В желании улучшить и видоизменить свое жилье граждане делают перепланировку. Однако по закону все изменения изначального облика квартиры должны быть отражены в техническом паспорте. Кроме того, некоторые действия требуют получения официального разрешения. Расскажем, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно и по закону.
Что включается в допустимую перепланировку квартиры по закону?
Перепланировка по закону допускается только с разрешения Межведомственной комиссии. Юридически, перепланировка регулируется ст.25 ЖК РФ. Она подразумевает изменение существенных характеристик квартиры, которые необходимо вносить в технический паспорт.
Не все ремонтные работы требуют получения разрешения. Необходимо согласовывать:
- возведение дополнительных перегородок;
- снос стен;
- монтаж или демонтаж дверных проемов в несущих перегородках.
Разрешение не требуется, если:
- происходит замена ненесущих стен на облегченные;
- планируется косметический ремонт;
- происходит замена пола.
Перепланировка не может быть проведена, если ее результат будет ухудшать текущие условия жильцов дома. К примеру, нельзя расширить кухню за счет ванной комнаты, если квартира находится не на последнем этаже многоэтажного дома или дом не одноэтажный. Это объясняется тем, что тогда кухня окажется в зоне ванной комнаты соседей сверху. Также недопустимо отсутствие в кухне окна.
Если планируется перепланировка, необходимо учитывать, что допустимо делать, а что нет. В общих условиях разрешено:
- объединять кухню и комнату, если будет установлена дверь;
- создавать двери арочного типа;
- увеличивать площадь ванной и туалетной комнаты за счет коридора или иного нежилого помещения;
- переносить техническое оборудование от стояка;
- проводить монтаж труб при сохранении угла слива.
Изменение параметров квартиры требуется внести в технический паспорт. Это документ, который содержит все характеристики жилья и не имеет срока действия. Если не внести последствия перепланировки в технический паспорт, собственник не сможет в полной мере распоряжаться квартирой. Например, будет невозможно ее продать.
Как сделать перепланировку в квартире по закону?
Для чего нужно получать разрешение на перепланировку? Если существенные изменения характеристик жилья не будут согласованы, то для нарушителя предусмотрено привлечение к административной ответственности.
За незаконную перепланировку потребуется выплатить штраф в Жилищную инспекцию (до 30 тыс.руб.), а также, возможно, что органы потребуют вернуть квартиру в первоначальное состояние либо узаконить перепланировку по факту. При игнорировании собственником указаний уполномоченный орган подает исковое заявление в суд.
Перед началом перепланировки лучше проконсультироваться с юристами по жилищным вопросам. Это поможет избежать неприятных правовых последствий, которые возможны, если сделать что-то неправильно.
Есть две возможные формы перепланировки:
- Простая форма подразумевает оформление эскиза с отражением перепланировки.
- Сложная форма содержит в себе действия по переносу дверей или окон и требует составления проекта в специализированной компании.
После составления проекта потребуется его согласовать в нескольких инстанциях: архитектурный отдел муниципалитета, жилищная инспекция, БТИ, МЧС. Без получения разрешения сделать перепланировку по закону не удастся.
Пакет документов для получения разрешения на перепланировку:
- заявление;
- документ-подтверждение права собственности на квартиру;
- выписка из домовой книги;
- план жилого помещения;
- проект помещения;
- договор со специализированной компанией на создание проекта;
- техническое заключение;
- согласие лиц, проживающих в квартире.
Прежде чем составить проект, сотрудники специализированной компании приедут по месту нахождения квартиры, осмотрят помещения и предложат оптимальный вариант перепланировки. Проект составляется в соответствии с нормами действующего законодательства. Цель проектных работ – не допустить повреждений несущих конструкций дома.
Если дом относится к памятникам архитектуры, требуется разрешение на перепланировку от архитектурного отдела муниципалитета. Как только проект будет ими одобрен, можно направляться в другие инстанции.
