Effettuare revisione- una domanda che riguarda ciascuna società di gestione e qualsiasi residente. In questo articolo vedremo come principi generali organizzazione di riparazioni importanti, nonché alcune sottigliezze non ovvie che aiuteranno la società di gestione a costruire il processo in modo più efficiente e a costi inferiori.
Come vengono organizzate ed eseguite le riparazioni importanti
Elementi strutturali, sistemi di ingegneria e attrezzature condomini si usurano progressivamente e necessitano quindi di interventi periodici per ripristinare le normali condizioni. Queste procedure costituiscono la revisione prevista in ogni condominio. Considereremo la procedura per realizzarlo con le ultime modifiche in questo articolo.
Principi generali della revisione MKD
I condomini sono presentati con un elenco di servizi igienici e requisiti tecnici. Se le riparazioni attuali non consentono di adeguare l'edificio ai documenti normativi, viene eseguita una revisione importante. Durante questo periodo, gli elementi e le strutture principali dell'MKD vengono ripristinati o sostituiti.
La procedura per eseguire riparazioni importanti richiede il coordinamento obbligatorio delle attività durante una riunione generale della casa. Fino a poco tempo fa, i residenti approvavano tutto ciò che riguardava:
- elenco dei lavori eseguiti;
- stime dei costi;
- scadenze;
- fonti di finanziamento;
- persone che accettano lavoro dai proprietari di appartamenti.
Nell'autunno del 2017, le regole per l'esecuzione di riparazioni importanti sono state notevolmente riviste. Secondo loro, ad esempio, l'OSS non è più coinvolto nell'approvazione delle stime di riparazione del capitale. Ciò vale anche nei casi in cui il fondo per la riparazione del capitale è formato in un conto speciale.
La necessità di importanti riparazioni di immobili residenziali è regolata dalla legge. Deve essere eseguita per edifici che presentano i seguenti segni di usura:
- in legno - dal 65%;
- pietra: dal 30 al 70 percento.
Come viene effettuata una revisione importante?
Va ricordato che nel concetto di riparazione importante esiste una distinzione tra la sua attuazione completa e selettiva. Viene eseguito selettivamente solo per parte degli elementi MKD che necessitano di un aggiornamento urgente. Secondo i documenti normativi, la revisione completa deve essere effettuata 30 anni dopo l'inizio dell'utilizzo della casa; le riparazioni selettive devono essere eseguite dopo 20 anni; Per elementi strutturali di edifici data specifica il servizio è determinato dal materiale di fabbricazione. Ad esempio, fondazioni, pareti e soffitti possono durare dai 30 agli 80 anni e decorazione d'interni– da 3 a 30 anni.
Durante il processo di costruzione, ogni casa riceve un passaporto tecnico, che mostra, tra le altre cose, lo stato dei suoi elementi. La necessità di Revisione MKD determinato, tra le altre cose, sulla base delle informazioni contenute nel presente documento. Se la casa necessita di riparazioni viene decisa da una commissione speciale composta da specialisti di diversi dipartimenti. Ispezionano preliminarmente gli edifici e prendono una decisione sulla necessità di determinati eventi.
I residenti possono anche influenzare la necessità o meno di eseguirlo condominio importanti lavori di riparazione. I proprietari hanno il diritto di rifiutare determinati lavori se ritengono che la casa possa farne a meno. Tuttavia, per quanto riguarda gli ascensori, le comunicazioni critiche e gli elementi importanti dell'edificio, i lavori dovranno essere eseguiti senza il consenso dei proprietari degli appartamenti.
Raccolta fondi per finanziare importanti riparazioni
Importante ristrutturazione di condomini edifici residenziali viene effettuato a scapito dei fondi raccolti dai residenti sotto forma di contributi mensili obbligatori. I proprietari di appartamenti scelgono una delle opzioni per costituire un fondo di riparazione del capitale:
- presso un operatore regionale (in una caldaia comune);
- su un conto speciale relativo solo ad una determinata casa.
Il vantaggio principale dell'utilizzo di un conto speciale è la libertà di disporre dei fondi raccolti su di esso. In questo caso, i residenti stessi determinano quando verranno eseguite le riparazioni importanti nel condominio. Non dipendono dalle decisioni riguardanti l'ordine di lavoro prese a livello regionale. Lo svantaggio del proprio account è la necessità di dedicare tempo e sforzi per aprirlo e mantenerlo. Il lavoro con un conto speciale è descritto in dettaglio in un articolo di esperti sulla nostra rivista.
Se i proprietari di appartamenti non scelgono un metodo indipendente di raccolta fondi per riparazioni importanti, i fondi che pagano regolarmente per impostazione predefinita vengono inviati all'operatore regionale. RO accumula fondi ed è responsabile delle importanti riparazioni delle proprietà comuni del condominio, ma non è coinvolta nella realizzazione dei lavori stessi. Il rioperatore attira gli appaltatori necessari e garantisce che rispettino le scadenze e i requisiti di qualità.
Molti credono che i fondi inviati da RO vadano persi a favore della società di gestione e della HOA. Tuttavia, in realtà non è così. Le stesse organizzazioni di gestione potrebbero diventare appaltatori, cioè coloro che eseguono riparazioni importanti. In questo caso possono guadagnare denaro eseguendo lavori, anche se i fondi vengono raccolti sul conto dell'operatore regionale. Come farlo esattamente è descritto nell'articolo del caporedattore della rivista "Gestione di un condominio". Dal materiale imparerai:
- cosa bisogna fare per partecipare alla preselezione;
- come vengono condotte le aste elettroniche;
- Quali criteri vengono utilizzati per selezionare il vincitore?
Se i fondi vengono raccolti in un conto speciale di una particolare casa, viene considerato il suo proprietario organizzazione gestionale, HOA o cooperativa. In questo caso il codice penale è più libero di disporre fondi propri, poiché le questioni relative alla loro assegnazione per i lavori di riparazione vengono decise dagli stessi residenti presso l'OSS. Tuttavia, ciò non significa che la società di gestione abbia sempre abbastanza soldi per tutto.
Accade spesso che l'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa emetta un ordine relativo alla necessità di riparare, ad esempio, un tetto e l'accumulato contanti non abbastanza per questo. Naturalmente agli ispettori non interessa sapere come la società di gestione finanzierà i lavori di riparazione. Il risultato importante per l'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa è l'ordine evaso. In sua assenza, l’organizzazione responsabile dovrà affrontare multe e altre sanzioni.
