Особливості поточного ремонту приміщення: це має знати кожен? Чим відрізняється ремонт капітального ремонту: перелік ремонтних робіт, кошторис

Капітальний ремонт завжди був об'єктом суперечок та питань. Тому ми вирішили трохи поговорити на цю тему.

Про капітальний ремонт

Сам по собі капітальний ремонтпредставляє комплексні роботи з істотних змін конструкції об'єкта. Це досить складний і витратний захід, який проводиться виключно кваліфікованими фахівцями, оскільки роботи, які виконуються в процесі капітального ремонту, в ідеалі забезпечують не лише естетичність, а й безпеку експлуатації.

Що входить до капітального ремонту? Це можуть бути різні роботи, склад і порядок яких визначається після аналізу технічного висновку про стан інженерних систем і будівельних конструкцій, проектно-кошторисної документації та побажань власників.

Одним з основних напрямків при капітальному ремонті є ремонт стін і фасадів, який включає наступні види робіт:

· Утеплення цоколів, фасадів;

· Заміна балконних, віконних заповнень на вікна ПВХ;

· Засклення лоджій та балконів;

· Ремонт цоколів, фасадів;

ремонт лоджій та балконів з подальшим відновленням плиткового покриття, гідроізоляції, ремонтом екранів, огорож;

· Ремонт пожежних сходів;

· Влаштування козирків над лоджіями, балконами верхніх поверхів, входами в під'їзди та підвали;

· Ремонт відмоски;

· Ремонт зовнішніх стін ліфтових шахт;

· Ремонт та заміна зовнішнього водостоку.

Ще один напрямок – ремонт підвалів та фундаментів будинку, який включає:

· Ремонт фундаментів;

· Ремонт входів у підвали;

· Антисептування конструктивних елементівспоруди;

· герметизація місць перетину інженерних систем із фундаментами.

Крім того, може здійснюватися ремонт горищ та покрівлі:

· Заміна, ремонт, протипожежна обробка, антисептування дерев'яних конструкцій;

· Ремонт або заміна піддонів;

· Відновлення температурно-влажностного режиму;

· Заміна, ремонт піддонів;

· герметизація, ремонт повітроводів, газоходів та інших подібних систем;

· Ремонт, заміна парапетних решіток;

· Ремонт та заміна елементів внутрішнього водостокуі т.д.

При капітальному ремонті також може проводитися ремонт сходів із заміною сходів, огорож сходових майданчиківі т.д. Крім того, значна частина робіт у сфері капітального ремонту присвячена вхідним майданчикам та дверним наповненням. До цієї категорії входять такі заходи:

· Заміна, ремонт освітлення;

· Ремонт, заміна вхідних дверей під'їздів;

· Ремонт, заміна дверей у сміттєкамери;

· Ремонт, зміцнення, часткова заміна сходів, вхідного майданчика і т.д.

Внутрішньобудинкові інженерні системи багатоквартирного будинку

Ремонт центрального опалення:

· Заміна та ремонт стояків, трубопроводів, підводок до систем опалення;

· Установка опалювальних приладівз прибудованими та вбудованими автоматичними терморегуляторами;

· Заміна або ремонт теплових завіс;

· Реконструкція системи панельного управління;

· Налагодження системи опалення;

· встановлення автоматичних балансувальних клапанів на гілках, стояках, кільцях опалювальних системі т.д.

Облаштування вентиляцій (заміна решіток, прочищення системи вентиляції)

Організація гарячого та холодного водопостачання:

· Заміна та ремонт трубопроводів і рушникосушителів, якщо вони відносяться до загальнобудинкових систем;

· Установка запірної арматури;

· Заміна розведення труб;

· Встановлення лічильників і т.д.

Звичайно, на цьому роботи у сфері капітального ремонту не закінчуються, і дуже важливо розуміти, що для їхнього проведення до роботи потрібно залучати лише професіоналів.

Багато недосвідчених людей, які хочуть почати ремонт у своєму житлі, цікавить питання, чим це не дивно, тому що ті, хто не стикався з подібною проблемою, абсолютно нічого не знають про це питання. Дехто не підозрює, що ремонт квартир, наприклад, може виконуватися не лише самим власником, а й частково комунальним господарством. Залежать від того, що потрібно зробити і як критична ситуація. Якщо квартира знаходиться в аварійному стані, то завжди є можливість запросити допомогу у міської ради. Те саме стосується й ситуації, коли планується ремонт будівель.

Що таке ремонт?

Щоб правильно відповісти на питання, чим відрізняється ремонт від капітального ремонту, потрібно розібратися в самому процесі. Що таке ремонт? Поняття «ремонт» спочатку мало значення «заміна». І якщо спертися на це, приходить розуміння суті процесу. Будь-які дії, спрямовані на покращення зовнішнього вигляду та функціональності приміщення, є ремонт. Ви повинні розуміти, що метою одних процесів є оновлення чогось, а інших – заміна. Різниця між цими роботами тягне за собою та різні типиозначеного процесу. Тут з'являються такі поняття, як капітальний та поточний ремонт. Щоб зрозуміти різницю, потрібно вивчити кожну окремо.