Если планируется перепланировка в муниципальной квартире, наниматель обязан уведомить об этом собственника (администрацию). Наниматель не имеет права распоряжаться имуществом и вносить в него какие-либо изменения по собственному усмотрению. Чтобы действовать без согласия муниципалитета, потребуется приватизировать квартиру.
После одобрения перепланировки во всех вышеперечисленных инстанциях необходимо получить акт в Жилищной инспекции. Когда акт будет получен, можно начинать ремонтные работы.
Проведение перепланировки в частном доме не грозит нарушить покой или имущество соседей. Однако и в этом случае требуется получить согласование Жилищной инспекции.
Итак, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно пошагово?
- Обращение в специализированную компанию для составления проекта.
- Получение заключения в архитектурном отделе администрации, если дом – памятник архитектуры.
- Обращение в муниципалитет с полным пакетом документов.
- Получение разрешения (по закону в течение 45 дней).
- Осуществление перепланировки.
- Обращение в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации и внесения изменений в технический паспорт. Документы будут готовы в течение 10 дней.
- Получение в муниципалитете распоряжения о том, что квартира сохраняется в перепланированном виде.
- Обращение в Росреестр или МФЦ, где на основании документов из БТИ и распоряжения внести изменения в кадастровый паспорт и получить выписку об изменении данных в документах, устанавливающих право собственности.
После регистрации изменений в Росреестре перепланировка считается завершенной и законной.
Как самостоятельно оформить перепланировку квартиры в БТИ?
Если предстоит особенно сложная перепланировка (например, снос стен), до оформления проекта потребуется посетить БТИ. Это организация, которая занимается техническим учетом и инвентаризацией недвижимого имущества на территории РФ.
В БТИ собственнику выдадут поэтажный план здания, на основании которого и будет составляться проект. В некоторых случаях может потребоваться техническое заключение о состоянии дома. Его выдают в муниципалитете (отдел проектирования капитального ремонта).
До окончания перепланировки посещать БТИ не потребуется. Это станет необходимым на заключительном этапе оформления для внесения корректировок.
Разрешение на перепланировку квартиры
Что представляет собой разрешение на перепланировку квартиры? Этот документ включает следующую информацию:
- дату его оформления;
- данные сотрудника, который был уполномочен на вынесение разрешения;
- личную подпись уполномоченного лица;
- основания, которые были приняты в расчет для вынесения разрешения;
- указание на необходимость внесения корректировок в техническую документацию;
- данные собственника квартиры, который несет ответственность за проведение ремонтных работ.
Уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения на проведение перепланировки. В таком случае следует изучить причины такого решения. Если основания для вынесения отказа покажутся несущественными и спорными, рекомендуется обратиться к руководителю лица, которое вынесло такое решение или в вышестоящую инстанцию.
Если ситуация не решается длительное время, попробовать получить разрешение можно в судебном порядке. В этом случае целесообразно проконсультироваться с юристом по жилищным вопросам.
Важный момент! Повторно подать пакет документов на получение разрешения на перепланировку можно только спустя три месяца после вынесения отказа.
Почему получить разрешение на перепланировку необходимо?
- Узаконить перепланировку придется в любом случае. Однако без предварительного разрешения может быть принято решение в необходимости вернуть квартиру к первоначальному виду.
- Проведение перепланировки без согласования с уполномоченными органами влечет за собой наложение штрафных санкций.
- Если в результате незаконной перепланировки выяснится, что изменения отражаются на прочности несущих конструкций, узаконить такой ремонт будет невозможно.
- Отсутствие предварительной проверки помещения, что обязательно на этапе получения разрешения, может стать причиной создания серьезной аварийной ситуации в результате перепланировки.
Чтобы не возникло необходимости выплачивать штраф и возвращать квартиру в исходный внешний вид, что тоже сопряжено с дополнительными расходами, лучше действовать в рамках закона. При возникновении правовых вопросов обращайтесь к юристу за получением консультации.
