y económicos, mejorando las capacidades operativas de los objetos que se reparan, con la excepción de un cambio o reemplazo completo de las estructuras principales, cuya vida útil en edificios y estructuras es la más larga. (cimientos de piedra y hormigón de edificios y estructuras, todo tipo de muros de edificios, todo tipo de marcos de muros, tuberías de redes subterráneas, soportes de puentes, etc.).
Para obtener una lista de trabajos de reparación importantes, consulte el Apéndice 8.
Apéndice 8
DESPLAZARSE
REPARACIÓN DE EDIFICIOS Y ESTRUCTURAS
A. POR EDIFICIOS
I. Fundaciones
1. Cambiar sillas de madera o sustituirlos por pilares de piedra u hormigón.
2. Reubicación parcial (hasta un 10%), así como refuerzo de cimientos de piedra y muros de sótano, no asociados a la superestructura del edificio ni a cargas adicionales provenientes de equipos recién instalados.
3. Restauración del aislamiento vertical y horizontal de cimentaciones.
4. Restauración de la zona ciega existente alrededor del edificio (más del 20% del área total de la zona ciega).
5. Reparación de desagües existentes alrededor del edificio.
6. Reposición de pilares individuales de piedra y hormigón derrumbados.
II. Paredes y columnas
1. Selle las grietas en ladrillo o muros de piedra con surcos de limpieza, con costuras de vendaje con mampostería antigua.
2. Construcción y reparación de estructuras que fortalezcan muros de piedra.
3. Reposición de cornisas de ladrillo en ruinas, dinteles de parapetos de foso y partes salientes de muros.
4. Rehabilitación y reparación de secciones individuales en ruinas de muros de piedra hasta el 20% del volumen total de mampostería, no asociadas con la superestructura del edificio o cargas adicionales de equipos recién instalados.
5. Refuerzo de columnas de hormigón armado y piedra con grapas.
6. Reparación y sustitución parcial (hasta el 20% del volumen total) de columnas, no asociadas a cargas adicionales de equipos recién instalados.
7. Cambio de rellenos en muros con piedra, hormigón armado y marco de metal(hasta 40%).
8. Reposición de coronaciones ruinosas de muros de troncos o adoquines (hasta el 20% de la superficie total de los muros).
9. Calafateo continuo de paredes de troncos o adoquines.
10. Reemplazo parcial de revestimiento, relleno y calentadores de losa. paredes de marco(hasta el 50% del área total de la pared).
11. Sustitución o reparación de revestimientos y aislamientos de zócalos de madera.
12. Reparación pedestales de piedra paredes de madera con su transferencia hasta el 50% del volumen total.
13. Reinstalación y sustitución de paredes desgastadas por compresión de troncos y adoquines.
III. Particiones
1. Reparación, sustitución y sustitución de tabiques desgastados por diseños más avanzados de todo tipo de tabiques.
2. Al realizar reparaciones importantes de tabiques, se permite la remodelación parcial con un aumento del área total de los tabiques en no más del 20%.
IV. Techos y revestimientos
1. Sustitución de cerchas de cubierta de madera en estado de deterioro o sustitución de las mismas por prefabricadas de hormigón armado.
2. Sustitución total o parcial de cerchas metálicas y de hormigón armado en estado de deterioro, así como sustitución de cerchas metálicas por cerchas prefabricadas de hormigón armado.
3. Refuerzo de cerchas al cambiar de tipo de revestimiento (sustitución de losas de madera por prefabricados de hormigón armado, revestimientos fríos por cálidos, etc.), al suspender dispositivos de elevación, así como en caso de corrosión de componentes y otros elementos metálicos y prefabricados reforzados. cerchas de hormigón.
4. Reposición parcial o total de vigas, mauerlats y revestimientos.
5. Reparación estructuras portantes linternas encendidas.
6. Reparación de dispositivos de apertura de cubiertas de lucernarios.
7. Sustitución parcial o total de elementos de revestimiento deteriorados, así como su sustitución por otros más progresivos y duraderos.
8. Reposición o sustitución parcial (más del 10% de la superficie total del tejado) o total de todo tipo de tejados.
9. Reconstrucción de cubiertas mediante sustitución de material de cubierta.
10. Sustitución parcial o total de canalones de paredes, taludes y revestimientos de chimeneas y demás dispositivos que sobresalgan del tejado.
V. Techos y suelos entre pisos.
1. Reparación o sustitución de techos entre pisos.
2. Reemplazo diseños individuales o suelos en general hasta estructuras más avanzadas y duraderas.
3. Reforzamiento de todo tipo de pisos entre pisos y áticos.
4. Reposición parcial (más del 10% de la superficie total construida del edificio) o completa de todo tipo de suelos y sus bases.