Чим відрізняється ремонт від капітального ремонту

Зараз ми абстрактно уявляємо, що процес може плануватися не тільки в квартирі, а й у приватному будинку, а також проводиться набагато частіше, ніж капітальний. Його роблять у міру потреби, і сюди включаються всі роботи, які періодично проводяться в приміщенні для заміни якоїсь частини або усунення недоліків. Робота може стосуватися частини приміщення, а може охоплювати всю будівлю, але не торкатися основних конструкцій. Якщо ж мова йдепро капітальний ремонт, то тут уже проводиться повна замінаконструкції чи частини конструкції. Щоб правильно уявити на практиці різницю, можна навести приклад: так, перекриття покрівлі будинку відноситься до капітального ремонту, а встановлення латок на покрівлі - це поточний, або важливою відмінністю є те, що останній варіант не вимагає великих фінансових витратна відміну першого. А тепер розглянемо окремо кожен із типів.

Поточний ремонт

Якщо ми втомилися від обридлого інтер'єру або виникла потреба оновити щось у зовнішньому вигляді приміщення, то йдеться про планування косметичного оновлення. Ремонт квартир або будинку з такою метою може включати такі види робіт:

• обклеювання стін новими шпалерами;
• побілка або фарбування стельових плит;
• заміна дверних та віконних конструкцій;
• монтаж іншого типу тощо);
• укладання кахельних плиток;
• демонтаж та зміна покриття підлог;
• всіх видів.

Основною відмінністю від капітального варіанта вважається те, що всі роботи ніяк не торкаються основних конструкцій квартири або будинку. Жодних дозволів на виконання такого ремонту не потрібно, а проводити його може як сам господар, так і найняті ним бригади.

Капітальний ремонт

Говорячи про такий тип робіт, фахівці мають на увазі глобальні зміниу конструкції будинку чи квартири, включаючи торкання несучих стін. Один з найважливіших нюансівтого, чим відрізняється ремонт від капітального ремонту - це те, що для проведення глобального процесунеобхідно одержати дозвіл від відповідних служб. Вигляд служби залежить від того, які роботи ви збираєтесь проводити. Наприклад, якщо ви хочете знести стіну, то потрібно отримати дозвіл у архітектора будівлі, якщо ви змінюєте теплопровід, тут знадобиться згода тепломережі тощо. Що ж можна віднести до робіт такого виду?

• зміна планування квартири чи будівлі;
• глобальна робота зі стінами, підлогою та стелею;
• повна заміна трубопроводу;
• заміна всіх елементів електричного кола;
• укладання плитки на стіни та підлогу;
• оновлення всіх елементів сантехніки у будинку;
• встановлення додаткових віконабо дверей;
• конструкція вентилювальних отворів.

Якщо такий ремонт планується в квартирі, то, отримавши всі дозволи, ви можете самостійно приступати до роботи або найняти робітників. Якщо справа стосується громадського приміщенняабо будівлі, то тут потрібно заздалегідь підготовлений проект та кошторис на виконання роботи. План повинен детально відображати такі пункти:

• перелік всіх елементів, що потребують ремонту або заміни;
• список робіт, які потрібно провести;
• цінова оцінка кожної роботи;
• перелік матеріалів, які необхідні для ремонту, та їх вартість;
• вказівка додаткових послуг(транспорт, робітники);
• графік та терміни виконання ремонту за етапами.

Види ремонту

Ремонт будівель або квартир може проводитись по-різному, залежно від обсягу робіт та можливостей господаря. У Останнім часомвсе частіше ми чуємо слово «євроремонт». Це не вид ремонту. Це слово означає лише той факт, що роботи проводяться відповідно до вимог, прийнятих у країнах Європи. Якщо ж говорити і про види, то виділяють:

1. "Економ варіант". Тут проводяться лише необхідні роботидля того, щоб приміщення виглядало свіжим.
2. "Варіант Стандарт". Тут додається робота із заміни проводки та якихось елементів комунікацій.
3. "Ремонт Люкс". У народі називають такий вид "ремонтом під ключ". До роботи підрядників додається робота дизайнера. Такий вид ремонту рідко проводиться господарем самостійно, оскільки потребує великих сил та знань.

Кошториси

Кошторис на поточний ремонт необхідний у тому випадку, якщо робота планується в громадській будівліабо якщо вона проводитиметься підрядником. На основі кошторису складається повний проектремонту. Сам кошторис робиться після того, як було визначено всі види робіт, які потрібно зробити. Кошторисна документація включає безліч актів:

• локальний кошторис;
• локальний кошторисний розрахунок;
• об'єктний кошторис;
• об'єктний кошторисний розрахунок;
• зведений кошторисний розрахунок;
• зведений перелік витрат.

На основі даних документів складається акт та визначається вартість планованого ремонту.

Вибір підрядника

Чи планується ремонт багатоквартирного будинку чи приватного господарства, вибір бригади робітників – це дуже відповідальна процедура. Можна довіритися рекламі в Інтернеті або порадам знайомих, але пам'ятайте, що найкраще вибирати таких людей, роботу яких ви бачили на власні очі. Які можливі варіанти? Усі роботи з ремонту можуть виконати:

1. Будівельна компанія.
2. Приватна будівельна бригада.
3. Одиночний майстер.

