שתי דירות באתר אחד. איך לשלב שתי דירות לאחת חדר אמבטיה משולב: בעיית השילוב שילוב 2 דירות

RBC Real Estate בוחנת מי, איך ולמה מאחדת דירות כיום

שיפוץ בדירה (צילום: ITAR-TASS/ מיכאיל פומיצ'ב)

השילוב של כמה דירות לאחת הפך לנפוץ בשנות ה-90-2000. בדרך זו אנשים ניסו לשפר את תנאי חייהם. כיום, מציאת דירה גדולה אינה מהווה בעיה, במיוחד בבניין חדש. למרות זאת, כיום אנשים ממשיכים לקנות דירות צמודות כדי לשלב ביניהן, אבל למטרות אחרות.

הרוכשים מנסים להיעזר בשילוב דירות במספר מקרים. "למשל, אם אתה צריך דירת מרובת חדרים, אבל במתחם מגורים חדש או שאין הצעות לחדרים כאלה, או שאתה לא מרוצה מהפריסה של ההצעה הקיימת. מקרה נוסף הוא כאשר שכנים מוכרים דירה על גרם המדרגות, והרוכש רק רוצה להרחיב את שטח המגורים שלו. האפשרות השלישית היא שהלקוח רוצה לגור ממש במרכז, או ליתר דיוק אפילו על "טלאי" מסוים, שבו אין בתים חדשים, אבל יש אפשרויות בבתים ישנים", אומר אלכסיי ברנדסקי, מנהל אסטון. רשת משרדי נדל"ן a-Tet.

מתווכים מבחינים בין שני סוגים של חיבורי דירות: אופקי ואנכי. לכל שיטה יש את הספציפיות שלה ואת הקשיים שלה, אבל בשני המקרים נדרש פרויקט שיפוץ מחייב, אותו ניתן לפתח על ידי חברת עיצוב מתמחה. כמו כן, היא תהיה אחראית על תיאום הפרויקט מול הגורמים הרלוונטיים. אם תרצה, בעל הדירה יכול לבצע את התיאום בעצמו, אך הפרויקט חייב להיות מתוכנן על ידי מומחים.

השיטה האופקית כוללת שילוב של מספר דירות צמודות באותה קומה. "בעבר, במקרים אלה, חלק מהמסדרון-פרוזדור היה מגודר במחיצת מתכת משאר השטח, חלק ממדרגות הצמוד הופרטה - וזה הכל. השטח של כל הדירות שימש כשטח אחד", מסביר מיכאיל קוליקוב, מנהל מחלקת השוק המשני באינקום-נדל"ן. כדי לשלב דירות בצורה זו, יש צורך בקבלת הסכמת רוב השכנים - בעלי בתים בבניין, שכן מדרגות המדרגות הן אזור משותף בבניין.

פרויקט לשילוב שתי דירות מראה (צילום: המעצבת אירינה פפלובה)

בעיות, ככלל, נוצרות על ידי הרצון של בעלים חדשים לצייר מחדש את הפריסה: להזיז את המטבח או לשלב אותו עם הסלון, להרחיב את חדר האמבטיה, ליצור דלת חדשה ואפילו פתחי חלונות בקירות. על פי התקנות הקיימות, חל איסור מוחלט להעביר מטבחים וחדרי רחצה - מה שנקרא "רטובים" ממקום למקום בבניינים רבי קומות או להעביר ממעמד "מגורים" למצב "לא מגורים". פתחים חדשים בקירות - במיוחד נושאי עומס - שנעשו ללא תכנון הנדסי, ללא חישוב עומסים, ללא פיצוי חיזוק המבנה מאיימים על בטיחות המבנה.

השיטה האנכית משמשת כאשר הבעלים מנסה לשלב מספר דירות בשתי קומות. במקרה זה, הפתחים כבר לא נעשים בקירות, אלא בתקרה ובתקרות. "אולי המקרה הזכור לי ביותר באותם זמנים היה כשאנשים קנו ארבע דירות בשתי קומות, הוציאו הרבה כסף כדי לחבר בין המפלסים עם גרם מדרגות וקיבלו דירה דו-מפלסית. בבניין פאנל בן 17 קומות באזור מגורים "עמוק" בעיר. מנקודת המבט של היום, אתה חייב להסכים, זה פשוט אבסורד", נזכר מיכאיל קוליקוב. כיום כמעט בלתי אפשרי לקבל אישור מהרשויות הרגולטוריות של המדינה לפרויקט כזה, אומרים מתווכים.