5. Reorganización de los pisos durante las reparaciones con reemplazo por otros más duraderos y materiales duraderos. En este caso, el tipo de suelos deberá cumplir con los requisitos de las normas y condiciones técnicas para obra nueva.
VI. Ventanas, puertas y portones
1. Reemplazo completo de unidades de ventanas y puertas en mal estado, así como de cancelas de edificios de producción.
VII. Escaleras y porches
1. Sustitución parcial o total de escaleras, rampas y porches.
2. Cambio y refuerzo de todo tipo de escaleras y sus elementos individuales.
VIII. Enlucido interior, revestimiento.
y trabajos de pintura
1. Renovación del enlucido de todos los locales y reparación del yeso en una cantidad superior al 10% de la superficie total enlucida.
2. Cambio de revestimiento de paredes en una cantidad superior al 10% del área total de superficies enchapadas.
3. Pintura continua anticorrosión de estructuras metálicas.
IX. Fachadas
1. Reparación y renovación de revestimientos con una superficie superior al 10% de la superficie del revestimiento.
2. Restauración total o parcial (más del 10%) de yeso.
3. Restauración completa de varillas, cornisas, correas, sandriks, etc.
4. Renovación de piezas moldeadas.
5. Pintura continua con compuestos estables.
6. Limpieza de la fachada con máquinas de chorro de arena.
7. Cambiar losas de balcón y vallado.
8. Cambio de revestimientos de partes salientes del edificio.
1. Reubicación completa todos los tipos estufas de calefacción, chimeneas y sus bases.
2. Reequipamiento de hornos para quema de carbón y gas.
3. Reforma integral de fogones de cocina.
XI. Calefacción central
1. Reemplazo de secciones y unidades individuales de calderas de calefacción, calderas, unidades de calderas o reemplazo completo unidades de caldera (en el caso de que la unidad de caldera no sea un artículo de inventario independiente).
2. Reparación y sustitución de expansores, trampas de condensación y otros equipos de red.
3. Reparación y reposición de cimentaciones de calderas.
4. Automatización de salas de calderas.
5. Traspaso de calefacción por estufa a calefacción central.
6. Cambio de registros de calefacción.
7. Conexión de edificios a redes de calefacción (a una distancia del edificio a la red de no más de 100 m).
XII. Ventilación
1. Reemplazo parcial o total de conductos de aire.
2. Cambio de ventiladores.
3. Rebobinado o cambio de motores eléctricos.
4. Cambio de compuertas, deflectores, mariposas, persianas.
5. Reemplazo parcial o total de conductos de ventilación.
6. Cambio de calentadores de aire.
7. Cambio de unidades de calefacción.
8. Cambio de filtros.
9. Cambio de ciclones.
10. Cambio de diseños de cámaras individuales.
XIII. Abastecimiento de agua y alcantarillado.
1. Sustitución parcial o total de las tuberías del interior del edificio, incluidas las entradas de abastecimiento de agua y las salidas de alcantarillado.
XIV. Suministro de agua caliente
1. Cambio de serpentines y calderas.
2. Cambio de tuberías, piezas y, en general, unidades de bombeo, tanques y aislamientos de tuberías.
XV. Iluminación eléctrica y comunicaciones.
1. Reposición de tramos desgastados de la red (más del 10%).
2. Cambio de escudos de seguridad.
3. Reparación o restauración de canales de cable.
4. En caso de revisión de la red, se permite la sustitución de lámparas por otros tipos (convencionales por fluorescentes).
B. POR ESTRUCTURAS
XVI. Instalaciones de abastecimiento de agua y alcantarillado.
A) Tuberías y accesorios de redes
1. Sustitución parcial o total del aislamiento anticorrosión de la tubería.
2. Cambio de tramos individuales de la tubería (debido al desgaste de la tubería) sin cambiar el diámetro de las tuberías. En este caso, se permite el reemplazo. tubos de hierro fundido al acero, cerámica al hormigón o al hormigón armado y viceversa, pero no se permite la sustitución tubos de fibrocemento al metal (excepto en casos de emergencia).
La longitud de los tramos de la red donde se permite el reemplazo continuo de tuberías no debe exceder los 200 m por 1 km de red.
3. Reemplazo de accesorios, válvulas, hidrantes, émbolos, válvulas, tubos verticales desgastados o repararlos con reemplazo de piezas desgastadas.
4. Reemplazo de tuberías de sifón individuales.
B) Pozos
1. Reparación de jaulas de pozo.
2. Cambio de trampillas.
3. Recarga de bandejas para reponer las destruidas.
4. Reposición de pozos de madera que hayan quedado inutilizables.
5. Renovación del yeso.
B) Tomas de agua y estructuras hidráulicas
1. Presas, diques, aliviaderos, canales
1. Cambio o sustitución de fijaciones de taludes o taludes hasta en un 50%.
2. Relleno de taludes hinchados de estructuras de tierra.
3. Cambio de bata.
4. Renovación de la capa protectora en las partes submarinas de estructuras de hormigón armado.
5. Cambio de rejas y mallas.
6. Reparación y sustitución de contraventanas de paneles.
2. Pozos de agua
1. Construcción y desmantelamiento de una plataforma de perforación o instalación y desmantelamiento de una plataforma de perforación de inventario.
