В средствах массовой информации часто можно увидеть статьи, сюжеты, заметки о и их . В общем, эти статьи можно разделить на два вида, в одних рассказывают о катастрофических последствиях незаконных перепланировках и призывают осуществлять ремонтные работы только после того, как осуществлено в соответствующих органах и инстанциях города, в других рассказывают о том, что даже незначительные изменения в квартире требуют получения разрешения, а получить такое разрешение самостоятельно невозможно, при этом посредники «не за что» берут огромные деньги. А где же истина? Истина, как обычно, где-то посередине.
8 сентября 2011 года
в программе телеканала «Вести» был показан сюжет «Законная перепланировка: осуществимо, но очень затратно»
.
Многое в этом сюжете соответствует действительности и заслуживает внимания, а многое профессионалам в жилищной сфере (сотрудникам инстанций, согласующим перепланировки и переоборудование помещений, техническим специалистам управляющих компаний, сотрудникам тех самых пресловутых «посредников») показалось просто смешным. Сюжет: Мужчина, сделал ремонт в квартире, пытается самостоятельно согласовать перепланировку, а чиновники этому препятствуют. При этом он сделал в ремонт квартире «по закону». Смотрим видеоряд и с удивлением видим крупный план присоединенной к комнате лоджии, вынесенные на эту лоджию отопительные приборы и переоборудование ванной комнаты. В сюжете эти работы названы: «утепление» лоджии и изменения в санузле. И что же сделано по закону? Из того, что нам показали – ничего. При этом хозяин квартиры обрушивается с критикой на чиновников, которые ну никак не хотят выполнить свою функцию и согласовать этот «законный ремонт» в квартире. К сожалению, в сюжете не было сказано, о том, категорически запрещено присоединять к жилым помещениям неотапливаемые помещения квартиры, а также расширять границы теплового контура квартиры. Мы не знаем, были ли нарушена несущая способность конструкций дома, когда строители «присоединяли» лоджию к квартире. И чиновники, которым, приносят на согласование уже сделанные работы, не знают и не имеют законного и морального права брать на себя такую ответственность. Это может знать только автор проекта перепланировки, именно он должен подписывать , подтверждающий, что изменения в конструктивных элементах квартиры (дома) выполнены по заранее разработанному проекту и соответствуют строительным нормам и правилам РФ.
А что может произойти, если не согласовывать такую перепланировку?
- Присоединение лоджии к комнате, путем демонтажа окон и двери может привести к трещинам в стенах квартиры, где произошел подобный «законный» ремонт, трещины в потолке и стенах соседей, нарушение несущей способности конструкций дома, самые тяжелые последствия – обрушения, если не производилось так называемое усиление проема
- Вынос отопительных приборов на лоджию неминуемо приведет к недостаток тепла в осенне-зимний период в квартирах соседей. Это произойдет, вследствие «отбора» у них тепловой энергии, путем расширения площади отапливаемого помещения на площадь присоединённой лоджии. При этом собственник, «утепливший» балкон таким образом, возможно даже не подозревает, что фактически он ворует тепловую энергию, так как оплата тепловой энергии зависит от площади жилых помещений квартиры и всего дома.
- Объединение ванной комнаты и туалетной комнаты неминуемо приводит к нарушению исходной гидроизоляции пола. Устройство нового пола обязательно должно сопровождаться оформлением акта скрытых работ (никто ведь не хочет залить соседей, не так ли?). Перенос и установка новых сантехнических приборов в объединенной ванной комнате - это переустройство помещения. Выполнять такие работы необходимо на основании проекта подключения сантехнических приборов к существующим стоякам горячей и холодной воды, который должна выполнить компания-проектировщик, являющаяся членом саморегулируемой организации в области проектирования. Предполагаем, что каждый житель города не понаслышке знает историю о том, как у соседа «прорвало стояк горячей/холодной воды». А ведь это случилось из-за того, что кто-то из жильцов подключил новые сантехприборы к существующим стоякам водоснабжения, совершенно не разбираясь в тонкостях и технологиях проведения такого вида работ. Результат – значительный ущерб, причинённый не только своему имуществу, но и имуществу соседей.
Виноват ли собственник квартиры, который сделал такой ремонт? Безусловно, да, и он подвергает риску не только себя и свою семью, но и рискует имуществом ничего не подозревающих соседей.
Мы практически уверены, что собственник квартиры не знал, что работы, которые он произвел в своей квартире незаконны без согласования в уполномоченных органах, и перед их проведением необходимо получить разрешение жилищной инспекции, а некоторые работы невозможно согласовать вовсе. Что его толкнуло на это?
