La renovación de locales no residenciales es importante para las empresas, ya que dichos locales son el principal medio para obtener beneficios. El grado de garantía de su estado técnico y estético determina a menudo el flujo de clientes, la imagen de la organización, la eficiencia del funcionamiento del espacio, así como el desempeño del personal.
La reparación de propiedades no residenciales tiene más demanda que otros tipos. Esto suele deberse a su mayor grado de desgaste. Por ejemplo, si en promedio cada día hay de 3 a 5 personas en las viviendas, entonces en oficinas, centros comerciales o almacenes hay constantemente más de diez trabajadores, donde cada uno de ellos, aunque en pequeña medida, deja un rastro de su presencia.
A menudo, las organizaciones comerciales están ubicadas en el primer piso o en el sótano de un edificio residencial. Por lo tanto, al renovar el interior y el exterior de dichas organizaciones, será necesario reparar locales no residenciales en un edificio de apartamentos.
En locales no residenciales se realizan los siguientes tipos de reparaciones:
- cosmético,
- capital,
- reforma llave en mano.
Reparaciones cosméticas de locales no residenciales.
Este tipo de reparación se realiza cuando es necesario actualizar, sustituir ventanas y mejorar el interior. Las reparaciones cosméticas de locales no residenciales se pueden realizar sin interrumpir al personal del proceso de trabajo. Este tipo de reparación es adecuado si desea prescindir de grandes cambios estructurales.
Renovación importante de locales no residenciales.
La revisión profesional de locales no residenciales se lleva a cabo principalmente en edificios antiguos que requieren reemplazo de servicios públicos. En los edificios nuevos, estas reformas se llevan a cabo con el fin de adaptar el espacio de trabajo al ámbito de actividad de la empresa. En este caso, a menudo es necesario realizar una remodelación.
Es importante saber que existen documentos reglamentarios que prevén reparaciones importantes planificadas de un edificio no residencial. Esto es necesario para prevenir situaciones de emergencia durante el funcionamiento del edificio, así como para actualizar unidades estructurales obsoletas.
Reforma llave en mano de locales no residenciales
La reparación de locales no residenciales llave en mano implica que el contratista realiza trabajos complejos, desde la redacción y aprobación de la documentación del proyecto hasta la limpieza general una vez finalizados todos los trabajos. Esta reparación consta de las siguientes etapas:
- desarrollo de un proyecto de diseño,
- desarrollo de documentación de diseño general,
- selección y coordinación de acabados y otros materiales,
- realizar trabajos de reparación y acabado,
- instalación de servicios públicos,
- instalación o reemplazo de puertas y ventanas,
- puesta en marcha.
La etapa final es la limpieza general y puesta en servicio de la instalación. De esta forma, el cliente sólo necesita aceptar el trabajo terminado.
Precio de renovación de locales no residenciales en Moscú.
El precio se forma teniendo en cuenta criterios tales como:
- complejidad del trabajo,
- área de la habitación,
- requisitos de plazos para completar el trabajo,
- la necesidad de utilizar equipos especiales.
Además, el coste final de la obra dependerá de los materiales que elijas.
La lista de trabajos de reparación y acabado con indicación de su coste se encuentra en la página c.
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Lista de trabajos para reparaciones importantes de edificios de apartamentos. aprobado a nivel legislativo, teniendo en cuenta las características climáticas de la región y tipos de viviendas.
La reforma de los edificios de viviendas implica eliminar averías, sustituir las partes desgastadas de la fachada, así como instalar sistemas auxiliares para un mejor funcionamiento de la estructura. La lista de trabajos de revisión se fija a nivel federal.
¿Qué se incluye en la reforma de un edificio de apartamentos?
La restauración comienza con la toma de medidas, que sirven como guía para el tendido de cableado eléctrico, alcantarillado, contrahuellas y otras partes de la casa.
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Los trabajos de restauración incluyen la siguiente lista:
- Seguimiento del estado actual de los edificios, identificación de desviaciones de las normas, elaboración de análisis técnicos y documentación de diseño y estimación del listado de obras.