2. Limpieza del pozo de derrumbes y sedimentaciones.
3. Extracción e instalación de un filtro nuevo.
4. Fijación del pozo con una nueva columna de tuberías de revestimiento.
5. Sustitución de tuberías de elevación de agua y aire.
6. Restaurar el caudal del pozo torpedeando o enjuagando con ácido clorhídrico.
7. Cementación del anillo y perforación de cemento.
D) Instalaciones de tratamiento
1. Reparación y sustitución de impermeabilización completa.
2. Reparación y renovación de yesos y herrajes.
3. Revestimiento de muros y tabiques de ladrillo hasta el 20% del volumen total de mampostería de la estructura.
4. Sellado de goteras en muros y fondos de estructuras de hormigón armado, hormigón y piedra con desmontaje del hormigón en determinados lugares y rehormigonado.
5. Revestimiento continuo de gunitado de muros de edificación.
6. Reparación de drenajes alrededor de estructuras.
7. Reemplazo de escotillas de tanques.
8. Reemplazo de rejillas.
9. Reemplazo de filtros de carga, biofiltros, aerofiltros.
10. Cambio de placas filtrantes.
11. Reposición de tuberías y accesorios.
12. Traducción sistema de drenaje sitios de limo.
XVII. Calefacción urbana
A) Canales y cámaras
1. Cambio parcial o total de revestimientos de canales y cámaras.
2. Reposición parcial o total de impermeabilizaciones de canales y cámaras.
3. Revestimiento parcial de los muros de canales y cámaras de ladrillo (hasta el 20% de la superficie total de los muros).
4. Reubicación parcial de sistemas de drenaje.
5. Reparación de fondos de canales y cámaras.
6. Renovación de la capa protectora en estructuras de hormigón armado de canales y cámaras.
7. Cambio de trampillas.
B) Tuberías y accesorios
1. Sustitución parcial o total del aislamiento térmico de la tubería.
2. Renovación de impermeabilización de tuberías.
3. Reemplazo de secciones individuales de la tubería (debido al desgaste de la tubería) sin aumentar el diámetro de las tuberías.
4. Cambio de racores, válvulas, compensadores o reparación de los mismos con sustitución de piezas desgastadas.
5. Sustitución de soportes móviles y fijos.
XVIII. Accesos y vías férreas en planta
A) Subrasante
1. Ampliar la subrasante en lugares de ancho insuficiente a las dimensiones normales.
2. Tratamiento de la subrasante en zonas de deslizamientos, erosión, deslizamientos y abismos.
3. Restauración de todos los drenajes y dispositivos de drenaje.
4. Restauración de todas las estructuras protectoras y de fortificación de la calzada (césped, pavimento, muros de contención).
5. Restauración de estructuras regulatorias.
6. Corrección, relleno de conos de puente.
7. Reemplazo de estructuras individuales de estructuras artificiales o su reemplazo por otras estructuras, así como reemplazo completo de tuberías y pequeños puentes (si no son objetos de inventario independientes, sino que forman parte de la calzada).
B) Superestructura de vía
1. Limpieza de la capa de lastre o actualización del lastre, llevando el prisma de lastre a las dimensiones que marcan las normas de de este tipo maneras.
2. Cambio de traviesas inutilizables.
3. Reemplazo de rieles desgastados.
4. Cambio de elementos de sujeción inutilizables.
5. Enderezar curvas.
6. Reparación de desvíos con sustitución de elementos individuales y barras de transferencia.
7. Cambio de desvíos.
8. Reparación del tablero del puente.
9. Cambio del pavimento de cruce o sustitución de madera por hormigón armado.
C) Estructuras artificiales (puentes, túneles, tuberías)