К сожалению, по нашему опыту, 80% собственников, которые «утепляли балконы» и «незначительно» увеличивали комнаты за счет лоджий, балконов и даже вентиляционных шахт, насмотрелись телепередач, которые регулярно выходят практически на всех главных телеканалах нашей страны и в которых зрителям показывают, как обычную квартиру превратить в шедевр дизайнерской мысли. Спорить не будем, под руководством дизайнеров получается очень красиво, современно, уютно и функционально. Только вот большинство дизайнеров, делая свою работу, руководствуются исключительно своими художественными замыслами и идеями собственников и понятия не имеют, что можно делать в квартире, оставаясь при этом в рамках закона, а что нельзя. ремонта квартиры – это не проектная документация! В большинстве случаев в ней отсутствуют технические расчеты и параметры, отсутствует техническое заключение инженера о соответствии планируемых работ по ремонту квартиры разрешенным нормам и правилам.
Вот и смотрим мы вместе с Вами в выходные дни в окружении семьи, как красиво станет в квартире, если присоединить балкон к комнате. А сколько места появится, и как, казалось бы, просто это сделать. Жаль, конечно, что на этих красивых картинках о переделках в квартирах, решениях квартирных вопросов и ремонтах своими руками телепередачи заканчиваются. Было бы намного лучше, если бы зрителей предупреждали, что некоторые работы делать запрещено, что в такой квартире только что сделали перепланировку, что согласовать ее будет невозможно, что собственнику этой красивой и современной квартиры, чтобы жить в рамках закона и не боятся что к нему «придут и накажут», нужно будет восстановить все эти «переделки» в первоначальный вид.
Почему согласование перепланировки затратное мероприятие?
Ни для кого не секрет, что лучше профессионала в данной области, никто не справиться быстрее и качественней в заданной работой, чем он.
Нам нужен красивый костюм – мы заказываем его в ателье или покупаем готовый в магазине. Сломалась машина – едем в автосервис. Надо почистить одежду – несем ее в химчистку. Конечно, все можно сделать самим: и научиться шить, и разобраться в конструкции автомобиля и научиться выводить пятна с одежды. Никто нас не заставляет платить за то, что в принципе и сами можем сделать. Только вот они сделают это, безусловно, лучше, качественнее и быстрее. Потому что они профессионалы именно в этих областях, они делают это каждый день и знают свое дело.
Также обстоят дела и с услугами в области получения разрешительной документации в городских инстанциях.
Конечно, все законы, инструкции, регламенты и нормативы созданы для того, чтобы любой гражданин мог реализовать свое право на жизнедеятельность в рамках, установленных в этих документах. Документы эти специфические, затрагивающие именно эти области, содержат неизвестные широкой публике термины, понятия, значения.
Конечно, придя к чиновнику для согласования перепланировки в квартире, и ничего не понимая даже в названиях и формах требуемых документах, вы не получите отказа, Вам обязательно разъяснят что от Вас требуется, зачем и почему. И чиновник потратит на Вас достаточно времени для того, чтобы Вы хотя бы немного стали ориентироваться в этой области, чтобы Вы смогли отличить дизайнерский проект (рисунок с которым Вы пришли согласовывать перепланировку) от проектной организации, имеющий допуск к проектированию именно ваших работ и пр. И таких граждан, которые хотят самостоятельно решить насущный вопрос к этому чиновнику 100 человек в день. И каждому он должен ответить на вопрос и дать разъяснение, возможно и не один раз, помочь правильно заполнить бланки заявлений, объяснить, что можно делать, а что нельзя. Поэтому и очереди к чиновникам. Поэтому Вы и тратите свое время, сидя в этих очередях.
Мы же, решая за Вас проблему с получением разрешения на перепланировку, имея богатый опыт и прекрасно ориентируясь в требованиях законодательства, не тратим много времени на визит к чиновнику, потому что ничего нам не нужно объяснять и разъяснять, мы занимаемся этим каждый день на протяжении более 15 лет.
Итак, почему перепланировка затратное мероприятие?