אין כמעט דוגמאות לשילוב דירות בבניינים מתקופת חרושצ'וב, מציינים מומחים. "באופן עקרוני קשה להתמזג בבית פאנל, שכן הריסת מבני קבע אסורה. יתר על כן, זה גם לא משתלם, כי בעתיד אף אחד לא ירצה לקנות דירת רב חדרים יקרה בבית פאנל. באותו כסף תוכלו לקנות דירת מרובת חדרים בבניין חדש מונוליטי או בבניין "מתקופת סטלין". לרוב, דירות משולבות בבניינים טרום-מהפכניים ובבנייני "סטלין". זה היה פופולרי במיוחד בתחילת שנות ה-2000, לפני תחילת הבנייה ההמונית של דיור מונוליטי במחלקת עסקים במוסקבה", אומר אלכסיי ברנדסקי.

מה אסור בשילוב דירות

• להחליף אזורים "רטובים" (שירותים, מטבחים) עם אזורי מגורים
• להפחית פירי אוורור
• להרחיב את חדר השירותים (לעיתים קרובות בכניסה) לחדר כביסה גדול
• "הכנסת" המטבח וחדר האוכל לחלל המגורים על פי התוכנית
• לאתר את חדר השינה מתחת לחדרי השירותים של השכנים העליונים ובהתאם, מעל חדרי השירותים של השכנים התחתונים
• להרחיב אזורים "רטובים".
• לשנות ולפרק עליות
• להוסיף מרפסות ואכסדרה

רוכשי בתים בבניינים חדשים מחליטים לרוב לשלב מספר דירות לאחת, אומרים מתווכים שהתראיינו ל-RBC Real Estate. במקטעים המוניים, אם הלקוח אינו מרוצה מהפריסה של דירות מרובות חדרים, הוא יכול לרכוש מספר נכסים סמוכים לשילוב נוסף. בחלק ממתחמי המגורים היזמים מספקים אפשרות זו מראש, ובפירוט התוכניות יש אפשרויות לשילוב.

רבים מאלה שחסכו פעם לא מעט כסף ומאמצים לשילוב דירות עושים כיום לא פחות מאמצים להיפטר מהם, כפי שקבעו מתווכים שהתראיינו ל-RBC Real Estate. חפצים כאלה אינם נזילים מכיוון שהם כבר מזמן מיושנים - הן מבחינת החלטות תכנוניות והן מבחינת מאפיינים טכניים. הבעלים צריכים שוב להפריד בין הדירות שהורכבו פעם ולנסות למכור אותן בנפרד.

גם הדרישות להפרדת דירות הוחמרו משמעותית. ראשית, מדובר בנכסים בקומות הראשונות, שבפעמים קודמות הועברו למלאי שאינו למגורים ב"חיתוך" לחדרים נפרדים עם כניסות נפרדות - נתונים אלו מסופקים על ידי מתווכים של אינקום-נדל"ן. פעולות ללא אישור עשויות לגרור אחריות אזרחית, מנהלית ואף פלילית. "בשנים האחרונות, רשויות העיר בדרך כלל לא מברכות על הצבת מבנים מסחריים כלשהם בבנייני מגורים. ראשית, פעילותם מטרידה את התושבים - ריחות, רעש ושאר אי נוחות. ושנית, על מפת מוסקבה יש לא מעט חנויות קמעונאיות מיוחדות, כל מיני מרכזי קניות, ששטחיהם רחוקים מלהיות מלאים ב-100%", מסביר מיכאיל קוליקוב.

המעצבת אירינה פפלובה:

— לפני רכישת שתי דירות או יותר לצורך שילוב, אני ממליץ להתייעץ עם מעצב או אדריכל מנוסה שיש לו לפחות 20-50 פרויקטים כאלה בפורטפוליו. כדאי גם להתייעץ עם נציג של החברה שתיצור את פרויקט הפיתוח מחדש שלך. אם הרכישה כבר בוצעה והחפצים שנרכשו משקפים, צריך להבין שהתחושה של דירות מחוברות תישאר. הדוגמה מראה שהם מופרדים זה מזה על ידי מחיצה נושאת עומס. זה אומר שאנחנו לא יכולים לפרק אותו, רק הפתח הוא לא יותר מ-1.2 אלף מ"מ ורק באישור.

בגרסה זו המטבח והאמבטיה בדירה השמאלית נשארים באותו מקום (זה נכון), אך בדירה הימנית, במקום המטבח המצוין בתוכנית, אנו מציגים את מיקום חדר השינה הראשי. אך בהתחשב בעובדה שהדירה נמצאת בקומה העליונה של הבית, ניתן להסכים על השיפוץ. במקרים אחרים זה לא יהיה אפשרי.

כאשר משלבים שתי דירות או יותר, הבעלים חולמים להכין מטבח בחלק אחד של השטח המשותף, וכל חדרי השינה והסלון בחלק השני. אבל זה לא בסדר. חדרי רחצה חייבים להישאר חדרי שירותים או שירותים, אך ניתן לשלב חללי מגורים (חדרים) במסגרת גבולות הכללים. במשפחות שבהן מתגוררים שני דורות או יותר, ניתן לשלב דירות ובכך לסדר גם אזורים נפרדים וגם חלל משותף. זה מאחד את המשפחה ומונע משתי עקרות בית לדחוק באותו מטבח.