1. Reposición parcial de elementos o sustitución completa de vanos desgastados.
2. Revestimiento parcial de soportes de piedra y ladrillo (hasta un 20% del volumen total).
3. Reparación de soportes de hormigón (hasta un 15% del volumen total).
4. Shotcrete o cementación de la superficie de los soportes.
5. Instalación de carcasas (chaquetas) de hormigón armado de refuerzo sobre soportes.
6. Reparación o sustitución completa del aislamiento.
7. Cambio de vigas del puente.
8. Cambio de barras antirrobo.
9. Cambio de tarima de madera.
10. Reposición de solería de losa de hormigón armado.
11. Cambio de contrarieles.
12. Reposición de elementos dañados de puentes de madera, a excepción de pilotes.
13. Sustitución de paquetes de madera por vanos de hormigón armado.
14. Reposición parcial de piedra y Enladrillado bóvedas y muros de túneles.
15. Bombeo mortero de cemento para revestir el túnel.
16. Reparación y sustitución de dispositivos de drenaje de túneles.
17. Retransmisión del cabezal del tubo.
18. Cambiando elementos tubos de madera(hasta el 50% del volumen de madera).
19. Cambio de elementos de hormigón armado o tubos de hormigón(hasta 50% del volumen).
XIX. Carreteras de coches
A) Subrasante
1. Tratamiento de la subrasante en zonas de deslizamientos, deslizamientos, derrumbes y abismos.
2. Restauración de todos los sistemas de drenaje y drenaje.
3. Restauración de todas las estructuras de protección y fortificación de la calzada.
4. Reemplazo de estructuras individuales de estructuras artificiales o su reemplazo por otras estructuras, así como reemplazo completo de tuberías y pequeños puentes (si no son objetos de inventario independientes, sino que forman parte de la calzada o camino como un solo objeto de inventario).
B) Ropa de carretera
1. Nivelación y reposición de losas individuales de cemento-hormigón.
2. Colocación de una capa niveladora de hormigón asfáltico sobre la superficie de cemento-hormigón.
3. Construcción de pavimento de hormigón asfáltico en vías con pavimento de cemento-hormigón.
4. Sustitución del revestimiento de cemento-hormigón por uno nuevo.
5. Refuerzo del pavimento de hormigón asfáltico.
6. Reconstrucción de piedra triturada y superficies de grava.
7. Repavimentación de aceras.
8. Perfilado de caminos de tierra.
B) Puentes, tuberías
1. Revestimiento parcial de soportes de piedra y ladrillo (hasta un 20% del volumen total).
2. Reparación de soportes de hormigón (hasta un 15% del volumen total).
3. Reposición de elementos deteriorados de puentes de madera, a excepción de pilotes.
4. Cambio de madera o suelo de hormigón armado, además de sustituir el pavimento de madera por hormigón armado.
5. Cambio completo o sustitución de vanos.
6. Relevamiento de cabezales de tubería.
7. Cambio de elementos de madera, hormigón armado o tuberías de hormigón (hasta el 50% del volumen).
D) Sitios para automóviles, construcción de carreteras.
y otras máquinas, áreas de almacenamiento, así como sitios
puntos de recogida de granos
1. Reparación y restauración de estructuras de drenaje (canales, acequias, etc.).
2. Repavimentación de zonas adoquinadas.
3. Reconstrucción de superficies de piedra triturada y grava de sitios.
4. Reparación de plataformas de hormigón con colocación de una capa niveladora de hormigón.
5. Nivelación y reposición de losas individuales de cemento-hormigón.
6. Revestir con hormigón asfáltico las zonas enumeradas en los apartados 2 a 5.
XX. Electricidad de la red. y comunicación
1. Cambie o reemplace los accesorios inutilizables.
2. Reemplazo de ganchos con travesaños.
3. Cambio de cables.
4. Reparación y sustitución de terminales y manguitos de cables de conexión.
5. Reparación o sustitución de dispositivos de puesta a tierra.
6. Cambio de soportes (hasta un 30% por 1 km).
7. Instalación de pozos de cables.
XXI. Otros edificios
1. Reparación, sustitución o sustitución por otros soportes de pasos elevados para el tendido aéreo de tuberías.
2. Reparación o sustitución de plataformas, escaleras y vallas de paso elevado para instalación de tuberías aéreas.
3. Reparación o sustitución de columnas individuales (hasta un 20%) de bastidores de grúa.
4. Reparación o sustitución de vigas de caballetes de grúa.
5. Reparación de galerías y racks de suministro de combustible de salas de calderas y subestaciones generadoras de gas con sustitución (hasta un 20%) de estructuras sin cambio de cimentaciones.
6. Cambiar o reemplazar completamente postes de madera cercado (vallas).
7. Reparación o sustitución de pilares individuales de hormigón y hormigón armado (hasta un 20%) y vallas (vallas).
8. Reparación de secciones individuales de relleno entre postes de cerca (hasta un 40%).
9. Reparación de secciones individuales de continuo. vallas de piedra(hasta 20%).
10. Reparación de tramos individuales de cercas macizas de adobe (hasta un 40%).
11. Reparación de chimeneas con sustitución o sustitución de revestimiento, instalación de aros, restauración de la capa protectora de tuberías de hormigón armado.
12. Reparación y sustitución de tramos individuales de chimeneas metálicas.
13. Reparación de sistemas de eliminación de cenizas y escorias con sustitución completa de tramos individuales de tubería (sin aumentar el diámetro).