Кожен варіант має свої плюси і мінуси. Наприклад, будівельна компанія має достатньо досвіду та гарантує якість своїм ім'ям. Натомість, звернувшись до приватних робітників, ви можете заощадити фінанси. Вибір підрядника цілком належить господареві житла, який, зваживши все за і проти, повинен прийняти правильне рішення. Ми обмежимося однією порадою: якщо у вас є фінансова можливість, не ризикуйте, зверніться до досвідчених фахівців, щоби не довелося переробляти все заново.

Для підтримки нормального стану будь-якої нерухомості потрібно проведення робіт з їх утримання, а також ремонту. При серйозних пошкодженнях майна потрібні капітальні ремонтні роботи. В інших випадках буде достатньо робіт поточного характеру. Далі розберемося, поточний ремонт приміщення, що це таке і хто його має виконувати.

Що каже закон про проведення поточного ремонту багатоквартирного будинку? Фото №1

Будь-яке майно має утримуватися його власниками (власниками) у належному стані. Положення та Житлового кодексів говорять про те, що власники приміщень несуть тягар його утримання. Отже, за потреби вони повинні здійснювати у них необхідні ремонтні роботи.

Крім того, вони беруть участь у витратах на утримання спільного майна багатоповерховому будинку(Далі - МКД). До них входить і плата за поточний плановий ремонт, що виробляється обслуговуючими організаціями. Особи, які займають приміщення за договорами найму, наділяються обов'язком проводити їх поточний ремонт.

Більш серйозні капітальні роботи робить власник. У зв'язку з цим велике значеннямає розмежування цих робіт. При розподілі обов'язків з ремонту приміщень важливо визначитися, які роботи якого виду ремонту ставляться. Цивільне та житлове законодавство відповіді на це питання не дає.

Відповідні відомості можна отримати з нормативних Держбуду РФ:

1. Постанова Держбуду РФ від 27.09.2003 N 170 «Про затвердження Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду».
2. Методичний посібник щодо утримання та ремонту житлового фонду МДК 2-04.2004.

Перелік робіт, що належать до поточного ремонту приміщення

Які роботи належать до переліку обов'язкових при проведенні поточного ремонту? Фото №2

Слід зазначити, що конкретний перелік поточних ремонтних робітусередині квартир (інших житлових приміщень) немає. За своїм визначенням такі роботи пов'язані з усуненням неполадок, що виникли, поліпшенням стану приміщення. Такі роботи не повинні вносити серйозних змін до приміщень, зачіпати несучі конструкції, передбачати повну заміну інженерного обладнання.

До поточних робіт можна віднести фарбування підлог, стін, поклейку шпалер, побілку стель, заміну сантехніки, заміну вікон, батарей, заміну труб, ремонт проводки, розеток. Що стосується ремонту загальних приміщеньта іншого в МКД, тут встановлено приблизний перелік таких робіт.

Відповідно до Правил, затверджених Держбудом 27.09.2003, поточними визнаються такі види робіт:

• штукатурка та фарбування стін, стель;
• відновлення покриття підлог;
• ремонт сходів, огорож, перил;
• заміна та ремонт дверних, віконних заповнень;
• закладення вибоїн, тріщин та щілин;
• утеплення окремих частинприміщень під час промерзання;
• ремонт та часткова заміна труб, кранів, змішувачів, насосів;
• відновлення газового обладнання;
• ремонт елементів сміттєпроводів;
• зміцнення наявних перегородок;
• заміна та ремонт вентиляторів та іншого вентиляційного обладнання;
• заміна світильників у під'їздах, на загальних майданчиках;
• ремонт несправностей у електричних мережах.

І це далеко не всі передбачені вказаними правилами роботи. Їх повний можна побачити у Додатку № 7 цих Правил, Додатку № 2 МДК 2-04.2004.

При цьому власники квартир у МКД під час укладання договорів з КК можуть визначити конкретні види робіт.

Періодичність робіт

Як часто має проводитись поточний ремонт багатоквартирного будинку? Фото №3

Для задовільного стану приміщень важливо періодично проводити його оцінку та своєчасно виконувати роботи з його підтримки. Більшість робіт виконується планово з профілактичною метою. Їх обсяг та перелік визначається під час оглядів конкретних приміщень виходячи з наявного на момент огляду стану.

Постановою Держбуду РФ від 27.09.2003 N 170 періодичність проведення поточних ремонтних робіт визначається не більше 3-5 років. При цьому важливо враховувати технічні характеристикисамих приміщень (будівель) і які впливають їх стан зовнішні умови. Зазвичай, план виконання таких робіт складається заздалегідь виходячи з отриманих у результаті оглядів відомостей. З цим планом, а також кошторисом передбачуваних робіт, МКД мають бути ознайомлені.

Проте необхідність проведення таких робіт може виникнути і раніше передбаченої у плані дати. Така необхідність може виникнути при аварійних ситуаціях, при надходженні заяв від мешканців МКД про будь-які несправності.