- Trabajos de reparación para restaurar elementos desgastados de edificios de apartamentos: los servicios de revisión afectan solo a balcones, sistemas eléctricos, contrahuellas, áreas ciegas y calefacción, pero no se aplican a pisos de concreto ni a los cimientos del edificio.
- Aumento de las características operativas de un edificio de apartamentos: la lista de trabajos obligatorios incluye la instalación de partes clave modernas de agua, calefacción, suministro de gas, huecos de ascensores modernizados y salas de calefacción (salas de calderas). De acuerdo con la normativa, se realiza un listado de obras para la sustitución de ventanas y puertas, si la situación lo requiere. Si es necesario, los trabajadores se dedican a la remodelación de las instalaciones, ampliando el espacio interior a expensas de las escaleras y otras habitaciones.
- Colocación de capas de aislamiento térmico: se aíslan las aberturas de ventanas, las entradas y los vestíbulos. La lista de trabajos también incluye la sustitución de las juntas entre paneles de la fachada, especialmente en las regiones del norte de nuestro país.
- Trabajos de ingeniería: ingenieros especializados son responsables de reemplazar los sistemas eléctricos que no funcionan. Se están construyendo nuevas líneas principales y, si el sistema de un edificio de apartamentos requiere seguridad adicional (triple amortiguación), se amplían las aberturas actuales en las paredes internas.
- Instalación de dispositivos de medición y contadores de suministro de calor, gas y agua. Las reparaciones importantes de edificios de apartamentos se encuentran entre la lista de trabajos que afectan las propiedades operativas del edificio. El ahorro global de agua, luz, gas, etc. depende de la medición de la energía.
- Los servicios de reemplazo de techos son necesarios para integrar sistemas de techos que no tienen conductos de ventilación en un edificio de apartamentos.
- Cumplimiento de la documentación de diseño: durante la revisión de una casa, los empleados se aseguran de que el edificio no pierda su apariencia arquitectónica y no se desvíe de las normas de planificación urbana.
- Supervisión técnica del cumplimiento de todas las normas del listado de medidas de restauración.
Con base en los resultados de la revisión, el contratista presenta los resultados de acuerdo con la lista de trabajos y el receptor evalúa los servicios realizados.
¿Cómo se lleva a cabo una renovación importante de un edificio de apartamentos?
La Ley Federal de Rehabilitación obliga a los propietarios de apartamentos a pagar los trabajos de restauración. La responsabilidad de la ejecución de la reconstrucción recae en los municipios o los operadores regionales. Tienen la tarea de controlar el cumplimiento de la lista de trabajos realizados.
Los propios residentes votan a favor de reformas importantes en los edificios de apartamentos. El veredicto general sobre la necesidad de restaurar las piezas dañadas se emite en la reunión de propietarios: un miembro de cada familia.
Según el art. 44 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia, para aprobar la reforma y comenzar a recaudar fondos, es necesario lograr al menos ⅔ de votos (mayoría) del número de miembros presentes en la reunión. Los iniciadores de la Junta son los propietarios individuales o la sociedad gestora (TSK).
El programa regional para reparaciones importantes de edificios de apartamentos está aprobado a nivel del gobierno estatal. Tras su aprobación, el operador regional informa a los vecinos sobre:
- Momento de las reparaciones mayores (exacto o aproximado).
- Relación de obras de restauración.
- Costo de los servicios del contratista.
- Fuentes de financiación para reparaciones capitales.
La información se transmite a los residentes a más tardar seis meses antes del inicio del programa de revisión en una región particular de nuestro país. La discusión continúa durante 3 meses, después de lo cual los propietarios envían una decisión al operador regional, quien, a su vez, informa a las estructuras de viviendas al respecto.
Trabajo obligatorio durante renovaciones importantes en el hogar.
El Código de Vivienda establece que los tipos de trabajos de reparación de capital de edificios de apartamentos son pagados por los propietarios de apartamentos y locales no residenciales 8 meses antes del inicio del programa regional de reparación de capital de edificios de apartamentos.
La naturaleza del trabajo depende del presupuesto de revisión. La ley establece la denominada cuota mínima de aportes, cuyo pago es obligatorio. Si es necesario, los residentes pueden aumentar el monto de los pagos utilizando la Parte 8.2 del art. 156 Código de Vivienda de la Federación de Rusia. En caso de pago de la tarifa mínima, el operador regional realiza una versión "reducida" de la revisión.