14. Reparación de plataformas de carga con cambio completo de tarima de madera, zona ciega o asfalto. Reemplazo de soportes individuales o secciones de muros de contención (hasta un 20%). En el caso de que el área de descarga forme parte de una instalación de almacén (rampa), se permitirá un cambio o reemplazo completo de todas las estructuras.
Lista de obras relacionadas con reparaciones importantes del parque de viviendas.
Apéndice No. 8 de la Resolución del Comité Estatal de Construcción de la Federación de Rusia de 27 de septiembre de 2003 N 170 "Sobre la aprobación de las Reglas y Normas para la Operación Técnica del Parque de Viviendas"
LISTA DE MUESTRA
TRABAJOS REALIZADOS DURANTE LAS REPARACIONES PRINCIPALES
DESPENSA DE CASA
1. Examen edificios residenciales(incluido un estudio completo del parque de viviendas) y producción de documentación de diseño y estimación (independientemente del período de los trabajos de reparación).
2. Trabajos de reparación y construcción para reposición, restauración o sustitución de elementos de edificios de viviendas (excepto la sustitución completa de cimientos de piedra y hormigón, muros de carga y marcos).
3. Modernización de edificios residenciales durante su renovación (reurbanización teniendo en cuenta la desagregación de apartamentos de varias habitaciones; dispositivos cocinas adicionales e instalaciones sanitarias, ampliando el espacio habitable debido a locales auxiliares, mejorando la insolación de las viviendas, eliminando cocinas oscuras y entradas a los apartamentos a través de cocinas con, si es necesario, locales incorporados o adjuntos para escaleras, instalaciones sanitarias o cocinas); sustitución de la calefacción de estufas por calefacción central con la instalación de salas de calderas, tuberías de calor y puntos de calefacción; tejados y otras fuentes autónomas de suministro de calor; reequipamiento de hornos para quemar gas o carbón; equipos con sistemas de suministro de agua fría y caliente, alcantarillado, suministro de gas con conexión a las redes principales existentes a una distancia desde la entrada hasta el punto de conexión a las líneas principales de hasta 150 m, instalación de conductos de gas, bombas de agua, salas de calderas; reemplazo completo sistemas existentes calefacción central, suministro de agua fría y caliente (incluso con uso obligatorio modernizado dispositivos de calefacción y tuberías de plástico, metal-plástico, etc. y prohibición de la instalación de tubos de acero); instalación estufas eléctricas domésticas en cambio estufas de gas o fogones de cocina; instalación de ascensores, vertederos de basura y sistemas neumáticos de recogida de basura en viviendas con un nivel de rellano superior de 15 my más; conversión de la red eléctrica existente a aumento de voltaje; reparación de antenas de televisión de uso colectivo, conexión a redes de telefonía y radiodifusión; instalación de intercomunicadores, cerraduras eléctricas, instalación de sistemas automáticos de protección contra incendios y eliminación de humos; automatización y despacho de ascensores, salas de calderas de calefacción, redes de calefacción, equipos de ingeniería; mejora de zonas de patio (pavimentación, asfaltado, paisajismo, instalación de vallas, leñeros, equipamiento de zonas infantiles y de servicios públicos). Reparación de cubiertas, fachadas, juntas de construcciones prefabricadas hasta el 50%.
4. Aislamiento de edificios residenciales (trabajos para mejorar las propiedades de aislamiento térmico de las estructuras de cerramiento, instalación de rellenos de ventanas con triple acristalamiento, instalación de vestíbulos exteriores).
5. Reemplazo de intrabloque redes de servicios públicos.
6. Instalación de contadores para la medición del consumo de energía térmica para calefacción y suministro de agua caliente, fría y agua caliente en el edificio, así como la instalación de medidores de agua fría y caliente en los apartamentos (al reemplazar redes).
7. Reconstrucción de cubiertas combinadas no ventiladas.
8. Supervisión del autor organizaciones de diseño para la realización de reparaciones importantes de edificios residenciales con sustitución total o parcial de suelos y remodelación.
9. Supervisión técnica en los casos en que los órganos y organizaciones del gobierno local hayan creado unidades para la supervisión técnica de reparaciones importantes del parque de viviendas.
10. Reparación de locales empotrados en edificios.
Trabajo de reparación son una medida de mantenimiento obligatoria para cualquier hogar. Mantenimiento buen estado El diseño básico, las comunicaciones y el acabado permiten que la casa se utilice durante mucho tiempo de acuerdo con su propósito operativo. Al mismo tiempo, los formatos de los trabajos de reparación pueden ser diferentes. Determinan los plazos de ejecución, listas de acciones de trabajo, costos, estándares de seguridad, etc. La diferencia fundamental es la diferencia entre reparaciones de rutina y reparaciones mayores, que se expresa tanto en los enfoques de organización de los procesos como en la complejidad de las operaciones realizadas. .