Se non ci sono abbastanza soldi, puoi prenderli in prestito. Viene affrontato questo problema in cui vengono discussi i seguenti punti:
- Quali sono le regole generali per finanziare le riparazioni del capitale?
- come viene effettuato il finanziamento se i lavori vengono eseguiti prima del previsto;
- come ottenere un prestito bancario per grandi riparazioni;
- come vengono concessi i prestiti ai proprietari.
La questione dei prestiti per riparazioni importanti si pone sempre più spesso, perché non solo le autorità di regolamentazione, ma anche gli stessi residenti spesso vogliono vedere i risultati immediatamente. Alcune società di gestione e associazioni di proprietari di case stanno passando alla pratica di utilizzare esclusivamente fondi presi a prestito. Prima eseguono i lavori di riparazione necessari e solo dopo iniziano a raccogliere fondi per loro. Come organizzare esattamente questo processo, in cui i contributi regolari dei residenti verranno utilizzati per rimborsare il prestito per le riparazioni già effettuate, viene descritto nel caso dell'HOA “Kalininets” della regione di Rostov.
Molti credono che raccogliere fondi per importanti riparazioni dai residenti e accumularli sul conto sia un processo infinito, svolto dalla messa in servizio dei condomini (adattati per i nuovi edifici) alla demolizione dell'edificio. In realtà funziona in modo leggermente diverso. In alcuni casi la raccolta dei soldi può anche essere sospesa, ma questo vale solo per le case in cui i fondi vengono accumulati in un conto speciale.
Per i conti speciali, le autorità regionali determinano la dimensione minima del fondo della Repubblica del Kirghizistan e, se viene raggiunta, la riscossione può essere temporaneamente sospesa. Qui è importante anche l'opinione dei proprietari, che hanno il diritto di aumentare l'importo dei contributi per svolgere qualche tipo di lavoro in casa. lavoro aggiuntivo. Il tema delle spese di arresto per riparazioni importanti è discusso più in dettaglio in un articolo speciale. Tra le altre cose, puoi trovare le risposte alle seguenti domande:
- 5 casi in cui i fondi non vengono raccolti;
- quanto bisogna accumulare per sospendere la riscossione dei contributi;
- per quanto tempo è sospesa la riscossione dei contributi;
- È possibile interrompere la raccolta fondi?
In via eccezionale vanno menzionate le case alle quali lo Stato è obbligato a provvedere assistenza finanziaria nell'effettuare importanti riparazioni. Dalla fine del 2017 è prevista una procedura speciale per i condomini che necessitavano di importanti riparazioni anche prima della privatizzazione del primo appartamento. Ci sono poche case di questo tipo nel paese, ma esistono e i loro proprietari possono contare sull'assistenza del governo. Come è organizzato esattamente questo processo e quale aiuto può essere ricevuto è descritto in un articolo sulla rivista “MKD Management” di agosto 2018.
L'elenco dei lavori relativi alla revisione di edifici e strutture industriali è contenuto nell'appendice n. 8 della risoluzione del comitato statale per l'edilizia dell'URSS del 29 dicembre 1973 N 279 “Sull'approvazione del regolamento sull'esecuzione delle riparazioni preventive programmate di edifici industriali edifici e strutture”.
L'elenco dei lavori eseguiti durante le riparazioni importanti del patrimonio abitativo è contenuto nell'appendice n. 8 della risoluzione del comitato statale per l'edilizia della Federazione Russa del 27 settembre 2003 N 170 “Sull'approvazione delle regole e degli standard operazione tecnica patrimonio immobiliare."
Elenco dei lavori relativi a importanti riparazioni di edifici e strutture industriali
Secondo la clausola 3.11. Risoluzione del Comitato statale per l'edilizia dell'URSS del 29 dicembre 1973 N 279 "Approvazione del regolamento sull'esecuzione delle riparazioni preventive programmate di edifici e strutture industriali", la revisione di edifici e strutture industriali comprende lavori durante i quali strutture e parti usurate gli edifici e le strutture vengono sostituiti o sostituiti con altri più durevoli ed economici, migliorando le capacità operative degli oggetti da riparare, ad eccezione di una modifica completa o sostituzione delle strutture principali, la cui durata di servizio negli edifici e nelle strutture è la più lunga (fondazioni in pietra e cemento di edifici e strutture, tutti i tipi di muri di edifici, tutti i tipi di telai di pareti, tubi di reti sotterranee, supporti di ponti, ecc.).
Per un elenco dei principali lavori di riparazione, vedere l'Appendice 8.
Appendice 8
SCORRERE
REVISIONE RIPARAZIONE DI EDIFICI E STRUTTURE
A. PER EDIFICI
I. Fondazioni
1. Cambiamento sedie in legno o sostituendoli con pilastri in pietra o cemento.
2. Trasferimento parziale (fino al 10%), nonché rafforzamento delle fondamenta in pietra e dei muri del seminterrato, non associati alla sovrastruttura dell'edificio o ai carichi aggiuntivi derivanti dalle apparecchiature appena installate.
3. Ripristino dell'isolamento verticale ed orizzontale delle fondazioni.
4. Ripristino della zona cieca esistente attorno all'edificio (oltre il 20% della superficie totale della zona cieca).
5. Riparazione degli scarichi esistenti intorno all'edificio.
6. Sostituzione dei singoli pilastri crollati in pietra e cemento.
II. Muri e colonne
1. Sigillare le crepe nel mattone o muri di pietra con solchi di schiarimento, con cuciture di fasciatura con vecchie murature.
2. Costruzione e riparazione di strutture che rafforzano i muri in pietra.
3. Risistemazione di cornicioni in mattoni fatiscenti, architravi di parapetti di fossa e parti sporgenti di muri.
4. Risistemazione e riparazione di singole sezioni fatiscenti di muri in pietra fino al 20% del volume totale della muratura, non associate alla sovrastruttura dell'edificio o carichi aggiuntivi derivanti da apparecchiature appena installate.
5. Rafforzamento di colonne in cemento armato e pietra con clip.
6. Riparazione e sostituzione parziale (fino al 20% del volume totale) delle colonne, non associate a carichi aggiuntivi derivanti da apparecchiature appena installate.