Когда вы решаете объединить ванную и туалетную комнаты, и прочие работы по увеличению полезной площади вашего жилища, вы оплачиваете строителям работы по демонтажу перегородок, устройстве проема в несущей стене, перекладке коммуникаций, установке сантех- и отопительных приборов и пр. работы. И надобность в оплатате этих работ не вызывает у вас сомнений. Но проводя эти работы, вы неминуемо затрагиваете существующую конструктивную схему дома , которую разрабатывали авторы дома - профессиональные проектировщики, архитекторы, инженеры, которая прошла госэкспертизу и госкомиссию при вводе дома в эксплуатацию. Разработанный авторами проектное решение гарантировало всем жильцам безопасное проживание и сохранность их имущества. Необходимо мнение профессионалов, которые подтвердят, что Выши работы безопасны для вас и вашей семьи и для остальных жильцов дома. Если вы решили улучшить качество своей жизни, иметь индивидуальную планировку в квартире, приготовьтесь заплатить за новый уровень жизни.
В СМИ в последнее время взят курс на резкую критику в адрес количества инстанций, которые необходимо пройти, чтобы или переоборудование. Задумайтесь над тем, какие работы вы собираетесь провести в квартире, каких специфические сферы они затронут: связаны ли они с изменениями в пожарной безопасности, с нарушениями конструктивных элементов дома, несущих и ненесущих стен, затронут ли они общедомовые коммуникации (замена приборов отопления, электрооборудования и сетей внутри квартиры и пр.), будут ли изменены назначения помещений (кухня станет комнатой или коридор санузлом).
Поэтому и нужно пройти некоторое количество инстанций, так как каждый специалист в своей области, проверяя ваш на предмет его безопасности и вынося решение о возможности или невозможности согласования планируемых вами работ, разделяет с вами ответственность за последствия выполнения этих работ. Фактически эти специалисты проводят экспертизу каждой перепланировки. В этом заключается работа перечисленных специалистов, и эта работа должна быть оплачена. Чем больше изменений в своей квартире вы делаете, тем большее количество согласований вам могут назначить. Работа этих служб, организаций и инстанций должна быть оплачена.
Почему вы решили согласовать перепланировку?
По статистике только 5% жителей города из числа, сделавших перепланировку или переоборудование квартиры, согласовали эти работы в соответствующих . Столь малые цифры связаны в основном со следующими причинами:- Недостаточная информационная работа городских служб о порядке проведения ремонтных работ в квартире, о разрешенных видах работ без согласования, о последствиях тех или иных работ. Многие люди просто не догадываются, что сделав ремонт в квартире, они нарушили закон.
- Незначительная сумма штрафа за проведенную перепланировку. Большинство граждан не моделируют события, которые произойдут в их жизни после получения штрафа. В соответствии с действующим законодательством сначала вам выпишут штраф и предписание восстановить квартиру в первоначальном виде. При отсутствии с вашей стороны выполнения предписания органов власти, в судебном порядке вас понудят либо согласовать перепланировку квартиры, либо восстановить ее в первоначальном виде.
- Недостаточное количество инспекторов жилищных инспекций, осуществляющих контроль и надзор за незаконными действиями с жилищным фондом.
Так кто же согласовывает перепланировку и переоборудование квартиры и по каким причинам :
- Практически все жители новостроек бизнес-класса. Это связано в первую очередь с наличием профессиональной команды управляющей такими жилищными комплексами, которые проводят информационную работу среди жильцов, контролируют незаконные действия и требуют наличия проектной документации на любые виды работ, связанные с подключением к общедомовым коммуникациям и оборудованию.
- Большинство граждан, обладающих высоким уровнем культуры и четкой гражданской позицией. Многие наши клиенты на вопрос «почему вы решили ?», отвечают «потому что так установлено законом».
- Граждане, которые опасаются, что их действия по , могут впоследствии привести к негативным последствиям, связанным с возмещением ущерба третьим лицам и административным санкциям со стороны соответствующих служб города.
Мы полагаем, что в ближайшее время, количество граждан решивших и граждан, только планирующих ремонт с перепланировкой в своих квартирах, значительно вырастет. Это связано с тем, что в стране продолжается реформа жилищно-коммунального хозяйства. Принимаются соответствующие законы и нормативные акты.
Основная суть этой реформы заключается в переложении бремя финансовой ответственности за состояние квартир и домов, в которых эти квартиры находятся, с государства на собственников этих квартир.
В июле 2011 года вступили в силу поправки в Жилищный Кодекс российской Федерации, расширяющие функции и полномочия государственных жилищных инспекций в сфере контроля и надзора за использованием жилищного фонда.
Законом предписывается безусловное и обязательное взаимодействие ТСЖ или управляющих компаний с этим органом государственной власти по выявлению и пресечению фактов незаконного использования с жилищным фондом. Эти меры, безусловно, направлены на более ответственный подход граждан к реализации своих прав на изменения своей квартиры.