Definición de reparaciones actuales.
De acuerdo con definición normativa, las reparaciones actuales son medidas que tienen como objetivo la protección oportuna y sistemática del objeto reparado contra daños y mal funcionamiento. En este caso, el objeto significa edificios industriales, redes de comunicación, estructuras y edificios residenciales. En otras palabras, las reparaciones actuales del hogar son una lista medidas preventivas, enfocado a reparar determinadas estructuras en forma de elementos que forman proyectos constructivos.
Las ediciones modernas de las normas enfatizan que las medidas técnicas están dirigidas específicamente a eliminar las fallas existentes. Pero a la hora de desarrollar un proyecto para un evento, bien se puede añadir trabajo que tenga como objetivo fortalecer los elementos de trabajo. Por ejemplo, el trabajo de mantenimiento preventivo puede incluir el fortalecimiento patas de viga techos, instalación de parches, instalación de marcos protectores en cimientos y paredes. En el futuro, estas soluciones eliminarán la formación de nuevos daños y procesos destructivos.
Definición de una revisión importante
Las reparaciones importantes implican la restauración o el reemplazo completo de las estructuras del edificio, así como los equipos de ingeniería con comunicaciones. En la práctica, una reforma integral de una vivienda se puede expresar en una renovación total o parcial del aspecto de la casa, de su diseño de interiores y llevar a cabo la modernización. Al mismo tiempo, existen restricciones que no permiten a los contratistas eliminar por completo las estructuras principales, al menos en los casos en que dicho trabajo no se corresponde con la vida útil de la casa. Es decir, si una estructura se puede utilizar durante 20 a 30 años, entonces no se puede renovar sin signos evidentes de destrucción durante las reparaciones.
En esencia, la revisión elimina las consecuencias del desgaste físico o funcional de los objetos. Por lo tanto, a menudo se realizan trabajos a gran escala para actualizar los equipos de ingeniería y las secciones de carga. En este contexto, podemos observar la siguiente diferencia entre reparaciones de rutina y reparaciones mayores: si en el primer caso hablamos de trabajar con daños y averías locales, en el segundo se realizan operaciones complejas que afectan a varios elementos interrelacionados.
Diferencias por tipo de trabajo
Las operaciones técnicas durante las reparaciones de rutina incluyen reparación, reemplazo, corrección de estructuras, colocación de revestimiento, planificación. área local etc. El equipo de mantenimiento puede reemplazar elementos individuales plomería, restaurar una pared parcialmente destruida o actualizar piso. Es decir, se trata de obras que no implican una intervención radical en la estructura y la mayoría de las veces se manifiestan en la eliminación de problemas externos evidentes. Al mismo tiempo, los estándares para reparaciones actuales y mayores pueden superponerse en las listas de trabajo. Por ejemplo, el suministro de agua, el alcantarillado y, en general, el suministro de agua como objetos pueden relacionarse con actividades de reparación rutinarias en el sentido de que, para restaurar la funcionalidad, el contratista puede actualizar sus elementos, hasta los elevadores y las unidades de bombeo. Pero las reparaciones importantes también ocupan el mismo ámbito, ya que se le asignan redes de ingeniería y comunicaciones; otra cosa es que en los proyectos podemos hablar de la restauración sistémica de la operatividad de los canales con un reemplazo completo de la infraestructura.
Diferencia de financiación
Las diferencias en la organización y pago de las actividades de reparación están determinadas por el tipo de objeto. La casa puede ser privada o de varios apartamentos. En el primer caso, tanto las reparaciones importantes como las reparaciones en curso son responsabilidad exclusiva del propietario. Es responsable tanto de organizar como de financiar las reparaciones. Sin embargo, esto no excluye la posibilidad de recurrir a una empresa constructora, que, nuevamente, por una tarifa, se encargará de Mantenimiento casas de cualquier complejidad. Si se trata de propiedad común, la diferencia entre las reparaciones actuales y las reparaciones importantes estará en el monto del pago. En cada caso, el monto de las contribuciones se calcula individualmente, en función del estado de la casa, la región y otros factores. La sociedad gestora es responsable de organizar y realizar directamente las actividades de reparación.
Diferencia en el tiempo
Por razones obvias, la necesidad de realizar reparaciones de rutina surge con mucha más frecuencia que organizar reparaciones importantes. Por tanto, el formato de operaciones técnicas locales se aplica una vez cada 3-6 meses. Pero se trata de un plazo aproximado, ya que es posible que sea necesario reparar el edificio antes de tiempo si, por ejemplo, se produce un accidente. Es importante enfatizar que los residentes de la casa pueden cambiar los ajustes al horario de trabajo, así como su lista, en una reunión general.