7. Modifica dei riempitivi nei muri con pietra, cemento armato e struttura in metallo(fino al 40%).
8. Sostituzione di corone fatiscenti di muri in tronchi o ciottoli (fino al 20% della superficie totale dei muri).
9. Calafataggio continuo di muri di tronchi o ciottoli.
10. Sostituzione parziale del rivestimento, del rinterro e dei riscaldatori delle solette pareti a telaio(fino al 50% della superficie totale della parete).
11. Sostituzione o riparazione del rivestimento e dell'isolamento dei plinti in legno.
12. Riparazione plinti in pietra pareti di legno con il loro trasferimento fino al 50% del volume totale.
13. Reinstallazione e sostituzione dei morsetti usurati delle pareti in tronchi e ciottoli.
III. Partizioni
1. Riparazione, sostituzione e sostituzione delle partizioni usurate con design più avanzati di tutti i tipi di partizioni.
2. Quando si eseguono riparazioni importanti delle partizioni, è consentita la riqualificazione parziale con un aumento della superficie totale delle partizioni non superiore al 20%.
IV. Tetti e coperture
1. Sostituzione delle capriate di copertura in legno fatiscenti o sostituzione delle stesse con capriate prefabbricate in cemento armato.
2. Sostituzione totale o parziale delle capriate metalliche e in cemento armato fatiscenti, nonché sostituzione delle capriate metalliche con capriate prefabbricate in cemento armato.
3. Rinforzo delle capriate in caso di cambio del tipo di copertura (sostituzione di solai in legno con cemento armato prefabbricato, coperture fredde con coperture calde, ecc.), quando si sospendono dispositivi di sollevamento, nonché in caso di corrosione di componenti e altri elementi metallici e prefabbricati armati capriate in cemento.
4. Sostituzione parziale o completa di travi, mauerlat e guaine.
5. Riparazione strutture portanti lanterne luminose.
6. Riparazione di dispositivi per l'apertura delle coperture dei lucernari.
7. Sostituzione parziale o completa di elementi di rivestimento fatiscenti, nonché la loro sostituzione con elementi più progressivi e durevoli.
8. Sostituzione o sostituzione parziale (oltre il 10% della superficie totale del tetto) o totale di ogni tipo di copertura.
9. Ricostruzione di tetti dovuta alla sostituzione del materiale di copertura.
10. Sostituzione parziale o totale di grondaie, falde e coperture di camini e altri dispositivi sporgenti sopra il tetto.
V. Soffitti e pavimenti interpiano
1. Riparazione o sostituzione dei soffitti dell'interpiano.
2. Sostituzione disegni individuali o pavimenti in genere a strutture più evolute e durevoli.
3. Rafforzamento di tutti i tipi di pavimenti interpiano e sottotetto.
4. Sostituzione parziale (oltre il 10% della superficie totale dell'edificio) o totale di tutti i tipi di pavimenti e dei loro sottofondi.
5. Riorganizzazione dei pavimenti durante le riparazioni con sostituzione con più durevoli e materiali durevoli. In questo caso, la tipologia dei pavimenti deve essere conforme ai requisiti delle norme e delle condizioni tecniche per le nuove costruzioni.
VI. Finestre, porte e cancelli
1. Sostituzione completa delle finestre e delle porte fatiscenti, nonché dei cancelli degli edifici produttivi.
VII. Scale e portici
1. Sostituzione parziale o totale di scale, rampe e portici.
2. Modifica e rafforzamento di tutti i tipi di scale e dei loro singoli elementi.
VIII. Intonacatura interna, rivestimento
e lavori di pittura
1. Rinnovo dell'intonacatura di tutti i locali e riparazione dell'intonaco in misura superiore al 10% della superficie totale intonacata.
2. Modifica del rivestimento della parete in misura superiore al 10% della superficie totale delle superfici impiallacciate.
3. Verniciatura anticorrosiva continua di strutture metalliche.
IX. Facciate
1. Riparazione e rinnovo del rivestimento su una superficie superiore al 10% della superficie del rivestimento.
2. Ripristino completo o parziale (oltre il 10%) dell'intonaco.
3. Restauro completo di aste, cornicioni, cinture, sandriks, ecc.
4. Rinnovo delle parti stampate.
5. Verniciatura continua con composti stabili.
6. Pulizia della facciata con macchine sabbiatrici.
7. Cambiamento lastre per balconi e scherma.
8. Modifica delle coperture delle parti sporgenti dell'edificio.
1. Trasferimento completo tutti i tipi stufe per riscaldamento, camini e loro basi.
2. Riqualificazione dei forni per bruciare carbone e gas.
3. Ristrutturazione completa dei fornelli della cucina.
XI. Riscaldamento centralizzato
1. Sostituzione di singole sezioni e unità di caldaie per riscaldamento, caldaie, gruppi caldaia o sostituzione completa caldaie (nel caso in cui la caldaia non sia un articolo di inventario indipendente).
2. Riparazione e sostituzione di espansori, trappole anticondensa e altre apparecchiature di rete.
3. Riparazione e rifacimento delle fondazioni delle caldaie.
4. Automazione dei locali caldaie.
5. Passaggio dal riscaldamento a stufa al riscaldamento centralizzato.
6. Modifica dei registri di riscaldamento.
7. Collegamento degli edifici alle reti di riscaldamento (a una distanza dall'edificio alla rete non superiore a 100 m).
XII. Ventilazione
1. Sostituzione parziale o completa dei condotti dell'aria.
2. Cambiare i fan.
3. Riavvolgimento o sostituzione di motori elettrici.
4. Cambio di ammortizzatori, deflettori, valvole a farfalla, tapparelle.
5. Sostituzione parziale o totale dei condotti di ventilazione.
6. Cambio dei riscaldatori d'aria.
7. Cambio delle unità di riscaldamento.
8. Modifica dei filtri.
9. Cambio dei cicloni.
10. Modifica del design delle singole camere.
XIII. Approvvigionamento idrico e fognario
1. Sostituzione parziale o totale della tubazione all'interno dell'edificio, comprese le prese di approvvigionamento idrico e gli scarichi fognari.
XIV. Fornitura di acqua calda
1. Cambio di serpentine e caldaie.
2. Modifica di tubazioni, componenti e, in generale, gruppi di pompaggio, serbatoi e coibentazioni di tubazioni.
XV. Illuminazione elettrica e comunicazioni
1. Sostituzione dei tratti di rete usurati (oltre il 10%).
2. Modifica degli scudi di sicurezza.
3. Riparazione o ripristino dei canali via cavo.
4. In caso di revisione della rete, è consentita la sostituzione delle lampade con altri tipi (quelle convenzionali con quelle fluorescenti).