Lista de trabajos requeridos:
- Equipo de cimentación (inspección técnica).
- Reparación de fachada, cubierta, locales no residenciales (trabajos de pintura, sustitución de losas, aislamiento térmico de ventanas).
- Disposición de sistemas de ingeniería, calefacción, cableado eléctrico, alcantarillado.
- Comprobación del funcionamiento de los huecos de los ascensores (movimiento de los ascensores de pasajeros y de carga, idoneidad de los cables de los huecos, funcionamiento del mecanismo de elevación del ascensor).
Los trabajos de revisión obligatorios pueden complementarse con una lista de otras operaciones, por ejemplo, instalación de medidores o techado. Este trabajo requiere fondos adicionales. El aumento presupuestario se discute en la misma reunión de propietarios de un edificio de apartamentos. La votación por un importe de ⅔ de la cuota de todos los presentes obliga automáticamente a los propietarios de apartamentos a pagar tasas adicionales.
La legislación rusa actual no contiene disposiciones que regulen inequívocamente el proceso de funcionamiento de edificios y estructuras.
Por tanto, en la práctica surgen muchas preguntas: ¿quién, cuándo y cómo debe realizar reparaciones importantes en edificios no residenciales y quién es responsable de ello?
- ¿Qué es una renovación importante?
Una instalación de construcción de capital es un edificio, estructura, estructura, objetos cuya construcción no ha sido terminada, con excepción de edificios temporales, quioscos, cobertizos y otras estructuras similares (cláusula 10 del artículo 1 del Código Civil).
A efectos contables, un objeto de construcción de capital actúa como un objeto de activos fijos y “el mantenimiento de un objeto de activos fijos se lleva a cabo para mantener las propiedades operativas del objeto especificado mediante su inspección técnica y mantenimiento en condiciones de funcionamiento. de un objeto de activo fijo puede llevarse a cabo mediante reparación, modernización y reconstrucción” (Orden del Ministerio de Finanzas de Rusia de 13 de octubre de 2003 No. 91n “Sobre la aprobación de las Directrices metodológicas para la contabilidad de activos fijos”).
- ¿Quién debería realizar reparaciones importantes?
De conformidad con el párrafo 1 del artículo 616 del Código Civil, el arrendador tiene la obligación de realizar por su cuenta reparaciones importantes del inmueble arrendado, salvo disposición en contrario de la ley, otros actos jurídicos o el contrato de arrendamiento.
- ¿Cuándo se debe realizar una reforma importante de un edificio?
El inventario técnico planificado de objetos contables en virtud de la cláusula 8 del Reglamento sobre la organización en la Federación de Rusia de la contabilidad técnica estatal y el inventario técnico de proyectos de construcción de capital, aprobado por Resolución, se lleva a cabo para identificar los cambios que se han producido. después del inventario técnico inicial y reflejar estos cambios en los pasaportes técnicos y otros registros contables al menos una vez cada 5 años.
La aplicación de medidas destinadas al normal funcionamiento de locales no residenciales puede, con toda probabilidad, delegarse en el inquilino o en otra persona. Sin embargo, el traspaso de una función tan grave deberá formalizarse adecuadamente y, en particular, identificarse a las personas responsables del funcionamiento de esta instalación.
Las reparaciones importantes realizadas por cuenta del inquilino en violación de lo dispuesto en el contrato y del apartado 1 del artículo 616 del Código Civil, según el cual la obligación de realizar reparaciones importantes recaía exclusivamente en el arrendador, conllevarán consecuencias fiscales desfavorables. para el inquilino.
De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 252 del Código Tributario, los gastos a efectos del impuesto sobre las ganancias se reconocen como gastos justificados, económicamente justificados y documentados incurridos por el contribuyente. En consecuencia, si el contrato de arrendamiento no prevé reparaciones importantes por parte del inquilino, pero se llevan a cabo por su cuenta, dichos gastos no pueden reconocerse en la contabilidad fiscal como razonables y económicamente justificados.