En cuanto a las revisiones, se realizan cada 3-5 años. En este caso, la junta de propietarios también podrá posponer el plazo si existen razones de peso para ello. La principal diferencia entre las reparaciones actuales y las reparaciones mayores en esta parte es que al realizar operaciones a gran escala para actualizar o reemplazar estructuras, se debe notificar a los residentes de la casa con anticipación. Esto se aplica especialmente a reparaciones importantes, y los acontecimientos locales actuales pueden tener lugar incluso sin información.
Diferencias entre revisión y reconstrucción.
A menudo, el término reconstrucción se introduce en el concepto de revisión y, a veces, incluso en el de reparación actual. Desde un punto de vista técnico, esta mezcla puede ser justa: durante la reconstrucción se pueden realizar trabajos de la misma complejidad y en las mismas áreas. Pero las tareas de reconstrucción son fundamentalmente diferentes. Para las reparaciones actuales, el objetivo es corregir problemas y daños específicos, mientras que las reparaciones importantes tienen como objetivo eliminar violaciones sistémicas en la estructura del edificio: este es su contenido. Tanto las reparaciones actuales como las importantes se llevan a cabo para garantizar que el edificio al menos vuelva a su condición anterior con confiabilidad y seguridad básicas. A su vez, se realiza la reconstrucción utilizando las mismas herramientas técnicas con el objetivo de cambiar los parámetros del edificio, aunque en ese momento se encuentre en óptimas condiciones para su funcionamiento.
Otros matices en las diferencias.
La dificultad para distinguir entre los dos formatos de reparación radica en que todavía no existen límites claros entre ellos. Por ejemplo, existe el concepto de revisión selectiva, cuyo objetivo es reemplazar parcialmente las estructuras de los edificios. Pero también es posible realizar actividades similares como parte de operaciones de reparación en curso. Además, en la práctica, una renovación integral de un edificio puede incluir capas completas de operaciones, que se designan directamente como una lista de reparaciones actuales. Por lo tanto, una distinción estricta sólo puede tener lugar en el momento en que el proyecto ya haya recibido la designación adecuada.
Conclusión
Para la persona promedio, el conocimiento de las características de la separación. diferentes tipos las reparaciones pueden tener gran importancia, incluso si no está asociado con los procesos organizativos formales de tales eventos. Esto es importante, por ejemplo, para los propietarios privados que, con sus propias finanzas, planean una renovación importante de su casa en un plazo determinado. Comprender en qué se diferencian las reparaciones importantes de las actuales ayudará a clasificar los tipos de operaciones técnicas y, en consecuencia, determinar el grado de complejidad, así como la responsabilidad de los ejecutantes. Esto también es importante para los residentes de edificios de apartamentos que tienen relaciones legales y económicas con empresa de gestión realizando reparaciones.
Cada mes, los residentes de edificios de apartamentos pagan pagos al operador regional o al fondo de su propia vivienda para reparaciones importantes.
¿Qué se incluye en la lista de obras de reparación importante de edificios de apartamentos y cómo se gastarán los fondos recaudados?
¿Qué significa una revisión importante?
Trabajos de reparación de bienes comunes. edificio de apartamentos de carácter capital suelen referirse a:
- Reconstrucción de muros (excepto de carga).
- Estructuras portantes separadas.
- Ingeniería de redes y comunicaciones.
Un trabajo bien planificado debe reparar gradualmente ciertas partes de la propiedad común de la casa que están fallando y evitar el desgaste total de los elementos estructurales del edificio.
Las piezas se reparan o se sustituyen por otras similares o por las últimas novedades. El trabajo se realiza con bastante poca frecuencia, por lo que no es tan talla grande contribución, que normalmente se acumula durante un largo período de tiempo.
La reparación puede ser:
- Integral: cuando se renueva todo el edificio, teniendo en cuenta diversas innovaciones emergentes.
- Parcial – cuando se prevé trabajo de capital en sólo una de las áreas.
El trabajo parcial es bueno cuando la cantidad de daño no es lo suficientemente grande o no hay fondos para realizar un trabajo complejo.
Si se detectan grandes cantidades de daño o amenaza de destrucción edificio de varios pisos Se recomienda reubicar a los residentes y realizar un examen para determinar si es aconsejable realizar más reparaciones o si la casa está sujeta a demolición.
¿Qué trabajos se incluyen en la reforma de un edificio de apartamentos?
Puede averiguar qué casas están incluidas en el programa de reparación de capital para edificios de apartamentos en el sitio web de su administración. asentamiento. Si no se realizan trabajos de mejora durante un largo tiempo:
- debe verificar si la casa está incluida en el programa de reparación de capital;
- verifique la cuenta en la que se acumulan los fondos recaudados para reparaciones importantes; tal vez los fondos simplemente no sean suficientes;
Teniendo en cuenta lo que se suele incluir en la reforma de un edificio de apartamentos y con qué pueden contar los residentes en 2017 y años posteriores, podemos destacar:
1. Reparación de muros y fachada del edificio:
- Pintura y revestimiento aislante de paredes, sótanos y fachadas de edificios.