B. PER STRUTTURE
XVI. Impianti di approvvigionamento idrico e fognario
A) Condotte e raccordi di rete
1. Sostituzione parziale o completa dell'isolamento anticorrosivo della tubazione.
2. Modifica di singole sezioni della tubazione (a causa dell'usura dei tubi) senza modificare il diametro dei tubi. In questo caso è consentita la sostituzione tubi in ghisa all'acciaio, dalla ceramica al cemento o cemento armato e viceversa, ma non è consentita la sostituzione tubi in cemento-amianto al metallo (tranne in casi di emergenza).
La lunghezza dei tratti di rete in cui è consentita la sostituzione continua delle tubazioni non deve superare i 200 m per 1 km di rete.
3. Sostituzione di raccordi usurati, valvole, idranti, pistoni, valvole, tubi di livello o riparazione degli stessi con la sostituzione delle parti usurate.
4. Sostituzione dei singoli tubi del sifone.
B) Pozzi
1. Riparazione delle gabbie dei pozzi.
2. Cambio di portelli.
3. Ricarica dei vassoi per sostituire quelli distrutti.
4. Sostituzione dei pozzetti in legno divenuti inutilizzabili.
5. Rinnovo dell'intonaco.
B) Prese d'acqua e opere idrauliche
1. Dighe, argini, sfioratori, canali
1. Modifica o sostituzione dei fissaggi di sponde o pendii fino al 50%.
2. Riempimento dei pendii gonfi delle strutture in terra.
3. Cambio degli abiti.
4. Rinnovo dello strato protettivo nelle parti sommerse delle strutture in cemento armato.
5. Cambio di grigliati e maglie.
6. Riparazione e sostituzione di persiane a pannello.
2. Pozzi d'acqua
1. Costruzione e smantellamento di un impianto di perforazione o installazione e smantellamento di un impianto di perforazione per inventario.
2. Pulizia del pozzo da crolli e insabbiamenti.
3. Rimozione e installazione di un nuovo filtro.
4. Fissaggio del pozzo con una nuova colonna di tubi di rivestimento.
5. Sostituzione delle tubazioni di sollevamento dell'acqua e dell'aria.
6. Ripristino della portata del pozzo mediante siluramento o lavaggio con acido cloridrico.
7. Cementazione dell'anello e perforazione del cemento.
D) Impianti di trattamento
1. Riparazione e sostituzione dell'impermeabilizzazione completa.
2. Riparazione e rinnovamento di intonaci e ferriere.
3. Rifacimento di pareti e tramezzi in mattoni fino al 20% del volume totale della muratura della struttura.
4. Sigillatura di perdite su pareti in cemento armato, cemento e pietra e fondi di strutture con smantellamento del calcestruzzo in alcuni punti e ricostruzione del calcestruzzo.
5. Rivestimento continuo di gunite delle pareti degli edifici.
6. Riparazione del drenaggio attorno alle strutture.
7. Sostituzione dei portelli dei serbatoi.
8. Sostituzione delle griglie.
9. Sostituzione filtri di carico, biofiltri, aerofiltri.
10. Sostituzione delle piastre filtranti.
11. Sostituzione di tubazioni e raccordi.
12. Traduzione sistema di drenaggio siti di limo.
XVII. Teleriscaldamento
A) Canali e telecamere
1. Cambio parziale o totale dei rivestimenti di canali e camere.
2. Sostituzione parziale o totale dell'impermeabilizzazione di canali e camere.
3. Rifacimento parziale delle pareti di canali e camere in mattoni (fino al 20% della superficie totale delle pareti).
4. Trasferimento parziale dei sistemi di drenaggio.
5. Riparazione dei fondi dei canali e delle camere.
6. Rinnovo dello strato protettivo nelle strutture in cemento armato di canali e camere.
7. Cambio dei portelli.
B) Tubazioni e raccordi
1. Sostituzione parziale o completa dell'isolamento termico della tubazione.
2. Rinnovo dell'impermeabilizzazione delle tubazioni.
3. Sostituzione di singoli tratti di tubazione (a causa dell'usura dei tubi) senza aumentare il diametro dei tubi.
4. Cambio di raccordi, valvole, compensatori o riparazione degli stessi con sostituzione delle parti usurate.
5. Sostituzione dei supporti mobili e fissi.
XVIII. Accesso e binari ferroviari all'interno dello stabilimento
A) Sottofondo
1. Allargamento del sottofondo in luoghi di larghezza insufficiente alle dimensioni normali.
2. Trattamento del sottofondo in zone soggette a frane, erosioni, smottamenti e voragini.
3. Ripristino di tutti i drenaggi e dispositivi di drenaggio.
4. Ripristino di tutte le strutture protettive e fortificanti della massicciata (tappeto erboso, pavimentazione, muri di contenimento).
5. Ripristino degli assetti normativi.
6. Correzione, riempimento dei coni del ponte.
7. Sostituzione di singole strutture di strutture artificiali o loro sostituzione con altre strutture, nonché sostituzione completa di tubi e ponticelli (se non sono oggetti di inventario indipendenti, ma fanno parte del fondo stradale).
B) Sovrastruttura del binario
1. Pulizia dello strato di zavorra o aggiornamento della zavorra, portando il prisma di zavorra alle dimensioni stabilite dalle norme di questo tipo modi.