פיתוח מחדש של דירות

"הנה תהיה לנו פינת אוכל שהופכת בצורה חלקה לאזור בילוי, וכאן נכין קשת כזו שיקית ונקשט אותה בברונזה..." תפסיק! האם אתה בטוח שהרעיונות האדריכליים שלך יהיו מוערכים על ידי המדינה? המשמעות היא שיפוץ עצמאי.

לפעמים רוצים לשנות משהו בדירה (כשכבר משעמם לכם "ערבוב" רהיטים), אבל אין רצון להירשם בתורים ארוכים או לאסוף את המסמכים הדרושים כדי לתת לגיטימציה לכל השיפוץ. מכאן פעולות בלתי מורשות כל כך תכופות - אולי הם לא ישימו לב!

יאללה, רק הרחבנו את הפתח!
אולי אף אחד לא ישים לב, אולי הדירה תהיה קיימת, והבית יעמוד כך הרבה מאוד זמן, אבל בכל מקרה, אתם מסכנים את התושבים שלידכם. האם מדובר בקיר נושא עומס, האם התקרה תקרוס או שתפגע בתקשורת חשובה במהלך תיקונים?

בנוסף, כל הפעולות הנוספות (החלפה, מכירה, מתנה) עם דירה שהוחלפה שלא כדין יהיו מסובכות... זה נכון - על ידי רישום רשמי של כל "השינויים", וזה לוקח זמן ועצבים.

מה אם הם ישימו לב?
אם יימצא שפיתח את הדירה שלך מחדש באופן בלתי חוקי, אתה צפוי לעונשים הבאים:

• קנס של 2,000 עד 2,500 רובל בתוספת התחייבויות לשחזר את המראה המקורי של הדירה על פי BTI, או רישום דיור שהוסב;
• אם לא יעמדו המועדים לקיום הצו, נקנס בשנית ותינתן לך זימון להתייצב בבית המשפט;
• האפשרות הקיצונית והעגומה ביותר היא שניתן למכור את הדירה שלכם במכירה פומבית, והתמורה תשמש לפירעון חובות.

שינויים בדירה שאינם טעונים אישור:

• עיצוב מחדש
• התקנה או פירוק של רהיטים מובנים (בתנאי ששטח החדר לא משתנה)
• החלפת ציוד הנדסי (צינורות, רדיאטורים, אינסטלציה) עם אותם פרמטרים ומאפיינים טכניים

סוגי שיפוצים שלא ניתן להסכים עליהם או שיפוצים אסורים:

• פירוק מבנים נושאי עומס ותמיכות נושאות עומס, קירות וקורות
• הצבת חדר רחצה (שירותים, אמבטיה או מקלחת) ישירות מעל הסלונים והמטבחים (מותר רק בדירות דו-מפלסיות). הרחבה והעברה של חדרי שירותים אפשריים רק בתוך שטחי עזר סמוכים (מסדרונות, אולמות, מסדרונות, מחסנים)
• פיתוח מחדש של דירות, מה שמוביל להרעה בתנאי ההפעלה ומגביל את הגישה להתקנים ולתקשורת.
• צמצום ערוצי אוורור טבעיים
• התקנה של רצפות מחוממות או מכשירים מיוחדים במרפסות ובאכסדרה
• התקנת רצפות מחוממות מים בכל הקומות למעט הראשונה. כמו גם התקנת רצפות מחוממות ממערכות אספקת מים וחימום משותפות
• התקנת קמינים בדלק מוצק בדירות בכל הקומות למעט העליון
• פיתוחים מחודשים המשנים את החוזק והמראה של חזיתות לרעה
• אסור לתכנן שיפוץ סלונים ומטבחים ללא אור טבעי ישיר; וכן שיפוץ שכתוצאה ממנו נוצרים חדרים במידות מינימליות: שטח 9 מ"ר, רוחב 2.25 מ'
• חיבור שתי דירות אנכית עקב הרס או הרס חלקי של תקרות בין רצפות

פיתוחים מחדש שיש לאשר ללא כישלון:

• הזזה, הסרה או התקנה של מחיצות נוספות חדשות
• הזזה או שינוי מידות של פתחי דלת או חלונות
• העברת ציוד תקשורת ואינסטלציה
• התקנת תא מקלחת

לאן עלי לפנות כדי לקבל אישור לפיתוח מחדש?

לפיקוח על השיכון של המדינה.
קישור שימושי - אתר אינטרנט פיקוח הדיור הממלכתי של מוסקבה

אילו מסמכים נדרשים לפיתוח מחדש?