Хто має здійснювати поточний ремонт?

Щодо робіт поточного характеру всередині квартир (інших приміщень), то їх власники (наймачі) мають самостійно виконувати такі роботи. Для цих цілей вони можуть залучати і сторонні організації, але ремонт все одно здійснюватиметься за їх рахунок.

Ремонтом майна МКД повинні займатися обслуговуючі організації та (або) залучені ними підрядники.

Залежно від обраного способу управління, ТСЖ або КК:

• розробляють план поточних ремонтних робіт;
• визначають порядок їхнього здійснення;
• укладають договори на їхнє проведення;
• повідомляють власників про вартість, обсяги робіт.

Відповіді на питання, що часто ставляться

Відповіді на запитання. Фото №4

Дії обслуговуючих організацій щодо поточного ремонту спільного для майна завжди викликають багато питань. Далі розберемо найчастіше запитання.

Які поточні роботи повинні виконуватися керуючими компаніями? Слід повторити, що зразкові перелікиробіт у МКД, які стосуються поточних, містяться у Постанову Держбуду РФ від 27.09.2003 N 170, МДК 2-04.2004. Крім того, конкретний перелік робіт включається до договору КК. Тому для початку слід вивчити укладений з КК договір, а потім уже інші нормативні документи.

Чи можуть мешканці МКДзапитувати у КК відомості про витрати на поточний ремонт, які проводили його організації? Це можливо через положення статті 161 ЖК РФ. Вона передбачає відкритість відомостей про діяльність КК, у тому числі ремонт загального майна. Власники вправі отримувати інформацію про , виконавця та інші характеристики робіт, що виконуються.

У чому різниця між капітальними та поточними ремонтними роботами? Поточні роботи спрямовано підтримку задовільного стану приміщень, профілактику їх передчасного зносу. Вони включають відновлення або ремонт окремих елементівприміщень, усунення несуттєвих ушкоджень. Капітальні роботи стосуються несучих конструкцій, мають на увазі повну заміну інженерних систем, обладнання, інших основних елементів.

Що робити, якщо КК не проводить поточний ремонт? Якщо КК не виконує необхідних поточних робіт, не варто залишати це без уваги. Ніхто не хоче платити за послуги, що фактично не виконуються. При виявленні такого факту спочатку варто написати претензію до КК. Якщо це не допомогло, то можна поскаржитися до житлової інспекції чи Росспоживнагляду. Кінцевою інстанцією у вирішенні цього питання може стати суд. Можна спробувати вирішити це питання і через Прокуратуру.

Поняття поточний ремонт та капітальний ремонт увійшли до повсякденне життявласників житлових приміщень. Від них залежить зовнішній вигляд будівель та споруд, поінформованість людей про вплив кожного власника на процеси, що відбуваються у сфері ЖКГ, необхідно чітко відрізняти ці поняття, знати їх призначення та роль, передбачену законодавцем.

Ряд законодавчих актів, прийнятих до, допомагає розкрити термін «поточний ремонт». До них відносять Постанова Держбуду РФ від 27.09.2003 № 170 «Про затвердження Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду», Містобудівний кодекс РФ.

Визначення "поточний ремонт" характеризує систематичні роботи, пов'язані з виправленням дрібних дефектів та несправностей.

Мета - підтримка інженерних конструкцій будівлі у працездатному стані. Заходи включають переліки робіт із заміни або ремонту наявного обладнання, його зміцнення з метою запобігання подальшому руйнуванню. Приклад - зміцнення дахової конструкції шляхом додавання крокв.

Поточний ремонт має такі ознаки, як:

• плановість. План складається кілька років вперед після огляду території, інвентаризації основних елементів конструкції;
• систематичність. Тільки постійна підтримкабудівлі та його інженерних конструкцій у працездатному стані збільшує термін його експлуатації.

Профілактичні заходи проводяться Керуючий кампанією або підрядною організацією.

Цей видробіт може бути не лише профілактичним, а й терміновим, непередбачуваним. Його мета - термінове усунення виявленого дефекту з метою відновлення. Проблеми виявляють мешканці будинку особисто або виявляють під час проведення поточних ремонтних робіт.

Капітальний ремонт має більше масштабні завданняпроти поточним.

Має на увазі відновлення або повну заміну:

1. Елементи конструкції будівлі.
2. Інженерні системи.
3. комунікацій.

Ціль - усунення зносу будівлі, що відбивається на функціонуванні систем.

Капітальні роботи виявляються у повному переплануванні будівлі, встановленні нових інженерних мереж, Більш міцних та надійних, модернізації наявного обладнання, але не при будівництві нових прибудов.

За видами поділяється на:

• комплексний капітальний ремонт;
• вибірковий капітальний ремонт

У першому випадку відбувається одноразове відновлення зношених елементів будівлі. Проводиться для будівель, конструктивні елементи яких (за винятком фундаменту, стін та опорних стовпів) прийшли у непридатний стан. Вибірковий підходить у ситуаціях, коли будівля у задовільному стані, але необхідно виконати глибоку реконструкцію за одним-двома видами робіт, наприклад, заміну покрівлі або ремонт фасаду.