2. Sostituzione delle traversine inutilizzabili.
3. Sostituzione delle rotaie usurate.
4. Sostituzione degli elementi di fissaggio inutilizzabili.
5. Raddrizzamento delle curve.
6. Riparazione degli scambi con sostituzione dei singoli elementi e delle barre di trasferimento.
7. Modifica degli scambi.
8. Riparazione dell'impalcato del ponte.
9. Modifica della pavimentazione dell'attraversamento o sostituzione del legno con cemento armato.
C) Strutture artificiali (ponti, gallerie, tubazioni)
1. Sostituzione parziale degli elementi o sostituzione completa delle campate usurate.
2. Rifacimento parziale dei supporti in pietra e mattoni (fino al 20% del volume totale).
3. Riparazione di supporti in calcestruzzo (fino al 15% del volume totale).
4. Calcestruzzo proiettato o cementazione della superficie dei supporti.
5. Installazione di gusci di rinforzo in cemento armato (giacche) su supporti.
6. Riparazione o sostituzione completa dell'isolamento.
7. Modifica delle travi del ponte.
8. Cambio delle barre antifurto.
9. Cambio del pavimento in legno.
10. Sostituzione pavimentazione in solette in cemento armato.
11. Sostituzione delle controrotaie.
12. Sostituzione degli elementi danneggiati dei ponti in legno, ad eccezione dei piloni.
13. Sostituzione dei pacchetti in legno con campate in cemento armato.
14. Rifacimento parziale della pietra e muratura volte e pareti di gallerie.
15. Pompaggio malta cementizia per il rivestimento del tunnel.
16. Riparazione e sostituzione dei dispositivi di drenaggio delle gallerie.
17. Rilancio della testa del tubo.
18. Modifica degli elementi tubi di legno(fino al 50% del volume del legno).
19. Modifica di elementi in cemento armato o tubi di cemento(fino al 50% del volume).
XIX. Autostrade
A) Sottofondo
1. Trattamento del sottofondo in aree soggette a frane, smottamenti, dilavamenti e abissi.
2. Ripristino di tutti i sistemi di drenaggio e drenaggio.
3. Ripristino di tutte le strutture di protezione e fortificazione della massicciata.
4. Sostituzione di singole strutture di strutture artificiali o loro sostituzione con altre strutture, nonché sostituzione completa di tubi e ponticelli (se non sono oggetti di inventario indipendenti, ma fanno parte del fondo stradale o della strada come un unico oggetto di inventario).
B) Abbigliamento da strada
1. Livellatura e sostituzione delle singole lastre in cemento-calcestruzzo.
2. Posa di uno strato livellante di conglomerato bituminoso sulla superficie in cemento-calcestruzzo.
3. Realizzazione di pavimentazioni in calcestruzzo asfaltico su strade con pavimentazione in cemento-calcestruzzo.
4. Sostituzione del manto cementizio con uno nuovo.
5. Rafforzamento della pavimentazione in calcestruzzo asfaltato.
6. Ricostruzione di pietrisco e superfici in ghiaia.
7. Rifacimento dei marciapiedi.
8. Profilatura di strade sterrate.
B) Ponti, tubi
1. Rifacimento parziale dei supporti in pietra e mattoni (fino al 20% del volume totale).
2. Riparazione di supporti in calcestruzzo (fino al 15% del volume totale).
3. Sostituzione degli elementi danneggiati dei ponti in legno, ad eccezione dei piloni.
4. Cambiare legno o pavimentazione in cemento armato, oltre alla sostituzione della pavimentazione in legno con quella in cemento armato.
5. Modifica o sostituzione completa delle campate.
6. Inoltro delle teste dei tubi.
7. Modifica di elementi di tubi in legno, cemento armato o cemento (fino al 50% del volume).
D) Cantieri per automobili, costruzioni stradali
e altre macchine, aree di stoccaggio e aree
punti di raccolta del grano
1. Riparazione e ripristino delle strutture di drenaggio (vasche, fossati, ecc.).
2. Ripavimentazione di aree in ciottoli.
3. Ricostruzione delle superfici in pietrisco e ghiaia dei siti.
4. Riparazione di piattaforme in calcestruzzo con posa di uno strato livellante di calcestruzzo.
5. Livellatura e sostituzione delle singole lastre in cemento-cemento.
6. Copertura con conglomerato bituminoso delle zone elencate ai paragrafi 2 - 5.
XX. Reti elettriche e comunicazione
1. Cambiare o sostituire i raccordi inutilizzabili.
2. Sostituzione dei ganci con traverse.
3. Cambio di fili.
4. Riparazione e sostituzione dei manicotti dei cavi terminali e di collegamento.
5. Riparazione o sostituzione dei dispositivi di messa a terra.
6. Cambio dei supporti (fino al 30% per 1 km).
7. Installazione di pozzetti per cavi.
XXI. Altri edifici
1. Riparazione, sostituzione o sostituzione con altri supporti dei cavalcavia per la posa aerea delle condotte.
2. Riparazione o sostituzione di piattaforme, scale e recinzioni di cavalcavia per l'installazione di condotte aeree.
3. Riparazione o sostituzione di singole colonne (fino al 20%) delle scaffalature della gru.
4. Riparazione o sostituzione delle travi dei cavalletti della gru.
5. Riparazione di gallerie e scaffali di rifornimento di combustibile delle sottostazioni di caldaie e generatori di gas con sostituzione (fino al 20%) delle strutture senza modificare le fondazioni.
6. Modifica o sostituzione completa pali di legno recinzione (recinzioni).
7. Riparazione o sostituzione di singoli pilastri in cemento e cemento armato (fino al 20%) e recinzioni (recinzioni).
8. Riparazione di singole sezioni di riempimento tra i pali della recinzione (fino al 40%).
9. Riparazione di singole sezioni di continuo recinzioni in pietra(fino al 20%).
10. Riparazione di singole sezioni di recinzioni in mattoni pieni (fino al 40%).
11. Riparazione di camini con sostituzione o sostituzione del rivestimento, installazione di cerchi, ripristino dello strato protettivo di tubi in cemento armato.
12. Riparazione e sostituzione di singole sezioni di camini metallici.
13. Riparazione di sistemi di smaltimento ceneri e scorie con sostituzione completa dei singoli tratti di tubazione (senza aumento del diametro).
14. Riparazione dei pianali di carico con cambio completo della pavimentazione in legno, zona cieca o asfalto. Sostituzione di singoli supporti o sezioni di muri di sostegno (fino al 20%). Nel caso in cui l'area di scarico faccia parte di una struttura di magazzino (rampa), è consentita la modifica o sostituzione completa di tutte le strutture.
Elenco dei lavori relativi a importanti riparazioni del patrimonio abitativo
Appendice n. 8 alla Risoluzione del Comitato statale per l'edilizia della Federazione Russa del 27 settembre 2003 N 170 "Sull'approvazione delle regole e degli standard per il funzionamento tecnico del parco immobiliare"
ELENCO CAMPIONI
LAVORI ESEGUITI DURANTE LE RIPARAZIONI PRINCIPALI
STOCK ABITATIVO
1. Esame edifici residenziali(compresa un'indagine completa del patrimonio immobiliare) e produzione di documentazione di progettazione e stima (indipendentemente dal periodo di lavoro di riparazione).