בואו נפנה לקוד הדיור של הפדרציה הרוסית.
סעיף 26, סעיף 2.לביצוע שחזור ו(או) פיתוח מחדש של חצרים למגורים, מגיש בעל המקום או מי שהוסמך על ידו (להלן בפרק זה - המבקש) לגוף האישור במקום המגורים הנבנה מחדש ו( או) מתוכנן מחדש:

1. בקשה לבנייה מחדש ו(או) פיתוח מחדש בצורה שאושרה על ידי הגוף הפדרלי המבצעת המורשה על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית; (כפי שתוקן על ידי החוק הפדרלי מס' 160-FZ מ-23 ביולי 2008)
2. מסמכי כותרת עבור בית המגורים שנבנה מחדש ו(או) מתוכנן מחדש (מקוריים או עותקים נוטריוניים).
3. פרויקט לבנייה מחדש ו(או) שיפוץ של בית מגורים שנבנה מחדש ו(או) מתוכנן מחדש בהתאם לנוהל שנקבע.
4. דרכון טכני של בית המגורים המחודש ו(או) שעוצב מחדש.
5. הסכמה בכתב של כל בני משפחת הדייר (לרבות נעדרים זמניים של משפחת הדייר) המאכלסים את שטח המגורים הנבנה מחדש ו(או) מתוכנן מחדש על בסיס הסכם שכירות סוציאלית (אם המבקש הוא השוכר של הדייר). נכס שנבנה מחדש שהוסמך על ידי המשכיר להגיש את המסמכים האמורים בפסקה זו ו(או) חצרי מגורים מתוכננים מחדש במסגרת הסכם שכירות סוציאלית).
6. מסקנת הגוף להגנת מונומנטים אדריכליים, היסטוריים ותרבותיים בדבר קבילות שחזור ו(או) שיפוץ של בית מגורים, אם בית מגורים כאמור או הבית שבו הוא נמצא הוא אנדרטה אדריכלית, היסטורית או תרבותית. .

לגוף המבצע את האישור אין זכות לדרוש הגשת מסמכים מלבד המסמכים שנקבעו בחלק 2 של סעיף זה. למבקש ניתנת קבלה על קבלת מסמכים המעידים על רשימתם ותאריך קבלתם בגוף המבצע את האישור.

ההחלטה על אישור או סירוב אישור צריכה להתקבל על סמך תוצאות העיון בבקשה הרלוונטית ובמסמכים אחרים שהוגשו בהתאם לחלק 2 של סעיף זה על ידי הגוף המבצע את האישור, לא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מהיום. של הגשת מסמכים אלה לגוף זה.

הגוף המבצע את האישור, לא יאוחר משלושה ימי עבודה ממועד קבלת ההחלטה על האישור, מוציא או שולח לכתובת המצוינת בבקשה למבקש מסמך המאשר את קבלת החלטה כאמור. הצורה והתוכן של מסמך זה נקבעים על ידי הגוף הפדרלי הפדרלי המורשה על ידי ממשלת הפדרציה הרוסית.
(כפי שתוקן על ידי החוק הפדרלי מס' 160-FZ מ-23 ביולי 2008)

המסמך המופיע בחלק 5 של מאמר זה הוא הבסיס לבנייה מחדש ו(או) שיפוץ של שטחי מגורים.

אבל זה לא מספיק. לאחר פנייה ללשכת המלאי הטכני, הם יכינו דרכון טכני חדש למתחם, המציין את הפיתוח מחדש עם חישוב כל הפרמטרים החדשים, כמו גם אישור כל "ארגון מחדש".

אז, כל הרשויות עברו, המסמכים התקבלו, ובמצפון נקי אפשר להעיר את האדריכל שישן כל כך הרבה זמן.
מוּדְאָג? מְבוּלבָּל? לכן, חשבו פעמיים לפני שאתם משפצים את הדירה שלכם או כל מקום אחר, ועוד יותר מכך, החליטו בעצמכם בבירור על איזו עילה לעשות זאת, תוך הערכת כל ההשלכות והאחריות שלכם להן.

אם בבעלותכם שתי דירות צמודות, אז אולי כדאי לשלב אותן לאחת. קיימות שתי אפשרויות לפיתוח כזה: אופקית עבור דירות באותה קומה, ואנכית עבור דירות הממוקמות זו בזו.

ראוי לציין שמבחינת העיצוב והתיאום, פיתוח מחדש בשילוב שתי דירות לאחת אינה משימה קלה. זה מצריך בניית פתח במחיצה הבין-דירותית או בתקרה. ולפי סעיפים 2.2.3 ו-2.2.4 לנספח 1 ל-PPM מס' 508 בתיקון 840, פעילויות אלו מחייבות פיתוח תיעוד עיצובי. בנוסף, מכיוון שאירוע זה אינו שייך לקטגוריית שיפוצים טיפוסיים, חבילת המסמכים לשילוב 2 דירות תהיה מרשימה ביותר. יהיה צורך לערוך דוח טכני ממחבר הבית על מצב מבני הבניין ואפשרות שיפוץ (סעיף 3.7 לנספח 3 לתפ"מ מס' 508 בתיקון 840). יחד עם זאת, עבודות תיקון יכולות להתבצע רק על בסיס אישור מפקח הדיור במוסקבה, עם ביצוע שלאחר מכן מעשה של שיפוץ שהושלם (סעיף 17 לנספח 1 של PPM מס' 508 כפי שתוקן על ידי 840). הסכמי חוזה ליישום פתרונות עיצוב מאושרים צריכים להיסגר רק עם ארגוני בנייה שיש להם אישור SRO (רק להם יש את הזכות לערוך אישורי עבודה נסתרים הדרושים להעברת הפיתוח מחדש לוועדת פיקוח הדיור במוסקבה).