Метою капремонту стає не часткова підтримка будинку в нормальному стані, а відновлення характеристик, максимально близьких до нової будівлі.

Прикладами робіт є:

• повне оновлення зовнішнього вигляду будинку;
• заміна внутрішньобудинкових інженерних систем, наприклад, опалювальних труб, каналізаційних, електромереж.

Особливістю робіт є проведення в комплексі, одночасне оновлення всіх систем однієї будівлі.

Не підлягають капітальному виправленню вважаються стіни і фундамент, як опорні конструкції, що несуть. Їхнє зношування призводить до визнання будинку підлягаючим знесенню або повній реконструкції.

Близькість понять дозволяє сплутати між собою два види робіт.

Чим відрізняється капітальний ремонт від поточного, легко зрозуміти при порівнянні критеріїв:

Критерій
Витратність	Коштує менше	Вимагає великих коштів
Періодичність	Щорічно при потребі	В середньому раз на 15-25 років
Ким проводиться	Керуючою компанією, ТСЖ або громадянами, які керують будинком самостійно	Керівною компанією, ТСЖ або громадянами, які керують будинком самостійно або за договором – підрядною організацією
За видами робіт: Фундамент	Ремонт та зміцнення частинами	Повне ремонт по периметру
Покрівля	Зміцнення крокв, усунення дефектів покриття, якщо покрівля почала протікати, ремонт водостоків	Відновлення функціональних здібностей за допомогою заміни покриття, крокв, герметизації, утеплення
Фасад будівлі	Виправлення архітектурних елементів, ремонт стиків (при деформації), гідроізоляція, фарбування	Повне оздобленняфасаду, можливо із заміною матеріалу
Ліфт	Усунення поточних несправностей	Повний ремонтабо заміна шахти ліфта та обладнання
Двері та вікна	Заміна окремих компонентів у міру потреби	Заміна
Інженерні системи	Часткова заміна або зміцнення наявних недоліків	Відновлювальні роботи

Поточний ремонт супроводжується такими діями, як відремонтувати, замінити, зміцнити, ремонтувати, змінити зовнішній вигляд. Радикальних змін не вносять, усувають прояв конкретної проблеми.

Капітальний ремонт - більш ґрунтовний, глибокий. Зачіпає відразу кілька взаємозалежних елементів будинку.

Щоб зрозуміти, чим відрізняється поточний ремонт ліфта від капітального, треба усвідомлювати, що ліфт належить до загальнобудинкового майна. Це визначено у законодавстві, закон 185-ФЗ від 21.07.2007. Його використовують власники житлових квартир, які проживають у них за договорами найму, власники нежитлових приміщень. За наявності документа - акта, що свідчить про те, що шахта ліфта, витяг або електричний двигунне можна відремонтувати в поточному порядку- Проводяться капітальні роботи. Найчастіше капремонт необхідний через 5-15 років експлуатації. Вантажний та пасажирський ліфт експлуатуються по-різному за інтенсивністю та вантажопідйомністю. Термін ремонту залежить і від якості виконання поточного планових ремонтних робіт з ліфтовим обладнанням, особливо якщо йдеться про електродвигун.

Поточний та капітальний ремонт на прибудинкової територіїмають наступну мету - надання естетичного вигляду зовнішньому вигляду. Але розрізняються за додатковими критеріями.

Поточні роботи будуть складатися з:

• часткового відновлення тротуару та газону;
• благоустрою проїздів для транспорту, внутрішньобудинкових доріг для автомобілів;
• фарбування дитячих майданчиків;
• ремонту свердловин для води.

При цьому капітальні роботи будуть складатися з повного відновлення дороги, реставрації дитячих майданчиків, ремонту огорож.

Фінансування проведення всіх видів робіт – справа непроста. Залежить від виду проведених робіт типу конструкції. Приватне домоволодіння ремонтується лише за рахунок його власника. У багатоквартирному будинкумова йде про спільне майно власників.

Стаття 44 Житлового Кодексу РФ (ЖК РФ) визначила, що на загальні зборивласників житлового багатоквартирного будинку приймається рішення щодо проведення ремонту, вирішуються питання з фінансуванням. Істотні відмінності, характерні для матеріального забезпечення капітального чи поточного виправлення спільного майна у багатоповерховому будинку, слід зазначити.

Витрати поточні роботи невеликі. Вони виробляються за рахунок грошових коштів, що перераховуються щомісяця кожним власником житлового приміщення у будинку, за графою утримання житлового приміщення. Гроші акумулюються на спеціальному рахунку керуючої компанії, і мають цільове призначення- поточні ремонтні роботи. Рахунок поповнюють доходи, отримані від здавання частини приміщень у будинку оренду, наприклад, магазини перших поверхах.

80% грошей із фонду витрачається на планові роботи, інші - зберігаються у разі непередбачених робіт.

Капітальний ремонт за п. 2 ст. 158 ЖК РФ оплачується виходячи з прийнятого на зборах власників будинку рішення. На зборах присутні представники компанії, що управляє, які викладуть повний план проведення робіт. Ставка з капітального ремонту визначається лише на рівні влади суб'єкта.