2. Lavori di riparazione e costruzione per sostituire, ripristinare o sostituire elementi di edifici residenziali (ad eccezione della sostituzione completa di fondazioni in pietra e cemento, pareti portanti e telai).
3. Ammodernamento degli edifici residenziali durante le loro importanti riparazioni (riqualificazione tenendo conto della disaggregazione degli appartamenti plurilocali; dispositivi cucine aggiuntive e servizi igienici, ampliamento dello spazio abitativo grazie a locali ausiliari, miglioramento dell'insolazione dei locali residenziali, eliminazione cucine buie e ingressi agli appartamenti attraverso cucine con, se necessario, vani incorporati o annessi per scale, servizi igienici o cucine); sostituzione del riscaldamento della stufa con riscaldamento centralizzato con l'installazione di locali caldaie, condutture di calore e punti di riscaldamento; tetto e altre fonti di fornitura di calore autonome; ristrutturazione di forni per la combustione di gas o carbone; apparecchiature con sistemi di approvvigionamento di acqua calda e fredda, rete fognaria, fornitura di gas con collegamento alle reti principali esistenti a distanza dall'ingresso al punto di connessione alle linee principali fino a 150 m, installazione di condotti del gas, pompe dell'acqua, locali caldaie; sostituzione completa sistemi esistenti riscaldamento centralizzato, fornitura di acqua calda e fredda (compreso con uso obbligatorio modernizzato dispositivi di riscaldamento e tubazioni in plastica, metallo-plastica, ecc. e divieto di installazione di tubi in acciaio); installazione stufe elettriche domestiche in cambio stufe a gas o focolari da cucina; installazione di ascensori, scivoli per rifiuti, sistemi pneumatici di rimozione dei rifiuti in case con un pianerottolo del piano superiore di 15 me oltre; conversione della rete di alimentazione esistente in aumento della tensione; riparazione di antenne televisive per uso collettivo, collegamento a reti telefoniche e radiodiffusionali; installazione di citofoni, serrature elettriche, installazione di sistemi automatici di protezione antincendio e di evacuazione fumi; automazione e dispacciamento di ascensori, caldaie per riscaldamento, reti di riscaldamento, apparecchiature di ingegneria; miglioramento delle aree cortili (pavimentazione, asfaltatura, sistemazione paesaggistica, installazione di recinzioni, legnaie, attrezzatura dei bambini e delle aree di servizio). Riparazione di tetti, facciate, giunti di edifici prefabbricati fino al 50%.
4. Isolamento di edifici residenziali (lavori per migliorare le proprietà termoisolanti delle strutture di recinzione, installazione di riempimenti per finestre con tripli vetri, installazione di vestiboli esterni).
5. Sostituzione dell'intrablocco reti di utilità.
6. Installazione di contatori per la misurazione del consumo di energia termica per il riscaldamento e la fornitura di acqua calda, fredda e acqua calda sull'edificio, nonché l'installazione dei contatori dell'acqua calda e fredda dell'appartamento (in caso di sostituzione delle reti).
7. Ricostruzione di tetti combinati non ventilati.
8. Supervisione dell'autore organizzazioni di progettazione per l'esecuzione di importanti riparazioni di edifici residenziali con sostituzione totale o parziale di pavimenti e riqualificazione.
9. Supervisione tecnica nei casi in cui gli enti e le organizzazioni del governo locale hanno creato unità per la supervisione tecnica di importanti riparazioni del patrimonio abitativo.
10. Riparazione di locali integrati negli edifici.
Lavori di riparazione sono una misura di manutenzione obbligatoria per qualsiasi casa. Manutenzione buone condizioni il design di base, le comunicazioni e le finiture consentono alla casa di essere utilizzata a lungo in conformità con le sue scopo operativo. Allo stesso tempo, i formati dei lavori di riparazione potrebbero essere diversi. Determinano i tempi, gli elenchi delle azioni di lavoro, i costi, gli standard di sicurezza, ecc. La differenza fondamentale è la differenza tra riparazioni ordinarie e riparazioni importanti, che si esprime sia negli approcci all'organizzazione dei processi sia nella complessità delle operazioni eseguite.
Definizione delle riparazioni in corso
Secondo definizione normativa, le riparazioni attuali sono misure volte a proteggere tempestivamente e sistematicamente l'oggetto sottoposto a manutenzione da danni e malfunzionamenti. In questo caso l'oggetto significa edifici industriali, reti di comunicazione, strutture ed edifici residenziali. In altre parole, le riparazioni domestiche attuali sono un elenco misure preventive, focalizzato sulla riparazione di determinate strutture sotto forma di elementi che formano progetti di costruzione.
Le edizioni moderne delle norme sottolineano che le misure tecniche mirano specificamente all'eliminazione dei difetti esistenti. Ma quando si sviluppa un progetto per un evento, è possibile aggiungere un lavoro che mira a rafforzare gli elementi di lavoro. Ad esempio, i lavori di manutenzione preventiva possono includere il rafforzamento gambe della trave coperture, installazione di rappezzi, installazione di telai protettivi su fondamenta e pareti. Tali soluzioni in futuro eliminano la formazione di nuovi danni e processi distruttivi.
Definizione di revisione importante
Per riparazioni importanti si intende il ripristino o la sostituzione completa delle strutture edilizie, nonché delle apparecchiature ingegneristiche con comunicazioni. In pratica, una ristrutturazione importante della casa può esprimersi in un rinnovamento totale o parziale dell'aspetto della casa, del suo progettazione degli interni e procedere alla modernizzazione. Allo stesso tempo, esistono restrizioni che non consentono agli appaltatori di eliminare completamente le strutture principali, almeno nei casi in cui tale lavoro non è coerente con la durata della casa. Cioè, se la struttura può essere utilizzata per 20-30 anni, non può essere rinnovata senza evidenti segni di distruzione durante la riparazione.
In sostanza la revisione elimina le conseguenze dell'usura funzionale o fisica degli oggetti. Pertanto, vengono spesso eseguiti lavori su larga scala per aggiornare le attrezzature tecniche e le sezioni portanti. In questo contesto, possiamo notare la seguente differenza tra riparazioni ordinarie e riparazioni importanti: se nel primo caso stiamo parlando di lavorare con danni e guasti locali, nel secondo vengono eseguite operazioni complesse che interessano diversi elementi correlati.