Стремясь создать комфортные условия для проживания, люди вносят коррективы в планировку квартир. Однако не все знают, что ряд действий подлежат обязательному узакониванию, а выполнять часть манипуляций запрещено. Чтобы не столкнуться в дальнейшем с последствиями незаконной перепланировки, необходимо заранее изучить актуальную информацию по теме.
Виды перепланировок квартиры
Перед тем, как приступать к внесению изменения в помещение, стоит разобраться, какие действия нуждаются в согласовании с контролирующими инстанциями. Необходимость в узаконивании зависит от видов перепланировок.
Объединение гостиной и коридора с помощью широкой арки
Перепланировка, не подлежащая узакониванию
Проще всего выполнить незначительную перепланировку. К таковой относятся большинство переделок, на которые решаются собственники недвижимости. Получать разрешение в контролирующих инстанциях не придется, если человек решил:
- Поменять сантехнику;
- Поклеить обои и выполнить прочие косметические работы в помещении;
- Заменить кухонную плиту, колонку и иные нагревательные приборы;
- Выполнить внутреннюю облицовку балкона;
- Установить антенну или кондиционер;
- Заменить окна и двери.
Выполнение этих работ не приводит к изменению конфигурации комнат и не нуждается в отражении в техпаспорте.
Перепланировка, которую необходимо узаконить
Решив внести изменения в жилплощадь, человек должен помнить, что в ряде ситуаций необходимо согласование перепланировки. Получить разрешение нужно на все действия, затрагивающие несущие конструкции дома и общедомовые коммуникации. В обязательном порядке нужно согласовать следующие работы:
- Выполнение проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- Прокладка дополнительных газовых труб и установка приборов;
- Смена типа газовой плиты;
- Выполняется существенное усиление проемов;
- Установка перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
- Создание дополнительных дверных и оконных проемов;
- Объединение ванной комнаты и туалета, или их перенос в другое место;
- Разбор ненесущих перегородок;
- Объединение балконов с жилыми комнатами;
- Создание балконов и лоджий.
Объединение комнат в студию с помощью разрушения части несущей перегородки
Запрещенная перепланировка квартиры
Собираясь повысить комфортабельность жилища, человек должен помнить, что выполнение ряда работ запрещено действующим законодательством. Согласно правилам, нельзя проводить следующие операции:
- Проводить перепланировку в домах, которые находятся в аварийном состоянии;
- Монтировать теплые полы от общедомовой отопительной системы или с использованием системы горячего водоснабжения;
- Осуществлять ремонтные работы, которые меняют внешний вид дома;
- Совмещать помещение, в котором находится газовая плита, с жилой комнатой;
- Выполнять перепланировку с нарушением пожарных, технических, санитарно-гигиенических и строительных норм;
- Повышать нагрузки на несущие перегородки;
- Выполнять работы, которые сделают помещение непригодным для проживания;
- Ликвидировать вентиляцию или уменьшать ее каналы;
- Разрушать несущие конструкции или уменьшать их прочность;
- Вносить изменения в чердак или технические помещения;
- Убирать плотно закрывающуюся дверь, которая отделяет комнату с газовым оборудованием от иных помещений;
- Прокладывать электропроводку или трубы под внутренними стеновыми панелями или швами;
- Переводить технические подполья в подвалы.
Перепланировка квартиры с помощью объединения кухни и гостиной
Если человек планирует осуществить одно из изменений, указанных выше, он не сможет получить разрешение на проведение перепланировки. Отказ будет получен и в случае, если в выполненных работах затронуты несущие конструкции.
Последствия незаконной перепланировки
Если выполненная перепланировка не была легализована, гражданин, нарушивший правила, будет привлечен к ответственности. Согласно статье 7.21 КоАП РФ, нарушителю грозит штраф. Его размер составляет около 2000-2500 рублей.
Если выяснится, что выполненные действия угрожают безопасности соседей или нарушают условия проживания, владельца измененной недвижимости обяжут вернуть помещение в первоначальный вид. Привлечение к уголовной ответственности за незаконное внесение изменений не осуществляется.