Фонд поповнюється шляхом щомісячних відрахувань за графою проведення капітального ремонту. Грошова маса, що накопичилася, стає основою для формування кошторису на ремонт. Субсидії з боку держави відіграють не менш важливу роль, хоча надаються не завжди. Велику роль грає місце формування фонду. Якщо це Керівна організація, то ремонт проводиться лише рахунок власників будинку, за рахунками має розраховуватися КК. За наявності матеріально-технічної бази може провести роботи самостійно. Передача коштів регіональному оператору змінює порядок. Регіональний оператор укладає договір із підрядною організацією на проведення робіт.

При бухобліку коштів у Керівній компанії вони поділяються за джерелами фінансування. Розрізняється ведення бухгалтерії при переказі грошей з бюджетної організаціїабо власників/наймачів приміщень у багатоквартирному будинку. Розрізнений і податковий облік коштів, що надійшли. Усі бухгалтерські операції можуть бути перевірені з метою відкритого обговорення результатів або проведення ремонтних робіт.

Поточний ремонт проводиться часто, зазвичай раз на півроку. Сама назва говорить про те, що вона є періодичною, навіть майже постійною. У під'їзді він повинен проводитися раз на три-п'ять років. Позапланові роботи мають терміновий характер.

Роботи виробляються:

• при протіканні покрівлі – протягом 1 доби;
• ремонт каналізаційних систем- 5 діб;
• пошкодження стіни – 1 добу;
• відновлення віконних та дверних блоків залежить від пори року - до трьох днів;
• електропостачання відновлюється не пізніше 7 днів – при великій аварії;
• проблеми з газопроводом, водопостачанням, електрообладнанням вирішує ресурсодавча організація протягом доби;
• ремонт обладнання ліфта – 1 добу.

Наявність у житловому будинку власників із заборгованістю з оплати грошей до фонду проведення поточного ремонту не стане причиною відмови у проведенні запланованих видів робіт.

Періодичність виконання робіт з капітального ремонту встановлюється відповідно до відомчих будівельними нормами 58-88 (р) Держкомархітектури «Положення про організацію та реконструкцію, ремонт та технічне обслуговуваннябудівель, об'єктів комунального та соціально-культурного призначення», запровадженими 01.07.1989.

Враховується факт того, що кожна будівля є набором конструктивних елементів, кожен елемент має свій період експлуатації.

Наприклад, розрізняють терміни експлуатації:

• фундаменту або несучих стін – до 150 років;
• покрівлі – від 15 до 80 років;
• підлоги – від 20-80 років.

Ще менший термін служби біля зовнішніх фасадів, внутрішнього оздоблення приміщення. Несприятливе кліматичне середовище – зона підвищеної вологостіабо постійного холоду - надають негативну роль будівлі, знижують час експлуатації. Це враховується під час складання плану проведення капітальних робітз ремонту.

Капітальний та поточний ремонт мають суттєві відмінності між собою. Однак їх проведення вирішує одну важливе завдання- Підтримка працездатного стану будівлі з метою продовження періоду його експлуатації.

Зміст багатоквартирних будинківпередбачає виконання заходів, спрямованих на технічну підтримку задовільного стану майна. Регулюється дана сфера містобудівними актами та регламентами, які встановлюють переліки робіт та супутні ремонтно-відновлювальні операції. При цьому характер таких заходів може бути різним, тому слід розділяти капітальний та поточний ремонт, хоча вони мають і чимало схожого. Для рядового користувача житловим господарством розуміння тонкощів у сфері ремонту будинку має значення і щодо власної безпеки зі зручністю експлуатації будинку, і в економічному плані.

Загальні відомості про ремонт будівель

Для розуміння суті поточного ремонту та аспектів, які відрізняють його від капітального, починати розгляд питання слід у ширшому ключі. Отже, ремонт будівель у першу чергу є процесом зміни технічних параметрівоб'єкта та суміжних з ним систем та вузлів з метою підвищення його експлуатаційних характеристик. Тобто поточний ремонт - це певною мірою поліпшення стану будівлі в рамках допустимих можливостей. При цьому не варто плутати такі заходи з реставрацією.

Сам процес зміни технічних даних будівлі може передбачати різні видиробіт, причому не лише ремонтних, а й будівельних. Справа в тому, що відновлення будівель, конструкцій і споруд нерідко тягне за собою повний перегляд тієї чи іншої частини - наприклад, може знадобитися виконання оздоблювальних робіт"з нуля", заміна покрівельного покриття або оновлення електропроводки. Строго кваліфікувати такі операції як ремонтні не можна, тому що і в будівництві вони вимагають залучення тих самих ресурсів та фінансових витрат. І все ж таки не можна сказати, що поточний ремонт - це будівництво в прямому значенні. Лише частково ці поняття пов'язуються, але цілі та призначення вони різні. У будівництві ставиться завдання звести будинок, а при виконанні ремонту – привести характеристики об'єкта до початкового стану. Інша річ, що засоби досягнення таких цілей в обох випадках можуть перетинатися.