Differenze per tipologia di lavoro
Le operazioni tecniche durante le riparazioni ordinarie comprendono riparazione, sostituzione, correzione delle strutture, posa del rivestimento, pianificazione zona locale ecc. Il team di manutenzione può sostituire singoli elementi impianto idraulico, ripristinare un muro parzialmente distrutto o aggiornare pavimentazione. Si tratta cioè di lavori che non comportano un intervento radicale sulla struttura e molto spesso si manifestano nell'eliminazione di evidenti problemi esterni. Allo stesso tempo, gli standard per le riparazioni attuali e importanti potrebbero sovrapporsi negli elenchi di lavoro. Ad esempio, l'approvvigionamento idrico, la rete fognaria e, in generale, l'approvvigionamento idrico come oggetti possono riguardare attività di riparazione ordinaria, nel senso che, per ripristinare la funzionalità, l'appaltatore può aggiornare i propri elementi, fino alle colonne montanti e ai gruppi di pompaggio. Ma anche le riparazioni più importanti riguardano la stessa area, poiché ad essa vengono assegnate reti di ingegneria e comunicazioni - un'altra cosa è che nei progetti si può parlare del ripristino sistematico dell'operatività dei canali con una sostituzione completa dell'infrastruttura.
Differenza di finanziamento
Le differenze nell'organizzazione e nel pagamento delle attività di riparazione sono determinate dalla tipologia dell'oggetto. La casa può essere privata o plurifamiliare. Nel primo caso, sia l'investimento che le riparazioni in corso sono interamente a carico del proprietario. È responsabile dell'organizzazione e del finanziamento delle riparazioni. Ciò però non esclude la possibilità di rivolgersi ad un'impresa edile che, sempre a pagamento, se ne occuperà manutenzione case di qualsiasi complessità. Se si tratta di proprietà comune, la differenza tra le riparazioni attuali e le riparazioni importanti sarà nell'importo del pagamento. In ogni caso, l'importo dei contributi viene calcolato individualmente, in base alle condizioni della casa, della regione e di altri fattori. La società di gestione è responsabile dell'organizzazione e dello svolgimento diretto delle attività di riparazione.
Differenza di tempistica
Per ovvie ragioni, la necessità di eseguire riparazioni di routine si presenta molto più spesso che di organizzare riparazioni importanti. Pertanto, il formato delle operazioni tecniche locali viene applicato una volta ogni 3-6 mesi. Ma si tratta di un periodo approssimativo, poiché potrebbe essere necessario riparare prematuramente l'edificio se, ad esempio, si verifica un incidente. È importante sottolineare che le modifiche al programma di lavoro, così come il loro elenco, possono essere modificate dai residenti della casa durante un'assemblea generale.
Per quanto riguarda le revisioni, vengono effettuate ogni 3-5 anni. In questo caso l'assemblea dei proprietari può anche rinviare il termine se sussistono validi motivi. La differenza principale tra le riparazioni attuali e le riparazioni importanti in questa parte è che quando si eseguono operazioni su larga scala per aggiornare o sostituire le strutture, i residenti della casa devono essere avvisati in anticipo. Ciò vale in particolare per le riparazioni importanti e gli eventi locali attuali possono verificarsi anche senza informazioni.
Differenze tra revisione e ricostruzione
Spesso il termine ricostruzione viene introdotto nel concetto di riparazioni importanti e talvolta anche di riparazioni in corso. Da un punto di vista tecnico, tale miscelazione può essere giusta: durante la ricostruzione è possibile eseguire lavori della stessa complessità e nelle stesse aree. Ma i compiti della ricostruzione sono fondamentalmente diversi. Per le riparazioni attuali, l'obiettivo è correggere problemi e danni specifici, mentre le riparazioni più importanti mirano ad eliminare le violazioni sistemiche nella struttura dell'edificio: questo è il suo contenuto. Sia le riparazioni attuali che quelle importanti vengono eseguite per garantire che l'edificio ritorni almeno alle condizioni precedenti con affidabilità e sicurezza di base. A sua volta, la ricostruzione utilizzando gli stessi strumenti tecnici viene eseguita con l'obiettivo di modificare i parametri dell'edificio, anche se in quel momento è in condizioni ottimali per il funzionamento.
Altre sfumature nelle differenze
La difficoltà nel distinguere tra i due formati per l'esecuzione delle riparazioni risiede nel fatto che non esistono ancora confini chiari tra loro. Ad esempio, esiste il concetto di revisione selettiva, che mira a sostituire parzialmente le strutture edilizie. Ma è anche possibile svolgere attività simili nell'ambito di operazioni di riparazione in corso. Inoltre, una ristrutturazione completa di un edificio nella pratica può comprendere interi livelli di operazioni, che sono direttamente designate come elenco delle riparazioni in corso. Pertanto, una distinzione rigorosa può avvenire solo nel momento in cui il progetto ha già ricevuto la designazione adeguata.
Conclusione
Per la persona media, conoscenza delle caratteristiche della separazione diversi tipi le riparazioni potrebbero avere grande valore, anche se non collegato ai processi organizzativi formali di tali eventi. Ciò è importante, ad esempio, per i proprietari privati che pianificano una ristrutturazione importante della casa entro un determinato lasso di tempo con le proprie finanze. Comprendere in che modo le riparazioni principali differiscono da quelle attuali aiuterà a classificare i tipi di operazioni tecniche - di conseguenza, a determinare il grado della loro complessità, nonché la responsabilità degli esecutori. Ciò è importante anche per i residenti di condomini che hanno rapporti giuridici ed economici con loro società di gestione effettuare riparazioni.
Ogni mese, i residenti dei condomini pagano i pagamenti all'operatore regionale o al fondo della propria casa per le riparazioni del capitale.
Cosa è incluso nell'elenco dei lavori per riparazioni importanti di condomini e come verranno spesi i fondi raccolti?
Cosa significa una revisione importante?
Lavori di riparazione dei beni comuni condominio di natura patrimoniale riguardano solitamente:
- Ricostruzione di muri (eccetto portanti).
- Strutture portanti separate.
- Reti e comunicazioni di ingegneria.
Un lavoro adeguatamente pianificato dovrebbe riparare gradualmente alcune parti della proprietà comune della famiglia che stanno crollando e prevenire la completa usura degli elementi strutturali dell’edificio.