שילוב דירות לרוחב

ישנן שתי דרכים לחבר שתי דירות באותה קומה. יותר קשה - דרך גרם המדרגות. אפשרות זו כוללת הוספת מספר מטרים של שטח משותף. לשם כך תצטרכו לקיים אסיפה כללית של בעלי בתים ולאסוף חתימות מלפחות 73% מהם. זה קשה ביותר לביצוע: תצטרכו לעבור בכל הכניסות ולהזמין באופן אישי את כל דיירי הדירות המופרטות, או לפרסם הודעות בכל תיבות הדואר. עם זאת, זה כלל לא מבטיח שניתן יהיה לאסוף אנשים במספר הנדרש, וגם להסכים עם כולם שהוא יסכים להעביר לכם חלק מהרכוש המשותף לשימושכם.

פרוטוקול האסיפה הכללית של התושבים:

במובן זה, שילוב דירות דרך קיר נושא מפריד ביניהן קל יותר ליישום. עם זאת, לא ניתן יהיה להרוס קיר כזה לחלוטין: הדבר יהרוס את החוזק והיציבות של המבנים הנושאים את העומס של הבית (סעיף 11.3 לנספח 1 לתמ"א 508 בתיקון 840). כאן מותר רק התקן של פתח, מיקומו נקבע על ידי מסקנה טכנית. חיזוק פתח זה במבני מתכת יחושב בסעיף המתאים של פרויקט השיפוץ שיערך על ידי ארגון עם אישור SRO או המכון שחיבר את הבית בסדרה שלך.

בבניין הישן ישנן אפשרויות כאשר המחיצה בין הדירות אינה נושאת. עם זאת, ייתכן שלא ניתן יהיה לפרק אותו לחלוטין או ליצור בו פתח, שכן בבתים עם רצפות עץ או מעורבות, מחיצות כאלה עלולות לפרוק את הרצפות המשוקעות. על פי סעיף 2.2.7 לנספח 1 ל-ERP הנזכר, יש להצדיק את ההשפעה של פריקת מחיצות בהתאם לפרויקט. יתר על כן, עבור בתים לא סדרתיים (ובדרכון הטכני של כל הבתים הישנים יש סימן "פרויקט אינדיבידואלי"), העיצוב והמפרט הטכני מזמינים מהמפעל המאוחד הממלכתי MoszhilNIIproekt.

באשר להעברת מטבחים או אזורים סניטריים בעת שילוב דירות, SNiPs ו-SanPins קובעים כאן מספר הגבלות. לפיכך, חדר רחצה ושירותים אינם יכולים להיות ממוקמים מעל סלונים או מטבחים סמוכים, ולפיכך חל איסור על העברת המטבחים עצמם מתחת ל"נקודות הרטובות" של הדירה מעל. עם זאת, אם אתם גרים בקומה הראשונה, או בקומה אחרת, כאשר מתחת לדירה יש בית שאינו למגורים, תוכלו להעביר את המטבח מתחת לחדר האמבטיה או לשירותים של שכניכם, תוך מתן אישור נוטריוני על הידרדרות מרצון של מחייתכם. תנאים.

דוגמה לפרויקט של שילוב שתי דירות לאחת:

פתרונות אופייניים לשילוב דירות במישור אופקי:

שילוב דירות בצורה אנכית

זה אולי המקרה הקשה ביותר של פיתוח מחדש, הדורש חישובים הנדסיים רציניים. ביצוע פתח בלוח הרצפה ללא רשות וללא התחשבות במאפייני העיצוב של הבית עלול להוביל לתאונה.

אם מסקנות הדוח הטכני מצביעות על אפשרות בניית פתח בתקרה, וכן יקבעו לו מקום בטוח, תוכלו להזמין את פרויקט השיפוץ המתאים. הוא יחשב את הפרמטרים הגיאומטריים של הפתח וגרם המדרגות המחבר בין מפלסי הדירה (בהתאם ל-SP 54.13330.2011 "בנייני מגורים מרובי דירות", שהחליף את SNiP 31/01/2003). מערכת כללים זו מאפשרת גם את החריג הבא: בקומה השנייה של דירה דו-מפלסית, ניתן להזיז את חדר האמבטיה והשירותים כך שיהיו מעל חדרי המגורים של המפלס הראשון.