Según el artículo 612 del Código Civil, el arrendador es responsable de los defectos del bien arrendado que impidan total o parcialmente su uso, incluso si en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento no tenía conocimiento de estos defectos.
Muy a menudo, entre el inquilino y el arrendador se establece la obligación del arrendador de realizar reparaciones importantes en el local ocupado por el inquilino, pero no se especifica en qué plazo se debe realizar. En este caso, es posible que no haya señales externas de reparaciones importantes. Entonces, sólo el propietario, el arrendador, es totalmente responsable del correcto funcionamiento del proyecto de construcción de capital. Sus responsabilidades incluyen advertir al inquilino sobre las características operativas del objeto transferido y familiarizarse con toda la documentación técnica de este objeto.
- ¿Está obligado el propietario a realizar reparaciones importantes?
El único documento que alguna vez ha regulado la cuestión de la realización de determinadas actividades en relación con instalaciones no residenciales es la Resolución del Comité Estatal del Consejo de Ministros de Asuntos de la Construcción de la URSS de 29 de diciembre de 1973 No. 279 “Sobre la aprobación del Normativa sobre la realización de reparaciones preventivas planificadas de naves y estructuras industriales” (Cargo).
Según el inciso 1.1 del Reglamento, el sistema de reparaciones preventivas planificadas de naves y estructuras industriales es un conjunto de medidas organizativas y técnicas de supervisión, mantenimiento y todo tipo de reparaciones realizadas de forma planificada, y es obligatorio en la ejecución planificada. Reparaciones preventivas de naves y estructuras industriales.
Los edificios y estructuras industriales durante su operación deben estar bajo la supervisión sistemática de los trabajadores técnicos y de ingeniería responsables de la seguridad de estas instalaciones, y los resultados de todo tipo de inspecciones se documentan en actas que anotan los defectos detectados, así como las medidas necesarias para eliminarlos, indicando el plazo para la finalización de la obra (cláusulas 2.1, 2.4, 2.13 del Reglamento).
Sus inspecciones técnicas generales periódicas obligatorias, que se llevan a cabo dos veces al año, en primavera y otoño, para identificar posibles daños como resultado de influencias atmosféricas y de otro tipo, también están diseñadas para minimizar el riesgo de colapso accidental u otras violaciones en el funcionamiento normal. de edificios.
De lo anterior se desprende que el propietario está obligado a tomar las medidas especificadas para el normal funcionamiento de la instalación.
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La revisión de locales no residenciales es un trabajo complejo que se lleva a cabo con el objetivo de reconstruir los sistemas de diseño e ingeniería. También es posible remodelar completamente el local si es necesario. Para llevar a cabo este trabajo, es necesario coordinar toda la documentación del proyecto con las autoridades competentes pertinentes. Sólo después de esto podrá comenzar el trabajo.
Las reparaciones importantes de locales no residenciales comienzan con el desarrollo de la documentación de diseño. Los arquitectos e ingenieros de diseño hacen esto. La tarea principal del proyecto es elaborar un plan detallado para todas las etapas de reparación, determinar el momento del trabajo y calcular el costo de los materiales que se utilizarán durante el trabajo.
Después de esto, comienza el desmantelamiento de la antigua estructura, que debe ser reemplazada. Esto también incluye quitar papel pintado, pintura, desmontar elementos portantes, marcos de puertas, ventanas, quitar papel pintado, etc.
La siguiente etapa es la más extensa: la instalación de nuevas particiones, soleras, así como el cableado de todos los sistemas de ingeniería y comunicaciones necesarios. Además, para facilitar el cableado de la red y los cables telefónicos, se pueden colocar mangueras corrugadas especiales en las paredes.
Después de lo cual deberías comenzar a terminar el trabajo. Se enlucin y masillan paredes y techos, se colocan baldosas, se instalan falsos techos y otros tipos de trabajos de acabado.
La etapa final en la reforma de locales no residenciales son los trabajos de pintura. En esta etapa, se lijan y pintan paredes y techos, se instalan o restauran puertas y ventanas. Lo último que pasa es el suelo. Una vez finalizado todo el trabajo, se instala el equipo necesario: plomería, accesorios eléctricos, etc.
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