Le parti vengono riparate o sostituite con analoghi o con gli ultimi sviluppi. Il lavoro viene svolto abbastanza raramente, motivo per cui non è così di grandi dimensioni contributo, che di solito si accumula in un lungo periodo di tempo.
La riparazione può essere:
- Completo – quando l’intero edificio viene ristrutturato, tenendo conto delle diverse innovazioni emergenti.
- Parziale – quando sono previsti interventi di capitale in una sola delle aree.
Il lavoro parziale è buono quando l'entità del danno non è abbastanza grande o non ci sono soldi per svolgere lavori complessi.
Se vengono rilevati grandi danni o minacce di distruzione edificio a più piani Si raccomanda di reinsediare i residenti e condurre un esame per determinare se sono opportune ulteriori riparazioni o se la casa è soggetta a demolizione.
Quali lavori sono inclusi nella revisione di un condominio?
Puoi scoprire quali case sono incluse nel programma di riparazione del capitale per condomini sul sito web della tua amministrazione insediamento. Se non si verifica alcun lavoro di miglioramento per un lungo periodo:
- dovresti verificare se la casa è inclusa nel programma di riparazione del capitale;
- controlla il conto in cui vengono accumulati i fondi raccolti per le riparazioni importanti, forse i fondi semplicemente non sono sufficienti;
Considerando cosa è solitamente incluso nella ristrutturazione di un condominio e su cosa possono contare i residenti nel 2017 e negli anni successivi, possiamo evidenziare:
1. Riparazione delle pareti e della facciata dell'edificio:
- Verniciatura e rivestimento isolante di pareti, scantinati e facciate di edifici.
- Sostituzione dei vetri e dei loggiati della casa con serramenti nuovi o con doppio vetro a risparmio di luce.
- Rifacimento generale dell'aspetto esterno dell'edificio, sostituzione dei rivestimenti, delle barriere e dell'impermeabilizzazione.
- Realizzazione di tettoie su scantinati, vani d'ingresso e balconi piani superiori Case.
- Riparazione del sistema di drenaggio.
2. Lavorare con la fondazione di un condominio e di un seminterrato:
- Ricostruzione dell'integrità della fondazione.
- Ripristino dell'ingresso al piano interrato.
- Sigillatura più accurata delle giunzioni tra la fondazione e le reti di servizi dell'edificio.
3. Riparazioni sul tetto e sottotetto:
- Restauro di tutti i travetti in legno e strutture di copertura(se presente), il loro trattamento con composti speciali contro le influenze esterne.
- Monitoraggio e manutenzione regime di temperatura e umidità della stanza.
- Disposizione delle comuni antenne televisive domestiche, parafulmini, ecc.
4. Lavori di riparazione su scale e si estende:
- Sostituzione o rinnovamento dei gradini.
- Riparazione ringhiere scale.
- Colorazione e lavori di intonacatura su pianerottoli e rampe di scale.
5. Ricostruzione gruppo d'ingresso nell'edificio e nelle porte:
- Miglioramento o ripristino delle porte di accesso, delle porte del vestibolo e degli eventuali pavimenti.
- Restauro o rifacimento gradini d'ingresso.
- Aggiornamento ringhiera delle scale all'ingresso dell'ingresso.
6. Riparazione dell'impianto di riscaldamento di un condominio;
- Sostituzione di tubi e montanti guasti o a fine vita.
- Riparazione o installazione di regolatori del livello di calore.
- Installazione di valvole di intercettazione.
- Miglioramento tecnico dell'impianto di riscaldamento;
7. Riparazione e pulizia sistema di ventilazione e mine da detriti accumulati, sostituzione delle griglie.
8. Ripristino del sistema di approvvigionamento di acqua calda e fredda;
- Ripristino di tratti usurati di tubazioni idriche.
- Aggiornamento hardware e attrezzature.
- Installazione e sostituzione contatori acqua calda e fredda.
- Sostituzione degli impianti idraulici (se presenti) nelle aree comuni.
9. Riparazione del sistema di alimentazione:
- Manutenzione e sostituzione contatori elettrici di piano e di intero edificio.
- Sostituzione degli apparecchi di illuminazione delle parti comuni.
- Installazione di sistemi antivandalici e dispositivi per il risparmio energetico.
10. Disinfezione e ricostruzione degli scivoli dei rifiuti (se presenti).
11. Installazione di impianti antincendio e di allarme piano per piano.
12. Ricreazione del funzionamento ininterrotto del sistema di approvvigionamento del gas, trasferimento delle posizioni tubi del gas, sostituzione e installazione di nuove apparecchiature.
13. Riparazione parziale o sostituzione completa di ascensori e vani ascensore, fornendo l'accesso agli ascensori a persone con mobilità ridotta.
Una caratteristica importante di una ristrutturazione importante è che mira a migliorare o sostituire la proprietà che appartiene a tutti i residenti di un condominio come proprietà comune. Il denaro raccolto dalle ricevute non può essere speso riparazioni cosmetiche e rifiniture di appartamenti privati. L'unico caso in cui ciò accade è quando si ripristina la finitura dell'appartamento se è danneggiata durante la sostituzione durante la sostituzione di impianti idraulici e tubi.
Come viene presa la decisione di effettuare le riparazioni?
Per trarre una conclusione che in qualche modo elementi importanti la casa necessita di importanti riparazioni, è necessario convocare una commissione che analizzerà le prestazioni di tutti gli elementi e sistemi del condominio e identificherà i fattori negativi che peggiorano le condizioni di questi elementi.
Allo stesso tempo, deve essere eseguito in conformità con passaporto tecnico valutazione domestica di tutti gli elementi e strutture, viene indicata la percentuale della loro usura.
L'assemblea generale dei residenti deve prendere una decisione scritta sulla necessità di riparazioni importanti sulla base delle valutazioni e degli esami ricevuti. L'assemblea deciderà come verranno finanziate tali riparazioni e quali lavori saranno inclusi nella ristrutturazione di un condominio per migliorarne le condizioni attuali.
Un esempio di auto-organizzazione dei residenti nel video:
L'esecuzione di una revisione importante mira non solo a ricreare la funzionalità dei sistemi esistenti, ma anche a migliorarli utilizzando materiali ad alta tecnologia e nuovi prodotti e ad aumentare la durata dell'edificio.