כדי לחתוך פתח בתקרה, הפרויקט כרוך בדרך כלל בשימוש בציוד יהלום - חותך מפרקים או מכונה עם סיביות יהלומים. סוג מבני המתכת שישחזרו את חוזק לוח הרצפה נכלל בפרויקט בהתאם לגודל הפתח עצמו, חומר הקירות ופרמטרים נוספים. אם לא ניתן להתקין פרופילי חיזוק מתחת לפתח החתוך, התקרה נתמכת על ידי עמודי מתכת.

בתמונה למטה ניתן לראות דוגמה אחת לחיזוק עיצובי פתח בתקרהחיבור בין שתי דירות:

נוסיף עוד שקשה מאוד לאשר באופן עצמאי את שילוב הדירות בצורה אופקית או אנכית, ולכן עדיף להפקיד את כל התהליך בידי אנשי מקצוע - הם יעניקו תמיכה מוסמכת בשלבי האישור, התכנון, התיקון והמסירה של סיים את הפיתוח מחדש לוועדה.

שילוב דירות בבניין דירות לאחת בבניין סטנדרטי הוא סוג די נדיר של שיפוץ. עם זאת, רעיון כזה עולה לפעמים לבעלי בתים שרכשו דירות בקומות סמוכות או דירות הממוקמות זו ליד זו.

לשילוב דירות בבניין דירות לאזור מגורים אחד יש כמה אפשרויות. לרוב, ישנו שילוב של דירות הממוקמות בקרבת מקום, אופקית או אנכית, אם הדירות ממוקמות אחת מעל השנייה.

שילוב דירות לרוחב

שילוב של שתי דירות שני חדרים בסדרת P44

עשויים להתעורר כאן קשיים מסוימים. כך למשל, יהיה קשה מאוד לשלב דירה בבניין דירות לאחד, על פני נחיתה, שכן לשם כך תצטרכו לקבל אישור להעביר אליכם חלק מהרכוש המשותף.

על מנת להוסיף חלק מהרכוש המשותף של בעלי הבית לדירתכם, יהיה עליכם לארגן מפגש דיירים ולקבל חתימות של 73% מהם להעברת השטח הדרוש אליכם לשימוש.

אבל האופציה הקשה הזו אטרקטיבית כי אתה יכול לעשות רק כניסה אחת לדירה המשולבת, שתאפשר לך גם ליצור "משרד" או חדר אחר שאינו למגורים במקום אחד המטבחים (אסור לארגן מגורים חדרים מתחת למטבחים של השכנים, אז עדיף לכלול את המטבח הקודם בהסבר כמו משרד, שאינו סלון).

חיבור שתי דירות

שיפוץ ושילוב דירות בנות חדר ושלושה חדרים בסדרת P44

עדיף בהרבה מנקודת המבט תֵאוּםלחבר דירות מבפנים, דרך הקיר הבין-דירותי. עם זאת, קיר כזה הוא לעתים קרובות נושאת עומס, ופירוק מוחלט שלו הוא בלתי אפשרי - הוא עשוי לא לעמוד בתקרה.

בתנאים מסוימים ובעת ביצוע חישובים הנדסיים, ניתן לבצע פתח עם חיזוק לאחר מכן עם מבני מתכת.

עם שיפוץ כזה תוכלו לעזוב את שתי הכניסות וגם את שני המטבחים - אם תרצו שמרחב המגורים שלכם ימשיך להיות רשום כשתי דירות שונות.

שילוב 2 דירות בבניין דירות מסדרת P46M לאחת

כדי לחשב הכל נכון, וגם כדי לברר האם מותר לגעת בקיר הנושא בביתכם, בקומה מסוימת ובין הדירות שלכם, תזדקקו לחוות דעת טכנית מאת הארגון שעיצב את הבית שלך.

בחלק מהבתים (מונולית, לבנים), קירות בין-דירות עשויים להיות גם לא נושאים. זה מקל מעט על המשימה, אך לא עד כדי סירוב לפתח תיעוד, שכן על מנת לגעת בקירות הבין-דירות נדרש פרויקט עם מפרט טכני של המחבר, ללא קשר ל אם הקיר נושא או לא.

דוגמאות לפרויקטים סטנדרטיים לחיבור דירות בבתי פאנל של המיזם המאוחד הממלכתי MNIITEP:

בבית סדרה 1-515 בסדרת P-30 בסדרת P30 P-3M

שילוב דירות בצורה אנכית

אם בבעלותכם דירות שנמצאות זו על גבי זו, הפיכתן לדו-מפלסית אחת היא די מפתה. גם מבחינה טכנית ומשפטית זה אפשרי, אם כי לא תמיד.