Подготовка к перепланировке
Перед получением разрешения на перепланировку нужно выполнить ряд обязательных действий. Чтобы узаконить вносимые изменения, нужно посетить ряд инстанций и подготовить документацию.
Объединение маленькой ванной комнаты и туалета для увеличения пространства
С чего нужно начать
Сегодня существуют 2 способа, при помощи которых может быть легализована самовольная перепланировка. Действие можно осуществить с помощью обращения в суд или посещения органов местной власти. Выбрав последний вариант, человек должен будет пройти административную процедуру, которая служит аналогом классического процесса получения разрешения на внесение изменений в помещение.
Куда следует обращаться
Если человек решил узаконить самовольную перепланировку квартиры самостоятельно, он должен посетить инстанции, отвечающие за согласование внесенных изменений. Обращаться нужно в государственные органы, расположенные по месту регистрации. Гражданину предстоит посетить:
- Жилищную инспекцию;
- Отдел по капитальному строительству или администрацию населенного пункта.
Обращаясь в государственные органы, при себе нужно иметь технический паспорт помещения и поэтажный план с экспликацией. В бумаги, полученные до проведения самовольной перепланировки, нужно внести все произведенные изменения. Государственные органы обновят документацию. В новых бумагах зоны, которые подверглись изменениям, будут обозначены красным. Если необходимая документация отсутствует, ее можно повторно оформить в БТИ.
Список необходимых документов
Выбрав подходящий способ узаконивания самостоятельной перепланировки жилых или нежилых помещений, гражданин должен подготовить пакет документации. В его состав входят:
- Обновленный технический паспорт помещения;
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая наличие права собственности на недвижимость;
- Поэтажный план БТИ;
- Выписка из домовой книги;
- Разрешение лиц, проживающих в квартире;
- Документ, подтверждающий, что жилье соответствует нормам СЭС;
- Копия лицевого счета;
- Бумага, подтверждающая соответствие помещения нормам пожарной безопасности;
- Проект перепланировки квартиры или эскиз.
Проект перепланировки
В ряде ситуаций должна быть выполнена разработка проекта перепланировки. Он необходим, если гражданин собрался осуществить:
- Перенос ванной, туалета или кухни к другие помещения;
- Замену газовой плиты на электрическую;
- Установку дополнительных коммуникаций;
- Замену слоев пола;
- Установку тяжелых перегородок;
- Монтаж лестниц в жилом помещении.
В состав проекта перепланировки входит 14 основных разделов и 6 дополнительных. В них отражаются особенности изменений, которые были внесены. Разработка документа обычно занимает около 3 дней. Сроки могут меняться в зависимости от индивидуальных нюансов. Заказать проект перепланировки можно, обратившись в одну из организаций, предоставляющих подобную услугу. Узнать список компаний можно в БТИ или самостоятельно осуществить поиск.
Стоимость проекта зависит от изменений, которые человек внес или хочет внести в помещение. Она может меняться в зависимости от тарифов выбранной организации. Средняя цена документа составляет около 15 000 рублей.
Оформление перепланировки квартиры
Когда предварительная стадия завершена, можно переходить непосредственно к процедуре узаконивания корректив. Манипуляция будет иметь ряд особенностей в зависимости от типа помещения.
Объединение лоджии с кухней и вынос на балкон обеденного стола
Нежилого помещения
Изменение конфигурации помещения должно быть согласовано. Разрешение на выполнение работ или легализацию уже осуществленных манипуляций выдается на основании проектной документации, разработанной специализированной организацией. У нее в обязательном порядке должен иметься допуск СРО. В иной ситуации готовый документ будет признан недействительным. Деньги, выделенные для разработки проекта перепланировки, будут потрачены впустую.