ОБРАТИТЕСЬ К СПЕЦИАЛИСТАМ
Многие задаются вопросом, какие бывают виды перепланировок, чем они отличаются друг от друга и какой вариант стоит предпочесть в каждом конкретном случае? Мы можем выделить 4 вида перепланировок, используя в качестве критерия сложность процесса их согласования.
1. Перепланировки, требующие разработки и согласования индивидуального проекта. Это самый сложный и дорогой вид перепланировки. Ко всему прочему, он еще и самый распространенный. Здесь речь идет о переносе уборных и ванных комнат, проемах в перекрытиях, межквартирных и несущих стенах, изменении конструкции полов, установке тяжелых перегородок увеличивающих нагрузки на перекрытия и пр. работах в соответствии с требованиями п.2 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП (в редаакции №840-ПП). Если вы затеваете столь масштабные изменения, вам придется обратиться в специализированное проектное бюро, имеющее допуск СРО на разработку проектов перепланировок жилых помещений, или к автору проекта дома вашей серии.
Чтобы узнать, можно ли вообще делать такую перепланировку в вашем доме, придется заказать техническое заключение о возможности ее проведения, поскольку она может повлиять на конструктивную прочность здания и тем самым создать угрозу для жильцов. Итогом такой перепланировки будет план БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры. Для согласования такой перепланировки скорее всего понадобится расширенный пакет документов, куда могут кроме основных документов (проект перепланировки и техническое заключение) входить и дополнительные, такие как разрешения ДЖПиЖФ, Мосгаза, Москомнаследия др. Согласовать такую перепланировку без привлечения специалистов в данной сфере деятельности будет затруднительно.
2. Перепланировки, которые можно согласовать по упрощенной схеме. Сюда относятся варианты, которые с одной стороны не требуют сложных инженерных расчетов и разработки проекта перепланировки, поскольку никак не влияют на капитальные конструкции, а с другой все же привносят в план БТИ некоторые изменения (не столь значительные, как в предыдущем случае). Это, например, демонтаж ненесущих межкомнатных перегородок или проделывание проемов в них, перемещение ванн и унитазов в пределах соответствующих помещений, и так далее. Такие работы безопасны для дома и его жителей, и их можно согласовать «задним числом», отметив на копии БТИ и заявив о них в Мосжилинспекцию. Предварительно необходимо будет вызвать представителя Бюро технической инвентаризации, что бы он отметил красными линиями все перепланировки в квартире.
Если вы не нарушили никаких санитарных или строительных норм и не трогали несущие конструкции, комиссия выдаст вам акт завершенной перепланировки, который вы затем предоставите в БТИ и уже они "обрисуют" красные линии в черные.
Возьмем, например, такую популярную перепланировку, как объединение помещений кухни и жилой комнаты в просторную гостиную. Если стена между ними не является несущей, то такой вид перепланировки можно согласовать по упрощенной схеме. Для этого вам потребуется собрать пакет документов, куда входят техпаспорт БТИ с поэтажным планом и экспликацией до перепланировки, копия права собственности (копия договора найма), заявление + в некоторых случаях техническое заклчюение по факту выполненной перепланировки. Также необходимо будет отметить на копии поэтажного плана планируемые изменения в планировке квартиры. Вообще большинство «простых» перепланировок квартир можно подготовить и согласовать самостоятельно, такие перепланировки требуют минимум документов и разрешений.
3. Перепланировки, которые не нужно согласовывать. Фактически, это и не перепланировки вовсе, поскольку они не отражаются в плане БТИ. Впрочем, сюда относятся некоторые виды работ, которые раньше требовали согласования, например, установка кондиционеров и остекление балконов и лоджий. Различные виды косметического ремонта (укладка плитки в ванной или на кухне, замена паркета на ламинат в комнате, установка натяжных потолков), а также устройство раздвижных дверей в существующих проемах, монтаж или демонтаж встроенной мебели, замена радиаторов отопления на аналогичные, установка посудомоечной машины, тоже не требуют согласований.
4. Перепланировки по типовому проекту. Это «детище» ГУП МНИИТЭП и Мосжилинспекции. Они изданы в виде сборника, куда входит около 130 вариантов перепланировок для массовых серий блочных и панельных домов, спроектированных ГУП МНИИТЭП. Найти этот каталог можно на интернет-ресурсе Мосжилинспекции. Часть из приведенных в нем перепланировок не требуют согласования, другие же могут нуждаться в разработке проекта и технического заключения. В последнем случае вы приглашаете инженера, который составит техзаключение и проект перепланировки. Это бесплатно, однако вам придется договориться с соседями сверху и снизу, чтобы они пустили инженера для проверки наличия у них перепланировок (повод для отказа в перепланировке вам). Не забудьте также очистить место будущего проема и убрать прилегающее покрытие пола, если вдруг такая перепланировка включает проем в несущей стене.