ראשית, בניית פתח בתקרות דורשת זהירות רבה אף יותר מאשר פתחים בקירות נושאי עומס. אם חותכים פתח בלוחות באקראי (וקובעים את גודל הפתח "בעין", ולא על סמך חישובים הנדסיים מדויקים), אז סביר להניח שזה יוביל לקריסת לוחות הרצפה, שכן אתה יכול לקבל לתוך המפרק ביניהם או משהו אחר לפגוע בחוזק המבנה.

כדי שהכל יהיה על פי הכללים, אתה שוב צריך לפנות למחבר של פרויקט הבית עבור מסקנה על אפשרות שיפוץ, כמו גם לארגון עם אישור SRO ליצור פרויקט שיפוץ. יש לחזק את הפתח בתקרה עם מסגרת ותומכים (עמודים).

בנוסף לחישובים מדויקים של המיקום, הממדים וחיזוק הפתח, תצטרך להתקין גרם מדרגות, שמידותיו מצוינות בבירור על ידי חוקי בנייה ותקנות (SNiPs). אז, על פי SNiP 31-01-2003 "בנייני מגורים מרובי דירות", לשימוש בטוח, רוחבו חייב להיות לפחות 0.9 מ', והשיפוע המרבי יכול להיות 1: 1.25 לגובה התקרה. גרם מדרגות כזה יכול להיות ספירלי או עם מדרגות מתפתל, והגובה והעומק של המדרגות צריכים להיות זהים.

אותו SNiP מאפשר למקם חדר אמבטיה ושירותים במפלס השני של הדירה כך שהם ממוקמים מעל המטבח של המפלס התחתון. זהו החריג היחיד - אסור בתכלית האיסור לעשות זאת בדירה רגילה (אם היא לא בקומה הראשונה). והצבת שירותים, שירותים או מטבח מעל סלונים אסורה בכל המקרים (שוב, למעט הקומות הראשונות).

איגוד דירות משותף

באשר לשילוב של דירה או חדרים משותפים, שניים או יותר, בדירה משותפת, אבן הנגף העיקרית בעניין זה היא הסכמת בעלים אחרים לביצוע השיפוץ. ללא הסכם עם שכניכם, לא ניתן יהיה ליצור ארון מובנה, שלא לדבר על שילוב חדרים לחדר אחד בדירה משותפת.

ראוי לציין כי ככלל, הבעלים הוא זה שצריך לנהל משא ומתן עם שכנים, גם אם הוא משתמש בשירותיהם של מומחי אישור. אגב, תהליך אישור שיוך דירה משותפת הוא די מסובך ועלותו שונה משמעותית מעלות אישור טיפוסי.

איחוד דירה בשכירות חברתית

כדי לשלב שתי דירות בשכירות סוציאלית לאחת, נדרש הסכם שכירות סוציאלי לשתי הדירות ואישור מהבעלים, למשל, העירייה. כמו כן, חשוב לזכור שבמקרה זה מתמזגים חשבונות אישיים, ובדירה שנוצרה לאחר המיזוג מופיע חשבון חדש.

מסמכים הנדרשים לשילוב דירות

המסמכים הנדרשים לשילוב דירות כמעט ואינם שונים מחבילה טיפוסית מסמכים לפיתוח מחדש. היוצא מן הכלל הוא המקרים הנ"ל, כאשר על מנת לשלב שתי דירות בבניין דירות לאחת נדרשים מסמכי היתר נוספים. לכל השאר,

שילוב דירות אנכי או אופקי מתייחס לפיתוח מחדש, להרשמהאשר נדרשים לפתח פרויקט שיפוץ ודוח טכני מ מחבר פרויקט הבית , שכן לא ניתן יהיה לעשות מבלי ליצור פתח בקיר הנושא.

מכיוון ששילוב הדירות לא אמור לפגוע במבני הבניין, יש צורך לבצע סקר הנדסי מתאים ולתכנן פרויקט בטוח לשילוב שתי דירות לאחת, תוך התחשבות בקודי בנייה, רק מומחים יכולים לעשות.

אישור שילובי דירות

זהו הליך ארוך למדי, אך זו לא סיבה לבצע עבודה ללא רשות, עוקף את כל הדרישות הדרושות לפיתוח מחדש וסיכון בטיחותך ובטיחות שכניך. וגם אם שתי הדירות הן רכושכם המלא, אין בכך כדי לתת לכם עילה לביצוע עבודות לא מורשות.

לא ניתן יהיה לבצע עבודות בקנה מידה כה גדול מבלי משים: במוקדם או במאוחר יתלוננו שכניך עליך, ותבוא אליך ועדה של פיקוח הדיור במוסקבה, שתדרוש או לתת לגיטימציה לשינויים, או להחזירו כפי שהיה בהתאם לתכנית הבט"י; בסופו של דבר השיפוץ יוכרז בלתי חוקי וכך גם שילוב הדירות.