Визначення поточного ремонту

Тепер можна підійти до чіткішого визначення поточного ремонту. Відповідно до нормативних актів, це комплекс заходів, метою яких є відновлення експлуатаційних характеристик будівлі шляхом заміни чи технічного відновлення ресурсу її складових частин. Особливістю такого ремонту є мінімальні залучення (в порівнянні з капремонтом) технічних засобівта фінансових витрат. Інакше кажучи, поточний ремонт - це планове виконання технічних операцій, вкладених у відновлення будинку, не має серйозних порушень. Тобто бригади, які виконують такий ремонт, не торкаються влаштування капітальних елементів будівлі, а в інженерні системи втручаються з обмеженнями. Втім, на практиці суворого розмежування поля діяльності фахівців немає – особливо у випадках, коли процес відновлення однієї конструкції неминуче тягне за собою необхідність ремонту суміжної системи.

Перелік робочих заходів

Позначення конкретних робочих заходів дозволяє точніше визначити напрями, куди поширюється поточний ремонт будинку. Зокрема, він передбачає виконання таких операцій:

• Операції щодо відновлення працездатності вентиляційних комунікацій у підвальному приміщенні.
• Зміцнення фундаментної основи, що нерідко передбачає ліквідацію місцевих процесів деформації.
• Посилення перекриттів, малярні роботи, усунення незначних дефектів та пошкоджень; часткове відновлення окремих компонентів обробки.
• Зміцнення кроквяної конструкціїдахів, проведення заміни водостічних комунікацій, ліквідація дефектів покрівельних покриттів, ревізія та при необхідності ремонт систем вентиляції та утеплення, а також проведення антисептування.
• Виконує ізоляцію в стиках стін, заміну окремих ділянок обшивки, ремонт архітектурних компонентів, технічне відновлення фасадів та фарбування.
• Заміна або відновлення елементів підлогових покриттів, сходових споруд, лоджій, входів.
• Відновлення або заміна окремих компонентів дверей та вікон. Однак роботи поточного ремонту в даному випадкуне торкаються розширення прорізів.
• відновлення початкового вигляду внутрішнього декоративного оформлення;
• Ліквідація несправностей у печах, ремонтні операції у системах водопостачання та опалення.
• Відновлення роботи сміттєпроводів.
• Відновлення та при необхідності монтаж компонентів вентиляції та електропостачання.
• Благоустрій прилеглої території: відновлення доріжок, тротуарів, огорож тощо.
• Можливе проведення спеціальних ремонтних операцій з усунення несправностей в устаткуванні, яке входить в інфраструктуру будинку.

Що враховується під час складання переліку робіт?

У кожному випадку може передбачатись певний набір ремонтних дій, які дозволять покращити технічний стан об'єкта. Формування таких списків робіт проводиться з урахуванням результатів огляду будинків. Зокрема, перевіряється стан конструкційних елементів, внутрішньобудинкових системі т. д. Але важливо не забувати, що поточний ремонт - це містобудівний кодекс у реальному технічному виконанні, тому як і на етапі виконання робіт, так і в процесі обстеження об'єкта уповноважені підрядники повинні виконувати свої функції відповідно до певних нормативів. Особливо це стосується ситуацій, коли обладнання, комунікаційна мережа чи конструкційний елемент визнається непридатним для подальшої експлуатації. Як правило, такі рішення виносяться після відповідних експертиз.

Капітальний ремонт

Під капремонтом передбачається ширший комплекс технічних операцій, які спрямовані на відновлення початкових експлуатаційних характеристик будинку. Спектр заходів у цьому випадку може торкатися більш відповідальних та важливих у конструктивному відношенні елементів будівлі. Однак і капітальний ремонт має обмеження. Зокрема, він не поширюється на несучі конструкції. Але, на відміну від поточного ремонту, такі заходи можуть містити роботи з повного відновлення інженерно-технічної інфраструктури. Це можуть бути мережі опалення, водопостачання і т.д. Хоча і капітальний, і поточний ремонт передбачають усунення несправностей в інженерно-технічних комунікаціях, рівні та масштаби робочих заходів у них різні. Важливо і особливості капремонту стосовно лінійних об'єктів. Завдання у таких випадках також спрямовані на відновлення колишнього стану працездатності будівель, але разом із цим не допускається зміна категорії та класу об'єкта.

Роботи під час капітального ремонту

За багатьма пунктами можна виявити заходи, що вже згадувалися, але важливо розуміти, що капремонт більш поглиблений і грунтовний. У той же час поточний ремонт - це багато в чому часткове та поверхове відновлення технічного станубудівлі. Отже, капітальний ремонт передбачає виконання таких операцій:

• Відновлювальні роботи стосовно внутрішньобудинкових інженерних систем. До цього пункту входять комунікації електро-, газо-, водопостачання.
• Заміна або ремонт стояків та магістралей, а також елементів каналізації.
• Ремонт, а за потреби і повна заміна ліфтових шахт та супутнього обладнання.
• Відновлення дахів, у тому числі заміна, герметизація та утеплення покрівельних покриттів.
• Ремонт підвалів, що входять до переліку майна будинку.
• Широкий спектр фасадних робіт, серед яких теплоізоляція.
• Монтаж колективних приладів обліку та систем управління.