Если вы живете доме, серия которого попала в каталог, а ваша планировка совпадает с одной из приведенных в каталоге до мельчайших подробностей, вы можете согласовать такой проект, просто дав ссылку на каталог. Но нужно учесть, что и конечный результат типовой перепланировки должен совпасть с указанным в каталоге вариантом на все 100%, иначе вам откажут в согласовании. Главный недостаток типовых проектов в том, что они в основном отличаются простотой и незатейливостью, и предлагают весьма незначительные изменения перепланировки. Если вы хотите простора и оригинальности, вам лучше еще раз перечитать п.1.
Заключение
Следует учитывать, что даже если ваша перепланировка относится к простому типу, который можно согласовать без разработки проектной документации, то ее оформление и регистрация в Мосжилинспекции и БТИ обязательна. Самовольное выполнение даже простой перепланировки грозит вам административным штрафом и предписанием вернуть помещениям прежнее состояние или узаконить работы «задним числом».
Сложные виды перепланировок квартир, затрагивающие несущие стены дома, согласовать после их выполнения, скорее всего не удастся. К тому же, если выполненная вами перепланировка помещений привела к аварийной ситуации, если вы испортили ремонт в квартире ваших соседей или если создается угроза безопасности проживания, то и устранять все последствия ваших работ придется полностью за собственный счет.
Чтобы избежать любых неприятных последствий, выполнение даже простых видов перепланировки квартиры должно проходить в установленном порядке. Если же у вас нет времени и возможности самостоятельно проводить подготовку к работам, то можно обратиться в посреднические организации, которые предлагают услуги по согласованию перепланировок. Особенно это актуально в случае сложного вида перепланировки квартиры с разработкой индивидуального проекта перепланировки. В этом случае, несмотря на увеличение стоимости согласования, оформление работ с помощью посредников позволяет, как правило, в более короткие сроки получить все необходимые разрешения.
В соответствии со ст.25 Жилищного кодекса РФ, перепланировкой жилого помещения называется такое изменение его конфигурации, при котором требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Напомним, что на планах БТИ указываются: стены, перегородки, проёмы, окна, сантехническое оборудование, инженерные стояки и кухонные плиты.
Переустройство же представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
В принадлежащем Вам помещении Вы вправе производить любые изменения, но с одним условием – если предварительно оформлены все разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются строительные нормы (СНиП), соблюдены права ваших соседей и обеспечивается сохранность дома. Исходя из положений ст. 26 Жилищного кодекса РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Более того, пока вы не получите согласование на перепланировку, вы ничего не сможете сделать с вашей квартирой (продать, обменять). Таким образом, перепланировка - это не только улучшение жилищных условий, но ещё и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получением разрешительной документации.
Что не нужно согласовывать?
Мероприятия (работы), выполняемые без оформления проектной и разрешительной документации:
1. Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов.
2. Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей, не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учёту.
3. Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
Что запрещено?
Не допускается переустройство помещений, при котором:
1. Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в т.ч. затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
2. Ослабляются прочность и устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение;
3. Полный демонтаж несущих конструкций;
4. Увеличение площади кухни, санузла, ванной за счёт жилого помещения;
5. Увеличение площади жилого помещения за счёт кухни, санузла, ванной;
6. Перенос кухни на территорию жилого помещения;
7. Установка радиаторов на лоджиях и балконах;
8. Устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления.
9. Ликвидация/уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
10. Выход из помещения, оборудованного унитазом, в жилое помещение;
11. Объединение жилого помещения и кухни при наличии газовой плиты.
12. Установка отключающих (регулирующих) устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, пользование которыми оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
Какие последствия могут ожидать за перепланировку, произведённую без разрешения?
1. Штраф и предписание, обязывающее получить распоряжение в установленные сроки (как правило, 4-6 мес.);
2. Повторный штраф и продление сроков на получение распоряжения;
3. Обязательство привести помещение в первоначальное состояние;
4. Продажа квартиры с торгов и выселение.
Помните о том, перепланировка должна решать вопросы не только комфорта, но и безопасности.
Текст: www.сайт При перепечатке и использовании материалов ссылка на источник обязательна.