- Reemplazo de vidrios y logias de la casa por ventanas de doble acristalamiento nuevas o que ahorran luz.
- Reconstrucción general del aspecto exterior del edificio, sustitución de tejas de revestimiento, barreras e impermeabilizaciones.
- Creación de marquesinas sobre sótanos, recibidores y balcones. pisos superiores Casas.
- Reparación del sistema de drenaje.
2. Trabajar con los cimientos de un edificio de apartamentos y un sótano:
- Reconstrucción de la integridad de las fundaciones.
- Restauración de la entrada al sótano.
- Sellado más completo de las uniones entre los cimientos y las redes de servicios públicos del edificio.
3. Reparaciones en tejado y buhardilla:
- Restauración de todas las vigas de madera y estructuras para techos(si los hubiera), su tratamiento con compuestos especiales contra influencias externas.
- Seguimiento y mantenimiento régimen de temperatura y humedad ambiental.
- Disposición de antenas de TV comunes de la casa, pararrayos, etc.
4. Trabajos de reparación en Cubo de la escalera y abarca:
- Reemplazo o renovación de escalones.
- Reparación de barandillas de escaleras.
- colorear y trabajo de enyesado en rellanos y tramos de escaleras.
5. Reconstrucción grupo de entrada al edificio y puertas:
- Mejora o restauración de puertas de acceso, puertas de vestíbulo y suelos, en su caso.
- Restauración o renovación de escalones de entrada.
- Actualizar pasamano de la escalera en la entrada de la entrada.
6. Reparación del sistema de calefacción de un edificio de apartamentos;
- Reemplazo de tuberías y elevadores que estén fuera de servicio o al final de su vida útil.
- Reparación o instalación de reguladores de nivel de calor.
- Instalación de válvulas de cierre.
- Mejora técnica del sistema de calefacción;
7. Reparación y limpieza sistema de ventilación y minas de escombros acumulados, reposición de rejas.
8. Restauración del sistema de suministro de agua fría y caliente;
- Restauración de tramos desgastados de tuberías de agua.
- Actualización de hardware y equipos.
- Instalación y sustitución de contadores de agua fría y caliente.
- Reposición de fontanería (si la hubiera) en zonas comunes.
9. Reparación del sistema de suministro de energía:
- Mantenimiento y sustitución de contadores eléctricos de suelo y de todo el edificio.
- Reemplazo de luminarias en áreas comunes.
- Instalación de sistemas antivandálicos y dispositivos de ahorro energético.
10. Desinfección y reconstrucción de vertederos de basura (si los hubiere).
11. Instalación de sistemas de alarma y protección contra incendios piso por piso.
12. Recreación del funcionamiento ininterrumpido del sistema de suministro de gas, reubicación de ubicaciones. tubos de gas, sustitución e instalación de nuevos equipos.
13. Reparación parcial o sustitución completa de ascensores y huecos de ascensores, facilitando el acceso a ascensores a personas con movilidad reducida.
Una característica importante de una renovación importante es que tiene como objetivo mejorar o reemplazar la propiedad que pertenece a todos los residentes de un edificio de apartamentos como propiedad común. El dinero recaudado de los recibos no se puede gastar en redecorando y acabados de apartamentos privados. El único caso en el que esto sucede es cuando se está restaurando el acabado de un apartamento, si se daña durante el reemplazo al reemplazar plomería y tuberías.
¿Cómo se toma la decisión de realizar reparaciones?
Para llegar a la conclusión de que de alguna manera elementos importantes la casa necesita reparaciones importantes, es necesario convocar una comisión que analizará el desempeño de todos los elementos y sistemas del edificio de departamentos e identificará los factores negativos que empeoran el estado de estos elementos.
Al mismo tiempo, debe realizarse de acuerdo con pasaporte técnico Evaluación domiciliaria de todos los elementos y estructuras, se indica el porcentaje de su desgaste.
La junta general de residentes debe tomar una decisión por escrito sobre la necesidad de reparaciones importantes basándose en las evaluaciones y exámenes recibidos. La reunión decide cómo se financiarán dichas reparaciones y qué trabajos se incluyen en la reforma de un edificio de apartamentos para mejorar su estado actual.
Un ejemplo de autoorganización de los vecinos en el vídeo:
La realización de una reforma importante tiene como objetivo no solo recrear la funcionalidad de los sistemas existentes, sino también mejorarlos utilizando materiales de alta tecnología y nuevos productos y aumentar la vida útil del edificio.