Для легализации ремонтных работ потребуется и иная документация. Ее список значительно шире, чем при согласовании изменений, внесенных в жилое помещение. Для получения разрешения на перепланировку, потребуются следующие бумаги:
- Учредительная документация компании, владеющей помещением;
- Бумаги, подтверждающие наличие права собственности на недвижимость;
- Разрешение на проведение действия от управляющего зданием или эксплуатационной компании;
- Бумаги, выданные в БТИ;
- Готовая проектная документация;
- Разрешающие документы, если помещение используется не по целевому назначению;
- Договор, закрепляющий ответственность за нанесение вреда имуществу или другим людям во время перепланировки.
Занимаясь подготовкой бумаг для узаконивания изменений, нужно учитывать положения Жилищного Кодекса РФ. Срок рассмотрения заявления с просьбой о разрешении проведения ремонтных работ занимает около 30 дней.
Согласование в БТИ
Согласование корректив начинается с посещения БТИ. В отделение организации нужно прийти до заказа проекта и выполнения иных манипуляций. Документы из БТИ необходимы для осуществления легализации внесенных изменений.
Получив заявку, специалисты учреждения предоставят обратившемуся гражданину поэтажный план помещения. Предоставление документа осуществляется только при предъявлении бумаг, подтверждающих наличие права собственности на недвижимость. На основании справку, которую выдает государственный орган, можно начинать подготовку плана или проекта.
Как это сделать самостоятельно
Легализация ремонтных работ в помещении должна выполняться в соответствии с Жилищным Кодексом РФ. Чтобы узаконить внесенные изменения самостоятельно, человек должен будет осуществить следующие действия:
- Пригласить сотрудника БТИ, который зафиксирует внесенные изменения.
- Отправиться в СЭС и получить заключение о соответствии помещения установленным нормам.
- Заказать проект.
- Получить направление в суд.
- Принять участие в судебном разбирательстве и доказать свою правоту.
Если государственный орган согласен узаконить незаконную перепланировку, нужно подготовить пакет документации и обратиться в БТИ, а затем в Кадастровую палату.
Стоимость услуги
Изменение конфигурации помещений и его последующее узаконивание – трудоемкий процесс. Неподготовленный гражданин может столкнуться с рядом трудностей во время самостоятельного осуществления действия. Если человек не знает, что нужно для получения разрешения на внесение изменений, он может обратиться в посреднические компании. Их представители возьмут на себя все сложности выполнения процедуры.
Если человек хочет узаконить сделанную перепланировку квартиры с помощью обращения в посреднические компании, он должен подготовиться к дополнительным тратам. Стоимость услуг организаций варьируется от 20 000 до 100 000 рублей.
Как узаконить через суд?
В ряде ситуаций узаконивание перепланировки выполняется в судебном порядке. Подобный порядок предусмотрен, если проведение административной процедуры невозможно или государственный орган, отвечающий за согласование незаконных корректив, ответил отказом на просьбу об узаконивании выполненных работ.
Заявление
В зависимости от причины обращения в суд, человек должен составить иск с требованием о сохранении видоизмененного состояния квартиры или оспаривания принятого решения. В первом случае заявление нужно направлять в судебный орган, расположенный по месту регистрации жилплощади, а во втором – в районный суд. Решение инстанции можно обжаловать в течение 3 месяцев с момента получения сообщения об отказе.
Чтобы суд начал разбирательство, искового заявления недостаточно. Его нужно дополнить следующими документами:
- Квитанцией, подтверждающей внесение госпошлины;
- Бумагами, подтверждающими право собственности на недвижимость;
- Документацией из БТИ;
- План квартиры или проект;
- Соглашение с проектной организацией;
- Заключения соответствующих инстанций;
- Другие бумаги, подтверждающие требования заявителя.
Когда документы получены, суд назначит дату проведения разбирательства. Решение зависит от индивидуальных нюансов ситуации. Вынося вердикт, суд будет руководствоваться положениями Жилищного Кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами. Человек должен быть готов к тому, что государственный орган назначит проведение экспертизы. Результатом разбирательства станет постановление, которое позволит узаконить перепланировку или запретит ее легализацию.