Також варто відзначити, що якщо поточний ремонт будинку виключає модернізацію центральних мереж опалення та водопостачання, то в переліку робіт з капремонту це один із найбільш затребуваних напрямків. Втім, є чимало інших відмінностей, які слід розглянути окремо.

Відмінності між поточним та капремонтом

Відразу слід зазначити, що чіткої межі між цими видами ремонту немає. Більш того, відповідальні обличчячасто видають одну форму ремонту за іншу. І все-таки ряд принципових відмінностейзнайти можна, якщо розглядати конкретні ситуації. Наприклад, поточний ремонт - це переважно заходи щодо підтримки обладнання та конструкцій будинку у справності. Капремонт може передбачати повне оновлення або відновлення інженерних систем, даху і так далі, тоді як поточний передбачає лише часткове та поверхове відновлення. У випадку з покрівельним покриттямце може бути встановлення латки або заміна елемента покриття.

Найбільш помітні відмінності у роботі з інженерними системамита важливими конструкційними елементами. Ті ж операції з електропроводкою або газопостачанням виконуються тільки в рамках капремонту, хоча й поточні заходи можуть передбачати ремонт деяких вузлів і компонентів. Якщо ж йдеться про роботу з архітектурними елементамибудівлі, то, як правило, без масштабного втручання в конструкцію та зовнішнє оздоблення не обійтися.

Є й відмінності іншого - економічного. Не кажучи про те, що капремонт з очевидних причин коштує дорожче, у нього інша класифікація витрат. Для розуміння різниці у цьому аспекті слід розібратися з питанням: поточний ремонт – це прямі чи непрямі витрати? Оскільки оплата за нього входить до загального переліку комунальних послуг, то витрати такого роду будуть опосередкованими. Проте капремонт є окремою статтею, тому й плата за нього буде пряма, хоча теж із деякими умовностями.

Хто здійснює ремонт?

Оскільки ремонт може виконуватися стосовно різних об'єктів, то й схеми його організації різняться. Найбільш поширена модель, коли і поточний, і капітальний ремонт виконується компанією, що управляє. Тобто укладається договір із спеціалізованою організацією, яка бере на себе відповідальність за підтримку прийнятного технічного стану будинку. Проте витрати на такі послуги сплачують мешканці. При цьому якщо поточний ремонт повинен оплачувати наймач житла, то обов'язок за оплату капремонту покладається на власника. Це головна відмінність щодо фінансового забезпеченняданих заходів. Крім того, організатором ремонту може виступати і товариство власників, яке також може найняти виконавців для разового виконання робіт.

До категорії капітального та поточного ремонту також входять роботи всередині квартири. На відміну від робочих заходів, що виконуються стосовно спільного майна будинку, у разі передбачається індивідуальна організація ремонту. Ця відмінність допоможе відповісти на важливе питання: поточний ремонт – це послуга чи робота? Як видно, він може бути і послугою з боку компанії, що управляє, і безпосередньо робочими заходами, які реалізує власник без сторонньої допомоги.

Ремонт та капіталовкладення

З точки зору бухгалтерського облікуремонт прийнято означати видатковою статтею. Тобто він не належить до капітальних вкладень. При цьому є поширені форми ремонту, які можна віднести до капіталовкладення. Зокрема, це модернізація, реконструкція та технічне переобладнання. Різницю в такій кваліфікації зрозуміти нескладно - заходи, які надалі відбиватимуться на економічному добробуті об'єкта, належать до капіталовкладення. Наприклад, якщо під час реконструкції було збільшено площу будівлі, це, безсумнівно, позначиться підвищення його привабливості над ринком стосовно періоду його початкового стану. У деяких видах і поточний ремонт - це капітальне вкладення, але у довгостроковій перспективі через бухгалтерську амортизацію. Це ж стосується і капітального ремонту, навіть більшою мірою, оскільки він передбачає більш глибоке втручання у зміну експлуатаційних параметрів об'єкта.

Але чому тоді фахівці не визнають таких ремонтів як кошти капіталовкладення? Для відповіді можна навести приклад тієї самої реконструкції. Такі роботи можуть кардинально покращити характеристики будівлі шляхом прибудови або внесення нових конструкційних елементів, тоді як поточний або капремонт лише повертають об'єкту початковий технічний стан.

Висновок

Підтримка експлуатаційного стану будь-якої будівлі є первинною метою його технічному змісті. Саме цей аспект важливо враховувати у відповіді на наступне питання: поточний ремонт - це що? Насамперед, це засіб підвищення надійності об'єкта. Для цього фахівці зміцнюють конструкції, відновлюють цілісність перекриттів, оновлюють перегородки тощо. Також не можна виключати естетичну доцільність проведення ремонту. У цій частині можна відзначити оформлення фасадів, благоустрій прилеглої зони, оновлення облицювальних матеріалів та інші види робіт. До речі, у цій частині капітальний ремонт представлений негаразд широко, як поточний. Але тільки в комплексі обидва види ремонтних заходів забезпечують будинкам довговічну та безпечну експлуатацію.