אם אין לך מספיק זמן לבצע שלב אישור ארוך, לבקר ברשויות, לקבל את כל האישורים הדרושים, אז האפשרות האמינה ביותר היא ליצור קשר עם מתווכים, אשר יאסוף ויכין את כל המסמכים הדרושים לאישור במקומך. כמובן ששירותיהם של מומחי צד ג' לאישור שיפוץ אינם זולים, אך בעתיד הם יפוצו במלואם על ידי זמן האספקה ​​המהיר לאישור שיפוץ.

סירוב לאשר את איגוד הדירות

שילוב דירות לאחת הוא אחד מסוגי השיפוץ הקשים ביותר. זאת בשל העובדה שב-99% מהמקרים, מבנים נושאי עומס מושפעים, מכיוון שהקירות בין הדירות, ככלל, מסווגים כמחיצות ולא מחיצות. ניתן לשלב דירות או אופקית או אנכית. יתר על כן, שילוב דירות אנכית הוא מקרה נדיר, שכן לא כל הבתים, תכונות העיצוב של הבניין מאפשרות לעשות זאת.

יתרונות של שילוב דירות לאחת

• בעת חיבור דירות, ניתן לחסוך בחשבונות החשמל באמצעות התקנת תקעים על מערכות השירות באחת הדירות.
• שטח שימושי וגם שטח מגורים הולך וגדל.
• מספר השכנים יורד. מצד אחד זה לא טיעון רציני מספיק, מצד שני אנשים שמעריכים שקט ואפשרות להירגע בשלווה יבינו את המחבר.

אם ייושם בהצלחה, לסוג זה של פיתוח מחדש יכולים להיות יתרונות נוספים. ראשית, זה נותן לך את ההזדמנות לקבל פריסות נוספות, שמהן אתה יכול לבחור את המתאימה לך, בהתאם לרעיונות האישיים שלך לגבי דירה נוחה. אמנם עליכם לזכור כי חלים כאן אותם סטנדרטים כמו בשיפוץ רגיל, כלומר שילוב דירות אינו מקנה לכם, למשל, את הזכות לשנות את הייעוד הפונקציונלי של המקום. נניח שאתה לא יכול - חוץ מהרמה השנייה.

דוגמה לפיתוח מחדש בשילוב שתי דירות

כפי שאתה יכול לראות, שיפוץ עם שילוב של דירות מתבצע לא רק בבתים מונוליטיים או לבנים, אלא גם בבתי פאנל. תוכל לקרוא עוד על הפרויקט

הגבלות נוספות בעת שילוב שתי דירות לאחת

כאשר מתכננים לשלב דירות לאחת, יש לקחת בחשבון מראש כי אסור לפרק לחלוטין את הקיר הנושא את העומס, שכן הדבר יוביל למצב חירום. לכן, המקסימום שניתן בשילוב שתי דירות הוא סידור בו. מיקומו של פתח זה ייקבע על ידי מומחים מהארגון החוקר את מצב המבנים ואפשרות הפיתוח מחדש. מיד נציין שזה לא אפשרי בכל מקרה, אם לשכנים שלך מתחת או מעל כבר יש פתחים או אם המבנים התומכים של הבניין בלויים ויש להם מרווח בטיחות קטן, הפתיחה תסורב.

מתחם תדלוק זה נדרש לפיתוחים כאלה. זאת ועוד, רישומו נדרש גם במקרה בו נפגעת אי נשיאה בין דירות. לבניית פתח בקיר נושא תזדקק לחוות דעת טכנית של, ובמקרה של מזח, ניתן לפתח אותו על ידי כל ארגון עיצוב עם אישור SRO, כולל שלנו.

האם ניתן לשלב באופן שרירותי דירות לאחת?

תיאום עבודות שכבר החלו, על פי ניסיונם של מי שביצעו שיפוצים דומים בשילוב של שתי דירות, בדרך כלל קשה הרבה יותר מסתם אלו המתוכננים, שכן לא היה סביר שתצליחו לקחת בחשבון את כל הבנייה. ותקנים סניטריים. לכן, עדיף לתאם את השיפוץ מראש על מנת לבצע ברוגע את התיקונים המתוכננים בעתיד, מבלי לדאוג לנכונות ולחוקיות השינויים שלכם.

תקופת האישור לשיפוצים מסוג זה היא כ-6 חודשים, הנקבעת בנפרד בכל מקרה ומקרה, שכן היא תלויה בגורמים רבים: הרובע בו אתם מתגוררים, סדרת הבניין בו נמצאת הדירה, הארגון שהוא מחבר פרויקט הבנייה ומרכיבים רבים אחרים.

הארגון שלנו מספק שירותי שיפוץ בשילוב דירות. אנו מכירים היטב את כל הניואנסים של תהליך זה, החל מהשגת תוכניות ה-BTI הראשוניות וכלה בקבלת תעודת בעלות על הנכס החדש שנוצר. אם אתם זקוקים לפרויקט שיפוץ או אישור מלא של תיעוד הפרויקט, תוכלו לפנות אלינו לייעוץ מקדים בנושאים אלו.